[2021 부동산전망-上] 올해도 공급 절벽 예상…집값 상승·전세난 지속

[한국금융신문 장호성 기자] 지난해 매섭게 올랐던 집값 상승과 전월세 시장의 혼란을 올해에도 당분간 이어질 것으로 전망됐다.

KB부동산 조사 결과 지난해인 2020년 집값 상승폭은 14년 만의 최대치인 8.35%였다. 정부 산하인 한국부동산원 조사 결과도 이와 차이는 있지만 5.5%대로 2011년 이후 최대 수준이다.

투기수요를 차단하겠다는 의도는 좋았으나 충분한 공급 없이 수요만 억제한 부동산정책이 실패를 거둔 것이 핵심 원인으로 지목된다.

임차인들을 보호한다는 의도로 발효된 임대차법이 역으로 전세시장의 혼란을 가중시키며 무주택자들의 ‘패닉바잉’을 부추겼다는 지적도 나온다.

◇ 매매가 상승은 제한적? 전세시장 불안은 현재진행형

대한건설정책연구원(건정연)은 올해 전국의 주택 매매가격이 2% 상승할 것으로 전망했다. 상승세는 이어지겠지만 지난해의 폭등보다는 그 기세가 누그러진 수치다.

이미 지난해 집값이 크게 올라 올해에는 주택 구매 수요가 감소하고 정부의 공급 계획 등으로 가격 상승력이 약화해 가격 상승이 제한적일 것이라는 분석이다.

다만 3기신도시를 비롯한 50조 규모 토지보상금이 시중에 풀리면서, 내년과 내후년까지 부동산 시장으로 자금이 다시 흘러들어올 것이라는 전망도 나왔다.

코로나19 팬데믹이 길어지면서 당분간 저금리 기조가 이어질 수밖에 없고, 이 같은 유동성은 고스란히 부동산으로 흐를 수밖에 없다는 우려도 많다.

매매시장 전망과 반대로 전월세시장에 대한 전망은 올해 역시 불투명하다. 임대차법으로 인해 임대인과 임차인 사이의 갈등이 수면 위로 떠오르고, 전세 매물 잠김 현상이 심화되며 전세 시장은 크게 불안정해졌다.

특히 올해 6월부터는 전·월세 거래 등 주택 임대차 계약시 임대차 계약 당사자가 30일이내에 주택 소재지 관청에 임대차 보증금, 계약 정보를 신고하는 ‘전월세신고제’가 적용된다. 임차인의 힘이 더욱 강해지는 것이다.

이미 앞서 진행된 임대차2법만으로도 전세시장의 혼란이 가중된 상황에서 전월세신고제가 마저 시행되면 추가적인 혼란이 불가피할 것이라는 지적이 나온다.

월별 전세가격 변동률은 임대차법이 시행되기 전인 6월까지는 0.1~0.4% 상승했으나, 임대차법 시행 이후인 7월 0.51%를 기록하며 상승폭을 키웠다. 11월에는 1.02%를 기록하며 2011년 10월(1.10%) 이후 최고치를 기록했다.

부동산 한 전문가는 “정부가 부동산법을 만드는 데에 있어 시장의 선의를 지나치게 믿고 있다”며, “정부 생각보다 임대인과 임차인들은 본인들의 이익에 집중하지, 아름답게 서로 양보할 것이라고 보는 것은 시장을 전혀 모르는 것이나 마찬가지”라고 꼬집었다.

다만 이러한 임대차3법 개선을 두고 새로운 국토교통부 장관 자리에 오른 변창흠닫기변창흠기사 모아보기 장관은 정책을 밀어붙이겠다는 의지를 밝힌 상태다.

변 장관은 지난해 국회에 제출한 인사청문회 답변자료에서 “임대차 3법은 임차인의 주거권 보장을 위해 필요하다”며 “국토부 장관으로 취임하면 시행상의 문제점을 보완해 제도를 조기에 정착시키겠다”고 말했다.

입주물량 부족 역시 시장 불안을 부채질할 것으로 전망된다. 부동산114 조사에 따르면 올해 전국의 아파트 입주 물량은 26만5594가구로, 지난해보다 26.5%(9만5726가구) 감소한 수치로 조사됐다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “내년 집값은 전세시장에 물어보라는 말이 나온다”며 “전셋값이 안정되지 않는다면 집값 상승도 진정되기 어렵다”고 말했다.

박 수석전문위원은 “전세난 회피 수요가 중저가 아파트 매수로 돌아서면 규제 효과로 거래가 급감하던 매매시장이 다시 살아나고 매도 우위의 시장이 형성돼 집값이 다시 상승세를 탈 가능성이 크다”고 예상했다.

◇ 정부 강력한 ‘공급확대’ 의지에도 예정치 못 미쳐…올해 더 심한 공급절벽 예상

2020년 주택시장은 정부의 확고한 ‘공급확대’ 의지에도 불구, 당초 목표였던 31만 4천여 세대의 90%에 불과한 28만2214세대를 공급하는 데에 그쳤다.

주택공급의 선행지표인 ‘주택건설인허가실적’ 역시 감소 추세다. e-나라통계에 따르면 주택인허가실적은 2015년 76만5천호에서 2016년 72만6천호, 2017년 65만3천호, 2018년 55만4천호, 2019년 48만8천호 순으로 지속적으로 쪼그라들었다.

