수도권 공급부족…“2030년까지 기다리면 늦는다” [2026 한국금융투자포럼]

[한국금융신문 주현태 기자] 서울을 중심으로 주택 공급 부족이 심화하면서 실수요자의 내 집 마련 시점에 대한 고민도 커지고 있다. 박합수부동산연구소 대표는 공급 확대에는 물리적인 시간이 필요한 만큼 2030년을 기다리기보다 지금부터 주거 선택과 매입 전략을 세워야 한다고 강조한다.

박합수부동산연구소 대표는 오는 9월 29일 오후 2시 명동 은행회관 국제회의실(2F)에서 열리는 한국금융신문의 ‘머니무브 2026-부의 공식’에서 ‘2030년이 아니라, 지금부터 집중해야 한다! 공급부족 시대! 내 집 마련의 공식!’을 주제로 부동산시장 전망과 20·30세대의 내 집 마련 전략을 구체적으로 설명할 예정이다.

박합수부동산연구소 대표가 주택시장 수급을 판단할 때 가장 먼저 주목하는 것은 인구가 아닌 가구다. 인구가 감소한다는 이유만으로 주택 수요가 줄어든다고 단정하기 어렵다는 의미다. 1~2인 가구를 중심으로 가구 수가 2040년까지 증가할 것으로 예상되는 만큼 주택 수요 역시 상당 기간 유지될 수 있다는 분석이다.

특히 수도권과 지방의 주택시장을 하나의 기준으로 판단해서는 안 된다고 설명한다. 지방 일부 지역에서는 인구 감소가 이어지고 있지만 수도권은 인구가 유입되는 지역이 존재하는 만큼 시·군·구 단위의 세분화된 수급 분석이 필요하다는 것이다.

박합수부동산연구소 대표는 앞서 한국금융신문과의 인터뷰에서도 “주택은 기본적으로 아파트 입주 물량을 중심으로 판단해야 한다”며 “현재는 신도시 등 공공택지, 도심 재개발·재건축, 민간 자체 공급, 비아파트 공급 등 네 가지 방식 모두 충분한 물량을 공급하지 못하고 있다”고 밝힌 바 있다.

서울의 공급 부족은 아파트에서 더욱 뚜렷하게 나타난다. 박합수부동산연구소 대표 자료에 따르면, 서울의 전체 주택 가운데 아파트가 차지하는 비중은 약 60% 수준이다. 전국 평균 약 65%, 광역시 약 75%와 비교하면 상대적으로 낮은 수준이다.

지난 10년간 재개발·재건축 등 정비사업이 정체된 영향도 크다는 분석이다. 신축 아파트 선호 현상이 이어지는 만큼 향후 10년간 도심 정비사업을 집중적으로 추진해 아파트 공급 기반을 확대해야 한다는 것이다.

실제 서울 아파트 입주물량은 앞으로 크게 줄어든다. 박합수부동산연구소 대표 강연을 토대로 살펴보면, 서울 아파트 입주물량은 2024년 2만8306호에서 2025년 3만7103호로 증가했지만 2026년 2만5281호, 2027년 1만8682호로 감소한다. 2028년에는 1만3683호까지 줄어들 전망이다.

수도권 전체 입주물량 역시 2024년 17만2892호에서 2026년 10만4289호로 감소한다. 공공택지는 3기 신도시 입주가 본격화되는 2029~2030년 이전까지 공급 공백이 발생할 가능성이 있고, 민간 도시개발사업 역시 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 등의 영향으로 사업 추진이 지연될 수 있다는 분석이다.

박합수부동산연구소 대표는 “입주 물량을 빠르게 늘린다고 해도 2030년까지 공급 부족은 불가피한 측면이 있다”며 “단순히 주택 수를 늘리는 것만으로는 충분하지 않고 양질의 주택과 쾌적한 주거환경을 함께 공급해야 한다”고 밝혔다.

그는 주택보급률 역시 지역별 공급 상황을 판단하는 지표로 제시한다. 2024년 전국 주택보급률은 102.9%지만 서울은 93.9%, 인천은 99%, 경기는 99.4%에 그친다. 이에 주택은 지역 간 대체성이 낮기 때문에 전국 평균만으로 공급 상황을 판단해서는 안 된다거 보고 있다.

공급 공백을 해소하기 위해서는 3기 신도시뿐 아니라 기존 도시의 정비사업을 병행해야 한다는 게 박합수부동산연구소 대표의 분석이다. 3기 신도시는 신도시급 35만호 규모로 계획됐지만 공원·녹지와 자족용지 비중이 높은 만큼 용적률과 주택용지 조정을 통해 추가 공급 여력을 확보할 수 있다는 것이다.

