해외 부동산펀드 현지 실사보고서 첨부 의무화…집중심사제 도입

[한국금융신문 정선은 기자] 금융감독원이 해외 부동산펀드 설계·제조 단계부터 투자자의 눈높이가 충분히 고려될 수 있는 개선방안을 조속히 추진한다.

점검 결과를 토대로 펀드신고서 제출시 '(가칭)실사 점검 보고서' 첨부를 의무화한다. 해외 부동산펀드 집중심사제도 도입키로 했다.

금융감독원은 4일 여의도 금감원에서 서재완 금융투자 부원장보 주재로 해외 부동산펀드를 주로 취급하는 6개 운용사(삼성SRA, 이지스, 미래에셋, 한투리얼, 하나대체, 키움) 대표이사 및 금융투자협회 담당 본부장과 간담회를 개최했다.

이번 간담회는 일부 해외 부동산펀드 전액 손실 사태를 계기로 설계 및 제조 과정에서 ‘투자자 우선 원칙’을 내재화시켜야 한다는 필요성 대두에 따라 열렸다.

서재완 금감원 부원장보는 "현재 투자자의 높아진 눈높이 및 변화된 환경에 부응하기 위해서는 업계 스스로 업무 절차 전반에 대해 철저하게 투자자 관점에서 재점검 및 시정하려는 노력이 선행되어야 한다"고 강력히 주문했다.

최근 실시한 해외 부동산펀드 설계 및 제조 단계 내부통제체계 실태점검 결과 운영상 미비점을 다수 확인했다고 언급한 서 부원장보는 "수탁자책임(fiduciary duty) 및 신뢰 회복 차원에서 마련된 최소한의 기준인 모범규준을 지키는 시늉만 하는 행태에 대해서는 결코 좌시하지 않겠다"고 강조했다.

금감원 실태점검 결과에 따르면, 설계·제조 단계에서의 대상 발굴(딜소싱), 실사, 심사 등 주요 절차는 실제 운영 측면에서 여전히 미흡했다.
개선방향으로 우선, '(가칭)실사점검 보고서' 등의 펀드신고서 첨부를 의무화하도록 했다. 자산운용사가 위험을 보다 체계적이고 면밀하게 파악하도록 출시 단계에서 자체 검증 내역을 작성토록 했다.

현지 실사 및 자체 심사 수행 내역, 준법감시․리스크관리부서의 독립적 평가의견을 첨부하되, 각각 대표이사 서명, 또는 준법감시인, 위험관리책임자 서명을 받도록 함으로써 자체 검증(Self Filtering) 체계를 구축한다.

해외 부동산펀드 핵심 투자위험 기재 표준안도 마련토록 했다. 일반인도 해외 부동산펀드의 전형적 투자위험을 직관적으로 인식하도록 하기 위한 조치다. 자금차입, 임대차 공실, Cash Trap(캐시 트랩), EoD(기간이익상실) 강제매각 등 발생할 수 있는 구체적 위험을 한데 모아 기재한다. 부동산 가치 하락 정도에 따른 해당 위험의 실현 경로를 기술한다.

시나리오 분석 결과 기재도 의무화하도록 했다. 투자결정시 감수해야 할 최대 손실을 계량적, 직관적으로 인식하도록 상황별 손실규모를 기재한다. 부동산 가치 하락에 따른 펀드 성과(손익)을 그래프화하여 시각적으로 손실 가능 구간을 제시하도록 했다.

해외 부동산펀드 집중심사제도 가동한다. 해외 부동산펀드에 대하여 복수심사담당자 지정 및 신고서 수리 전결권 상향 등 집중심사제를 도입하여 면밀히 심사할 예정이다.

금감원은 이번 간담회 의견 수렴 및 업계 영향을 균형적으로 고려해서 구체적 개선방안을 확정하고 조속히 시행할 예정이다.

금감원은 "해외 부동산펀드 출시 운용사에게 안내 및 지도하고 향후 해외 부동산펀드 심사에 엄격하게 반영할 계획이다"며 "추가적으로 투자위험이 누락 없이 인수인계될 수 있도록 향후 운용사, 판매사 각자의 역할 정의 및 책임 소재․범위 획정을 위한 방안을 마련하여 관련 업계 의견을 수렴할 계획이다"고 밝혔다.

정선은 한국금융신문 기자 bravebambi@fntimes.com