[김순구 감정평가사협회장] “감정평가사 활용하면 실거래 공시지가 가능”

[한국금융신문 서효문 기자] 이달로 취임 3개월 차인 김순구 한국감정평가사협회장은 약 4000여명에 달하는 회원들의 의견을 직접 청취하기 위해 전국을 돌아다니고 있다.

지난 3월 제16대 회장에 취임한 그는 감정평가업계 개혁에 대해서 직접 설명하고 있다.

적극적인 행보로 감정평가업계 변화를 꾀하고 있는 김순구 회장. 그에게서 감정평가업계의 현황과 개선점을 들어봤다.

◇ 전문가 현장조사 도입 주장

김순구 회장이 첫 번째 개혁 과제로 꼽는 것은 ‘공시지가 현실화’다. 현재 공동주택 공시가격 등은 실거래가를 반영하지 못하고 있다는 지적이 나온다.

정부와 한국감정원은 아파트 단지 내에서도 서로 다른 매매가 등을 이유로 공시가격 현실화가 쉽지 않다고 토로한다.

김 회장은 공시지가에 대한 현장조사가 미흡하기 때문이라며 전문 감정평가사들이 해답이 될 수 있다고 말한다. 700~900명에 불과한 한국감정원 인력과 전문 감정평가사들의 인력 풀을 활용하면 된다고 설명했다.

그는 “공시가 현실화를 위해선 전문가들의 현장조사가 필요하다”며 “여기에 전국적으로 분포돼 있는 4000여명의 전문 감정평가사들을 투입하면 된다”고 말했다.

이어 “공시지가가 현실과 동떨어진 이유는 지역별 적정 가격 설정 기준점이 부실하고, 결정된 가격의 검증 과정이 부실한 탓”이라며 “가격 평가 오차를 줄이려면 개별 평가사들이 결정한 가격을 지역별 시세 위원회에서 검토·검증할 수 있는 과정을 거치도록 해야 한다”고 덧붙였다.

이를 위해 ‘지역 전담평가사’ 제도 도입을 제안했다. 한 지역에서 오랫동안 활동한 평가사들이 해당 지역의 부동산 정보를 가장 정확하게 판단하고, 평가할 수 있게 하자는 제안이다.

제도 도입 시 전담 평가사들이 해당 지역의 가격 움직임을 상시관리할 수 있다고 김 회장은 강조한다.

김 회장은 “우리나라에는 활동하고 있는 4000여명의 감정평가사가 중 1200여명이 공시가격 업무에 참여하고 있다”며 “이런 배경을 감안해 지역 전담평가사 제도를 도입할 경우 공시지가의 현실성이 더 높아질 것”이라고 말했다.

그는 이어 “이처럼 현실과 동떨어진 평가가 이뤄진 부동산은 가격을 바로잡을 수 있는 제도적 뒷받침을 마련해야 한다고 주장했다”며 “지역 전담평가사 외에도 ‘조정 실거래가격제도’ 도입을 통해 가격 편차를 줄여 객관적인 평가가 이뤄지게 하자는 취지”라고 덧붙였다.

실거래가와 공시가격 격차가 크다는 지적에 대해서는 객관적 가격과 주관적 가격을 구분해야 한다고 강조했다. 실거래가와 공시가격 격차가 크다는 지적은 수긍하지만, 공시가격이 실거래가의 절반에도 미치지 못한다는 일방적인 주장도 과장됐다는 것이다.

김 회장은 “일반인들이 볼 때는 같은 지역 부동산은 가치가 같을 것으로 보일 수 있지만, 전문가들이 볼 때는 필지마다 가격이 다를 수 있다”며 “일반인은 현 가격만 따지지만, 감정평가사들은 부동산의 미래 가치를 더한 가격을 평가하다 보면 같은 지역이라도 해당 부동산의 미래 이용 가치에 따라 가격을 달리 평가한다”고 설명했다.

그는 이어 “감정평가사들이 부동산 가격을 정확하게 평가할 수 있는 행정 뒷받침도 공시지가 현실성을 높이는 방법”이라며 “객관적인 평가를 위한 정보 접근 허용, 실질 조사권이 주어져야 ‘깜깜이 평가’를 막을 수 있다”고 덧붙였다.

◇ 생존 위한 신규 시장 개척 강조

공시지사 현실화 외에도 김 회장은 신규 시장 개척을 강조했다. 최근 감정평가사 합격자 증가로 1인당 매출이 현저히 감소하면서 감정평가사들의 생존권이 위협 받고 있다는 것이 그의 판단이다.