박합수부동산연구소 대표는 앞서 “3기 신도시의 용적률을 높이고 공원과 녹지 비율을 조정하는 방법이 있다”며 “자족용지를 주거용 오피스텔로 전환하면 공급 물량도 빠르게 확충할 수 있다”고 말했다.

1기 신도시 역시 공급 확대의 주요 수단으로 제시된다. 이미 도로와 학교 등 기반시설이 갖춰진 만큼 노후계획도시 정비사업의 사업성을 높여 추가 주택을 공급하면 신규 택지 조성보다 빠르게 공급 효과를 낼 수 있다는 논리다.

박합수 대표는 재개발·재건축과 함께 역세권 고밀개발에도 주목한다. 역세권 장기전세주택과 역세권 활성화사업, 민간 도심복합사업 등을 활용하면 도심 내 주택 공급을 확대하면서 사업 속도도 높일 수 있다는 설명이다.

박 대표는 “결국 앞으로 가장 주목해야 할 분야는 역세권 재개발 사업”이라며 “특히 역세권 장기전세주택과 역세권 활성화 사업, 민간 도심복합개발 사업 등에 관심을 둘 필요가 있다”고 밝혔다.

역세권 장기전세주택은 역세권의 높은 토지가치를 활용해 용적률을 높이고, 증가한 용적률의 일부를 장기전세주택으로 공급하는 방식이다. 박합수부동산연구소 대표 자료에서는 1차 역세권의 경우 비중심지는 최대 500%, 중심지는 최대 700%의 용적률을 적용하고 증가분의 50%를 장기전세주택으로 공급하는 구조를 제시했다.

내 집 마련의 기준 역시 단순한 가격이 아닌 입지와 상품성에 맞춰야 한다고 박합수부동산연구소 대표는 강조한다. 그가 제시한 핵심 기준은 교육환경과 교통환경, 주거환경, 편의시설 등 네 가지다.

교육환경에서는 대치동과 ▲서초·반포 ▲목동 ▲중계동 등 우수 학군을 갖춘 지역이 대표적으로 거론된다. 교통은 지하철 역세권과 도로 연계성, 직주근접 여부가 핵심이다. 주거환경에서는 공원과 한강 조망 등 자연환경뿐 아니라 지역 커뮤니티와 브랜드 가치도 살펴야 한다. 쇼핑시설과 백화점·대형병원 등 생활 인프라 접근성도 주요 기준이다.

아파트를 선택할 때는 단지 규모와 신축 여부도 중요하다. 박합수부동산연구소 대표는 아파트가 규격화·상품화돼 가격 형성이 비교적 쉽고 거래의 환금성도 높다는 점을 투자 전략의 배경으로 제시한다.

특히 500가구 이상 대단지는 교육과 생활환경, 단지 내 상권 등을 고려할 때 관심을 둘 필요가 있다고 설명한다.

노후 아파트의 경우에는 재건축·재개발·리모델링 가능성도 함께 살펴야 한다. 준공 후 경과 연수와 현재 용적률, 평형 구성, 가구 수, 사업기간 등을 종합적으로 분석해야 한다는 것이다. 사업 추진 여부뿐 아니라 실제 입주까지 얼마나 시간이 걸리는지도 중요한 판단 요소다.

그는 20·30세대에게는 청약과 일반 매매를 함께 고려하는 전략을 제시한다. 청약통장은 가능한 한 일찍 가입해 가입기간을 확보하고 특별공급 등 다양한 청약 기회를 지속적으로 살펴야 한다는 것이다.

시드머니 마련도 내 집 마련의 출발점으로 꼽았다. 전세보증금이나 반전세 등을 활용해 주택 구입을 위한 종잣돈을 마련하고, 가능한 경우 부모의 증여 등을 활용하는 방안도 제시한다.

청약 당첨만 기다리기보다는 일반 아파트 매입을 병행하는 것도 방법이다. 박합수부동산연구소 대표는 교통이 편리하면서 상대적으로 저평가된 지역을 관심지역으로 선정하고, 정책자금대출 등을 활용해 자신의 상환능력에 맞는 자금계획을 세워야 한다고 조언한다.

특히 첫 집의 규모 역시 자신의 자금 상황과 갈아타기 계획을 함께 고려해야 한다. 25평 수준의 주택으로 시작해 규모를 키우는 방법이 있는 반면, 향후 갈아타기 비용을 줄이기 위해 처음부터 34평 수준을 선택하는 방법도 있다는 설명이다.

