규제로 막힌 부동산 투자, 아파트 대체할 상품은?

[한국금융신문 장호성 기자] 하루가 멀다 하고 급변하는 부동산 시장에서 더 이상 전통적인 방식으로는 내 집 마련이나 부동산 투자에 성공하기 어려워졌다.

실수요자도, 부동산 투자로 차익을 올리려는 사람들도 모두 저마다의 고민으로 밤잠을 설치고 있다.

그러나 이 같은 상황에서도 공략할 수 있는 ‘틈새시장’은 남아있다. 실수요층들은 상대적으로 규제가 덜한 주거용 오피스텔 등 대체 주거상품을 고려해볼 수 있고, 비규제 지역 중에서도 투자 가치가 있는 단지들이 속속 분양을 앞두고 있기 때문이다.

◇ 주거용 오피스텔부터 도시형 생활주택까지, ‘수익형 부동산’은 어디?

초저금리·초강력규제 시대에 상가, 오피스텔. 지식산업센터, 도시형생활주택 같은 수익형 부동산 상품이 대안으로 주목받고 있다.

사상 최저치인 연 0.5% 수준의 초저금리 기조가 계속되면서 투자 대안에 대한 관심이 높아지고 있기 때문이다.

한국은행은 지난 16일 역대 가장 낮은 수준인 0.5%인 기준금리를 동결했다. 한국은행은 앞서 5월 28일 열린 금통위에서는 연 0.75%였던 기준금리를 사상 최저치인 0.5%로 낮춘 바 있다.

기준금리가 내려가면 시중은행 대출금리는 물론 예금금리도 낮아진다.

이에 예적금은 기본 금리 2%를 주는 상품은 실종됐으며 1%대 금리를 주는 주택담보대출도 등장했다.

실제로 은행연합회 홈페이지에 있는 ‘은행금리비교’에 따르면 신한·하나·국민 등 18개 시중은행의 가계대출 평균금리는 2.25~3%로 나타난다. 정기예금 금리는 연 0.45~1.30%이다. 은행에 돈을 맡기는 것보다 은행의 저금리 대출을 받아 부동산 임대수익을 노리는 것이 더 나은 상황인 셈이다.

여기에 정부의 강력한 부동산 규제정책에 아파트 투자 진입 장벽이 높아지자 수익형 부동산으로 눈을 돌려야 할 때라는 주장이 주목받고 있다.

한국창업부동산정보원 권강수 이사는 “금리와 부동산은 뗄려야 뗄수 없는 구조로 돈이 풀리면 부동산 시장 거래가 활성화될 수 밖에 없다”라며 “다만 저금리 기조에 수익형 부동산 투자에 관심은 높지만 공급과잉에 따른 수익률 하락과 포스트 코로나 시대의 경제불안으로 임대수익 뿐 아니라 시세차익을 노릴 수 있는 수익형 부동산에 인기가 높을 것”이라고 말했다.

저금리 시대, 대형건설사들이 내놓는 상가, 지식산업센터, 도시형생활주택 등 수익형 부동산이 투자 대안으로 눈길을 끈다.

대우건설은 9월 송파구와 맞닿은 감일지구에 중심상업용지 1BL에 지하1층~지상2층 총 38,564㎡(약11,600평) 규모의 ‘아클라우드 감일’ 상업시설을 분양할 예정이다.

‘아클라우드’는 호(弧)를 뜻하는 ‘ARC’와 구름을 의미하는 ‘CLOUD’의 합성어로 휴식, 문화, 여유, 힐링과 함께 소비를 즐길 수 있도록 ‘Family, Healing, ECO’라는 개발 컨셉으로 전체 대지면적의 30% 이상을 열린 공간(오픈 에어- Open Air)로 구성하고, 세계적인 공간기획 전문설계사인 네덜란드 CARVE(카브)社가 아이와 부모들을 위한 대형 체험형 놀이터, 인근 주민들을 위한 이벤트광장과 조경을 디자인해 진화된 상업시설을 구현한다.

또한 전체 면적의 36%에 해당하는 총 6개의 대형 앵커시설이 유치될 예정이다.

아울러 대우건설은 경기도 고양시 덕양구 덕은동 51-4 일원에 ‘’덕은 리버워크’ 지식산업센터 를 분양한다. 지하 5층~지상 21층, 연면적 87,620㎡ 규모다. 지하 1층부터 지상 2층까지는 상업시설로 구성되며, 지상 3층부터 21층까지는 업무시설이 들어선다. 주차대수는 총 739대를 확보했다. 강변북로와 자유로 등을 활용해 서울 중심부까지 빠르게 이동할 수 있으며, 사업지 인근으로는 서부광역철도 원종-홍대선 덕은역(가칭)이 예정돼 있다.

현대건설은 서울 디지털산업단지 내 옛 삼성물산 물류센터부지에 ‘현대지식산업센터 가산 퍼블릭’을 분양한다. 지하철 1·7호선 환승역인 가산디지털단지역을 도보로 이용할 수 있는 역세권에 위치한다. 지하 5층~지상 27층, 3개동, 연 면적 약 25만㎡로 서울시 최대 규모다. 지하 1층~지상 2층까지 상업시설이 배치되고, 별도의 동 6~26층에는 기숙사인 ‘퍼블릭하우스(567실)’가 마련돼 단지 내에서 업무와 주거․편의 등 원스톱 생활이 가능하다.