신규 시장 개척을 위해 김 회장은 해당 업무의 입법화 등을 추진할 계획이다. 김 회장은 “신규 시장 확대를 위해 실거래가를 검증하고 조정하는 제도를 마련하고 이의신청 대행 업무 등의 입법화를 추진할 것”이라며 “금융시장 확대를 위해 담보평가 의무비율을 늘리고 감정평가 유사 업무의 실태를 조사해 국가 공공자산 실태 조사, 공정가액 감정평가 등 감정평가사가 수행할 수 있는 업무영역을 확장하겠다”고 설명했다.

감정평가 행위자에 대한 범위를 축소하겠다는 뜻도 드러냈다. 감정평가업계의 보호를 위해 한국감정원, 공인중개사 등이 감정평가 행위를 하는 것을 근절하겠다는 의지다.

특히 한국감정원이 관련 법률을 위반한 행위까지 저지르고 있다고 주장했다. 중소 저축은행 등에 시세확인서를 유료 발급하는 행위가 법률 위반이라는 지적이다.

실제로 한국감정평가사협회에 따르면 한 공인중개사가 법원 제출용 시세확인서를 발급한 행위에 대해 위법하다는 법원의 판결이 나오기도 했다.

김 회장은 “지난 2016년 9월 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률, 부동산 가격공시에 관한 법률, 한국감정원법 등이 시행되면서 한국감정원이 감정평가 업무를 못하게 됐다”며 “그러나 표준주택가격, 공동주택가격, 지가변동률, 상업용부동산 임대동향, 상가권리금 등 조사·산정이라는 명분으로 감정평가를 수행하고 있다”고 지적했다

그는 이어 “이런 조사·산정 업무는 전문가의 정확한 가치 판단을 필요로 하고 더욱이 부동산 가격 결정은 감정평가사만이 전문적으로 수행할 수 있어 감정평가사의 업무로 다시 환원돼야 한다”며 “그런데 한국감정원의 감정평가와 중소 저축은행에 시세확인서를 유료로 발급하는 등의 행위는 명백히 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 위반”이라고 덧붙였다.

한국감정원에 대해서는 현재 감정평가 유사 업무를 중단하고 부동산 통계 생산과 부동산 시장 질서 유지 업무에 매진해야 한다고 목소리를 높였다.

이와 함께 한국감정평가사협회와 한국감정원이 상생할 수 있는 복안을 갖고 있다고 말했다.

김 회장은 “한국감정원은 현재 수행하고 있는 감정평가 유사 업무를 중단하고 설립 목적에 맞게 부동산 통계 생산 및 부동산 시장 질서 유지를 위한 업무에 매진해야 한다”며 “한국감정평가사협회는 한국감정원과 협력적 관계를 구축하기 위한 방안을 제시하고 미래지향적인 관계로 발전해나갈 복안을 갖고 있다”고 설명했다.

감정평가사 축소도 언급했다. 감정평가는 다른 어떤 분야보다 공정성이 확보로 높은 신뢰도가 요구되기 때문에 감정평가사 합격자 수를 연간 100명으로 축소하고, 민간자격 신설 등 유사자격 출현 방지 등이 필요하다는 게 그의 생각이다.

김 회장은 “일반적인 시장에서는 경쟁 체제를 통한 발전이 맞지만, 국가는 개인이든 누가 의뢰했는지 상관없이 공정해야 하는 게 감정평가 분야”라며 “한정된 시장에서 감정평가사들이 많아지면 경쟁이 치열해지고, 이는 곧 공정가격 질서가 무너지게 할 것”이라고 말했다.

그는 이어 “지난해 기준으로 감정평가사 연간 합격자 수는 170명인데, 단계적으로 연간 100명까지 축소시킬 계획”이라며 “현재 전국에 4000여명에 이르는 감정평가사들은 포화상태로, 3500명 정도가 적정한 수준이라고 판단한다”고 덧붙였다.

▶▶ He is…

△충주고 졸업 / 충북대 건축공학과 졸업 / 서강대 경제대학원 석사 / 수원대 대하원 박사 / 태평양감정평가법인 중부지사장 / 대화감정평가법인 대표이사 / 대형감정평가법인 대표자협의회 의장 / 한국감정평가협회 부회장 / 현 한국감정평가협회장

서효문 기자 shm@fntimes.com