박 대표는 “현재 실수요자에게 가장 어려운 부분은 대출 규제”라며 “대출 상환 능력을 점검하고 필요한 자금을 어떻게 마련할지 체계적으로 계획해야 한다”고 밝혔다.

시장 전망에서는 서울의 가격 상승세가 경기와 인천 등 수도권으로 확산될 가능성을 제시했다. 과천과 분당, 동탄 등 주요 지역에 이어 수원과 용인 등으로 상승세가 확대될 수 있다는 분석이다.

박 대표는 “서울의 주택가격 상승세가 경기와 인천 등 수도권으로 확산할 것으로 예상한다”며 “수도권 공급 부족은 2030년까지 쉽게 해소되기 어려운 상황”이라고 전망했다.

전세시장도 공급 부족의 영향을 받을 것으로 봤다. 입주물량 감소와 신규 전세 수요 증가가 맞물리면서 매매시장뿐 아니라 전세시장에서도 가격 상승 압력이 커질 수 있다는 것이다.

그는 향후 시장의 가장 큰 변수 역시 공급 부족으로 내다보고 있다. 유동성과 금리, 매수심리 등이 상승 요인으로 작용할 수 있는 반면 부동산 정책과 대출 규제, 금리와 세금 강화 등은 시장의 변수가 될 수 있다는 설명이다.

박합수부동산연구소 대표는 “가장 큰 상승 변수는 역시 공급 부족”이라며 “여기에 유동성과 금리 추이, 매수심리 등을 함께 지켜봐야 한다”고 말했다.

결국 박합수부동산연구소 대표가 제시하는 공급부족 시대의 내 집 마련 공식은 기다림보다도 준비에 가깝다. 주택 공급은 택지 확보부터 정비사업·인허가·착공·입주까지 물리적인 시간이 필요하기 때문이다.

박합수부동산연구소 대표는 이번 강연에서 2030년까지 이어질 것으로 예상되는 공급 공백의 원인을 짚고, 3기 신도시와 정비사업, 역세권 고밀개발 등 공급 확대 방안을 설명할 예정이다. 동시에 실수요자가 어떤 지역과 주택 유형을 선택해야 하는지, 청약과 일반 매매를 어떻게 병행할지 등 현실적인 내 집 마련 전략도 제시할 계획이다.

특히 20·30세대에게는 지금부터 청약통장과 시드머니를 준비하고, 청약만 기다리지 않으면서 자신의 자금 여력에 맞는 매입 가능 지역을 찾아야 한다는 메시지를 전달할 것으로 보인다.

박합수부동산연구소 대표는 “주택 공급 부족을 해결하려면 물리적인 시간이 필요하다”며 “지금 중요한 것은 어떻게 하면 입주 시점을 앞당기고 얼마나 많은 물량을 공급할 수 있느냐”라고 강조했다. 이어 “방법은 얼마든지 있습니다. 다만 하지 않을 뿐입니다”라며 공급 확대의 필요성을 강조했다.

한편 박합수부동산연구소 대표는 도시및지역계획학 박사(단국대 대학원)와 부동산학 석사(건국대 부동산대학원)를 취득했다. KBS ‘아침마당’과 ‘일요진단’, YTN ‘초대석’, MBC ‘손에 잡히는 경제’, 매경 ‘서울머니쇼’, 조선일보 ‘부동산트렌드쇼’와 ‘재테크쇼’, 동아일보 ‘재테크쇼’, 한경 ‘집코노미’, 서울경제, 아시아경제, 더벨, CEO 과정 등에서 부동산시장과 재건축·재개발, 철도역세권 투자 등을 강의하면서 부동산 전문가로 자리잡은 인물이다.

그는 한국금융연수원 자문교수로 활동하며 2021년 우수강사로 선정됐으며, 현재 건국대 부동산대학원 겸임교수와 한국부동산전문가클럽 공동회장을 맡고 있다. 자격 및 경력으로는 전 KB국민은행 부동산 수석전문위원으로 20년간 활동했으며, 공인중개사와 CCIM(미국상업용부동산투자분석사) 자격을 보유하고 있다.

저서로는 ‘부동산용어사전’(2009), ‘비금융자산(부동산)투자설계’(2013~2026·한국금융연수원), ‘대한민국부동산10년후미래가치에주목하라’(2020·매경출판) 등이 있다.

주현태 한국금융신문 기자 gun1313@fntimes.com