현대엔지니어링은 서울 중구 입정동 일원 세운재정비촉진지구(세운지구) 내에서도 핵심 입지에 들어서는 주상복합단지 ‘힐스테이트 세운’ 도시형생활주택을 8월 분양할 예정이다. 힐스테이트 세운은 지하 8층~지상 27층, 3개 동으로 아파트 535가구와 도시형생활주택 487가구 등 총 1022가구로 구성된다.

이번 분양에는 전용면적 25~49㎡ 도시형생활주택이 먼저 분양된다. 아파트는 추후 분양 예정이다. 지하철 2·3호선 환승역인 을지로3가역과 지하철 1·3·5호선 환승역인 종로3가역이 인접해 있다.

◇ 규제 덜한 비규제 지역도 주목 대상, 눈 여겨볼만한 단지 속속 분양

비규제 지역에서 분양한 단지의 경우 규제지역보다 낮은 주택 구매 문턱에 실수요자들에게 선호가 높다.

먼저 비규제지역은 만 19세 이상 청약통장 가입 후 6개월~1년이 지나면 주택 소유 여부와 상관없이 1순위 청약이 가능하다. 규제지역의 경우에는 청약통장 가입 후 2년, 납입 횟수 24회 이상이 돼야 1순위 조건이 주어진다. 비규제지역은 재당첨 제한도 없다.

대출 부분에서도 부담이 덜 하다. 서울과 수도권, 부산 일부 등 규제지역에선 주택보유자는 원칙적으로 주택담보대출을 받을 수 없는 반면, 비규제 지역의 경우 이에 상관없이 대출이 가능하다.

대출한도도 비규제지역은 9억원 이하의 아파트를 구매한다고 가정했을 때 LTV(주택담보대출비율) 70%, DTI(총부채상환비율) 60%로 규제지역(투기과열지구 LTV·DTI 40%)보다 상대적으로 높다.

전매제한기간도 짧다. 규제지역의 전매제한 기간은 소유권이전 등기시 혹은 1년 6개월이지만 비규제지역의 경우에는 분양권 전매제한이 없거나 있어도 6개월(또는 지역에 따라 1년)로 비교적 짧다. 상황이 이렇다 보니 규제로부터 상대적으로 자유로운 비규제 지역에서 분양한 새 아파트에 많은 수요가 몰리고 있다.

한국감정원 청약홈에 따르면 지난 3월 전남 순천시 일대에 분양한 ‘순천 금호어울림 더파크 2차’는 평균 55.1대 1의 높은 청약 성적을 기록했으며 순천시에서 분양한 단지의 가장 높았던 청약 성적(44.79대 1)을 갈아 치웠다.

또한 지난달 GS건설이 전남 광양에 선보인 ‘광양센트럴자이’에는 총 1만9,741명의 청약자가 몰리며 평균 46.1대 1로 지역 내 역대 최고 청약 경쟁률을 기록했다.

특히 오는 8월부터 시행되는 분양권 전매제한 강화 규제로 인해 수도권 대부분과 지방광역시 민영택지에서 공급되는 주택의 전매제한 기간이 소유권 이전등기 시까지로 변경될 예정이다.

게다가 7·10 부동산 규제 발표로 조정대상지역에서는 분양권 양도세율이 기존 50%에서 70%로 상향 조정(1년 미만 보유 기준)되면서 비규제 지역으로 많은 수요가 몰릴 전망이다.

올 하반기, 눈여겨볼 만한 비규제 단지가 속속 등장해 눈길을 끈다.

한화건설은 8월 전라남도 순천시 서면 선평리 337-3번지 일원에 들어서는 ‘포레나 순천’을 분양할 예정이다. 지하 2층~지상 18층, 9개 동, 전용면적 84~119㎡ 총 613세대 규모로 순천 신흥주거타운 내 첫 포레나 브랜드 아파트로 지어진다.

단지는 인접해 있는 백강로를 통해 삼산로와 순천IC 접근이 용이하며 호남고속도로와 남해고속도로 진·출입이 수월해 광역 이동이 편리하다. 또 NC백화점 순천점을 비롯 홈플러스 순천점, 순천문화예술회관 등 쇼핑 및 문화시설이 가까워 생활 여건도 좋다.

특히 순천동천과 강청수변공원을 조망하는 입지로 쾌적한 주거 여건을 갖췄다. 단지가 들어서는 전남 순천은 비규제 지역으로 규제로부터 청약통장 가입 후 6개월 이상에 주택형별로 예치금만 충족되면 누구다 1순위 청약이 주어진다. 또 재당첨 제한이 없고 계약후 전매도 가능하다.

현대건설은 8월 경상북도 포항시 오천읍 원리 524-35번지 일대에 들어서는 ‘힐스테이트 포항’을 분양할 예정이다. 총 1,717세대로 조성되는 이 단지는 옆으로 냉천이 흐르고 오천 냉천수변공원이 자리잡고 있어 쾌적한 환경을 갖췄다. 포항시는 청약통장 가입후 6개월이 지나면 1순위 청약 자격이 주어지며 분양권 전매도 계약 직후 바로 가능하다.

장호성 기자 hs6776@fntimes.com