지난해에는 10월까지 32만6237호를 기록하며 역시 전년 동기인 35만3972호보다 줄어든 수치를 기록했다.

설상가상으로 인구가 모여들고 있는 수도권의 주택공급 부족은 갈수록 심각해지고 있다.

국토연구원의 국토이슈리포트 ‘수도권 중장기 주택공급 전망과 시사점’에 따르면, 주택인허가실적의 공급 시차(2~3년)를 고려할 때 주택준공실적은 2022년까지 지속적으로 감소추세를 보일 것으로 예상됐다.

주택준공실적은 글로벌 금융위기 이후 2011년부터 점차 증가세를 보여왔으나 주택인허가실적의 감소로 2018년을 정점으로 감소추세로 전환했다.

국토연구원의 주택공급 전망 결과, 2023~2027년 사이 수도권 연평균 27.9만 호, 서울 연평균 8.2만 호가 공급될 것으로 전망됐다.

이 같은 수도권의 주택공급 불안은 3기신도시 등 수도권 공공택지에서의 주택공급이 마무리될 2023년 이후에나 해소될 것으로 전망됐다.

따라서 국토연구원은 “주택공급 계획이 차질 없이 추진되는 것이 매우 중요하다”고 짚는 한편, “아파트 공급의 비탄력성을 고려할 때 주택시장의 반복적인 가격변동이 지속될 가능성이 높으므로 중장기 주택시장 안정을 위해 지속적인 공공택지 확보를 통한 양질의 주택공급이 필요하다”고 제언했다.

부동산플랫폼 직방 조사 결과 2021년 분양 예정물량은 약 23만3천여세대로 적은 상태지만, 일부 건설사가 분양 일정을 아직 잡지 못한 상태라 2021년 아파트 공급예정 물량은 더 확대 집계될 전망이다.

2021년에 분양하는 2,000세대 이상의 대단지는 주로 재개발, 재건축 단지로 조사됐다. 2020년 7월 29일 민간택지 분양가 상한제가 적용되며, HUG와 조합원과의 분양가 합의를 마치지 못했던 대단지 아파트가 대다수 2021년으로 연기됐다.

분양가상한제 본격 시행 이후 일정을 잡지 못하는 사업장이 많았지만 분양가가 시세보다 저렴하게 나오면서 분양시장은 계속해서 인기를 얻을 것으로 예상된다.

다만 청약제도 변화와 사전청약 등 분양시장에 변화가 있는 만큼 주의가 필요하다.

특히 1월에는 신혼부부, 생애최초 특별공급 요건이 완화된다. 기존 월평균소득 100%(맞벌이 120%)에서 월평균소득 130%(맞벌이 140%)이하로 변경된다.

생애최초 특별공급 소득기준도 공공주택은 130%이하, 민영주택은 160%이하까지로 완화된다. 또한 2월 19일 이후 입주자모집 승인을 신청하는 단지부터 수도권 분양가상한제 주택의 거주의무기간이 적용된다.

공공택지의 경우 시세(인근지역 매매가) 80% 미만은 5년, 시세 80~100%는 3년이며, 민간택지는 시세 80% 미만은 3년, 시세 80~100%는 2년의 거주 의무기간이 발생한다.

현재는 공공택지 공공분양 주택에만 3~5년의 거주의무기간이 있는데, 이를 민간택지와 공공택지 민간분양에도 확대한 것이다.

◇ 정부 ‘비장의 카드’ 3기신도시 사전청약, 공급확대 신호탄 될까

올해 하반기 분양예정 5만9,539세대 중 2만 4,400세대는 3기 신도시 사전청약 아파트다. 2021년 하반기 본격적으로 사전청약이 진행될 예정이다.

3기신도시 사전청약은 들끓는 ‘주택공급 부족’ 여론을 뒤집기 위한 정부의 비장의 카드다. 사실상 올해 분양시장의 가장 뜨거운 감자 중 하나로 보는 시선도 많다.

7~8월 인천계양을 시작으로 남양주왕숙, 고양창릉, 부천대장, 과천지구 등에서 사전청약이 진행될 예정이다.

주변 아파트에 비해 공급금액이 저렴한 편이며, 전체 물량의 상당수가 특별공급으로 공급되므로 수도권 무주택자들의 내 집 마련 기회가 확대될 것으로 기대받고 있다.

정부는 3기신도시 홈페이지를 통해 ‘청약알림 서비스’를 운영 중이다. ‘청약알림 서비스’는 신청자가 연락처와 관심지구를 등록하면 해당지구의 청약일정을 3~4개월 전에 문자로 알려주는 서비스다.

청약 알리미 신청 시 입력하는 희망면적, 관심지구 선호이유 등의 의견도 지구계획에 반영된다.

3기 신도시에서 사전청약을 하는 공공분양 아파트는 모두 분양가 상한제가 적용된다.

2020년 수도권 분양 아파트 중 분양가 상한제가 적용된 아파트의 평균 청약 경쟁률이 높았던 만큼 3기 신도시 사전청약의 청약경쟁률도 높을 것으로 전망된다.

다만, 사전청약 당첨자는 본 청약시점까지 무주택요건을 유지해야 하거나 다른 분양주택의 사전청약에는 신청할 수 없는 등 제한 사항이 있기 때문에 사전청약 조건과 당첨 시 제한 사항 등을 꼼꼼히 확인하고 신청해야 한다.

장호성 기자 hs6776@fntimes.com