규제 강할수록 집값 버틴다… 학습효과 현실화

[한국금융신문 조범형 기자] 강도 높은 10.15 부동산 대책에도 규제지역 부동산 시장이 흔들림 없는 모습을 나타내고 있다. 과거 여러 정부를 거치며 실시됐던 고강도 부동산 규제 이후에 여지없이 해당지역 부동산 시장이 높은 몸값 상승세를 나타내는 등 어김없이 반복됐던 학습효과가 수요자들에게 영향을 주고 있는 것으로 풀이된다.

정부는 지난달 15일 발표한 부동산 대책을 통해 서울특별시 25개구 전역과 함께 경기 성남시 수정구∙분당구∙중원구, 과천시, 광명시, 수원시 영통구∙장안구∙팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시 등을 규제지역으로 지정했다. 모두 투기과열지구와 조정대상지역, 그리고 토지거래허가구역으로 중복 지정되면서 각종 고강도 규제가 대거 적용됐다.

먼저 스트레스 금리(DSR)가 상향되고, 무주택자의 주택담보인정비율(LTV)이 70%에서 40%로 축소된다. 1억원 넘는 신용대출이 있는 경우 대출 실행일로부터 1년간 규제지역 내 주택 구입이 제한되며, 주택 취득 후에는 3년간 전매를 할 수 없다.

아울러, 재건축·재개발 등 정비사업의 조합원 지위 양도가 원천 차단되고, 주택 시세에 따라 15억을 초과하는 경우 25억 이하는 4억원, 25억 초과 주택은 2억원으로 주택담보대출 한도가 줄어든다. 토지거래허가구역으로 지정된 만큼 2년간 실거주 의무도 생긴다.

그러나 이 같은 고강도 규제에도 불구하고 규제지역 내 핵심지로 불리는 강남3구를 비롯한 부동산 시장은 흔들림 없는 모습을 나타내고 있다.

실제로 규제 이후에도 규제지역 일원에서는 신고가 거래가 계속되고 있다. 국토교통부 실거래가에 따르면, 서울 송파구 문정동 소재 ‘올림픽훼미리타운’ 전용 117㎡은 지난달 16일 종전 최고가 대비 9000만원 오른 27억9000만원에 해당타입 신고가를 새로 썼다.

아울러 동대문구 답십리동 소재 ‘힐스테이트 청계’ 역시 전용 48㎡이 5700만원 오른 11억500만원에 신고가 거래됐고, 구로구 구로동 소재 ‘신구로자이’ 전용 84㎡도 신고가인 8억1500만원에 새 주인을 찾았다.

전문가들은 고강도 대책 이후에도 규제지역 부동산 시장이 굳건한 이유로 고강도 규제의 결과가 결국 몸값 상승으로 귀결됐던 전례에 대한 공감대 형성을 꼽는다. 한 부동산 전문가는 “수요자들 사이에서 부동산 규제지역이 곧 상급지 바이블이고, 정부가 찍어준 핵심 투자처라는 이야기가 나온다”며 “규제지역을 선호지로 만든 수준 높은 입지가치와 희소성이 근본적으로 불변한 만큼, 이번에도 결국 규제해제 이후엔 상승기를 맞이할 수밖에 없을 것”이라고 말했다.

실제 문재인 정부의 2017년 8.2 부동산 대책 이후 사례에서 이 같은 흐름이 뚜렷하게 확인된다. 8.2부동산대책은 7년만에 투기과열지구를 부활시켜 서울시 전역, 경기 과천시, 세종시 등을 규제지역으로 지정하고, LTV와 DTI 하향조정(40%), 청약자격 강화, 민간택지 분양가 상한제 재시행, 재건축초과이익환수제 등 유례없는 고강도 규제를 적용해 주목 받았던 대책이다.

다만 8.2대책 이후 이후 규제지역이 ‘투기유망지역’으로 불리는 등 오히려 가격 급등세가 이목을 끌었다. 한국부동산원 월간 아파트매매가격지수에 따르면, 2017년 8월 84.85를 기록했던 서울지역 아파트 매매가격지수는 약 반년간 평균 85.61에 머무르며 잠시 보합세를 나타냈으나, 이후 급등을 시작해 1년여 만인 2018년 11월 9.86%가 뛴 93.22를 기록한 바 있다.

아울러 올해도 마찬가지다. 투기과열지구와 토지거래허가가 적용됐던 강남3구 및 용산구는 올해 1월부터 9월까지 매매가격지수가 14.92%가 급등한 송파구(96.14→110.49)를 비롯해 △강남구(11.49% 상승) △서초구(11.65% 상승) △용산구(7.81% 상승) 등이 일제히 오름세를 보였다.

규제지역에서 새롭게 선보이는 신규 분양단지에 관심이 쏠리는 이유다.

경기 성남시 수정구 복정동 일원에서는 복정1구역 B1블록에서 ‘복정역 에피트’가 11월 분양할 예정이다. 지하 2층~지상 최고 20층, 6개 동, 선호도 높은 전용 84㎡ 단일 평형 총 315가구 규모다. HL디앤아이한라가 시공을 맡는다.

서울 서초구 반포동에서는 삼성물산이 ‘래미안 트리니원’을 11월 분양할 예정이다. 반포주공1단지 3주구를 재건축하는 단지로, 총 2091가구 중 506가구를 일반분양한다.

경기 용인시 수지구에서는 위본그룹이 시행하고 GS건설이 시공하는 ‘수지자이 에디시온’이 11월 분양에 나설 예정이다. 풍덕천2지구 A2블록 일대에 지하 3층~지상 25층, 6개동, 전용면적 84~151㎡ 총 480가구 규모로 조성된다.

조범형 한국금융신문 기자 chobh06@fntimes.com