부활 준비하는 국내 상장리츠, 코람코부터 롯데까지 눈여겨볼 상품은

[한국금융신문 장호성 기자] 급격한 기준금리 인상 및 부동산경기 침체 등으로 한동안 하락세를 면치 못했던 국내 상장리츠 시장이 부활 신호탄을 준비하고 있다.

한화그룹과 삼성금융계열사가 참여하는 2종의 새 리츠가 상장 준비를 마쳤고, 기존 리츠 상품들도 지난해 10월 이후 완만한 회복세를 이어가며 시장의 기대감을 키우고 있다.

‘리츠(Real Estate Investment Trusts, REITs)’란 소액투자자들이 부동산에 투자하기 위해 자신들의 자금을 신탁하는 회사나 그 회사의 금융상품을 말한다. 일종의 부동산 간접투자상품인 리츠는 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산 및 관련 증권에 투자하고, 벌어드린 수익의 90%를 투자자들에게 배당하는 방식으로 운영된다.

금리가 낮은 시기에는 주가변동성이 크지 않다는 장점 덕분에 공모가 기준 연 5% 이상의 배당을 받을 수 있는 안정적인 투자로 각광받았지만, 지난해 미국발 급격한 금리인상이 독이 됐다. 국내 기준금리도 3%를 넘기면서, 은행에만 돈을 맡겨도 5%대 금리가 보장된 것은 물론, 부동산시장의 침체와 러시아-우크라이나 전쟁으로 촉발된 건설 원자재값 상승 등도 악재로 작용했다.

9일 오전 기준 국내 상장 21개 리츠 가운데 공모가(5000원)을 웃돌고 있는 곳은 신한알파리츠(6380원), 이리츠코크렙(5150원), 코람코에너지리츠(5120원), SK리츠(5110원) 등 4곳이다. 지난해까지 이어진 악재로 전반적인 리츠 시장의 힘이 빠진 모습이다.

그러나 각 리츠들의 리파이낸싱(대환대출) 금리가 예상치보다 낮은 수준에서 조달됐고, 새로운 플레이어들이 순차적으로 3월말~4월초 상장을 예고하면서 경색된 리츠시장에도 훈풍이 불 것이라는 관측이 나온다.

◇ 국내 리츠시장 선도하는 코람코, 불황에도 주가방어 선전

코람코자산신탁은 지난 2001년 국내에 리츠 제도를 도입시킨 최초의 부동산금융회사다. 현재 총 41개의 리츠를 운용 중이며 이 중 3개 리츠를 코스피에 상장시켰다. 한국토지주택공사(LH)리츠를 제외한 민간 리츠시장에서 약 20%의 시장점유율을 기록하고 있는 이 분야 1위 운용사다.

코람코자산신탁이 2018년 상장시킨 이리츠코크렙은 이랜드리테일의 아울렛 매장 중 매출액 최상위권 5개 매장(뉴코아아울렛 일산점・야탑점・평촌점, 2001아울렛 분당점・중계점)을 보유하고 있다. 물가인상률과 연동된 임대료 구조로 매년 매출이 증가되도록 설계되었으며 최근 코로나 종식과 리오프닝 기대감의 영향으로 지난해 저가 대비 약 10% 상승하며 반등에 성공했다.

특히 제로금리 시기였던 2021년 리파이낸싱을 마쳐 향후 2년간 3.01%대 고정금리를 적용받아 고금리 시기에 가장 경쟁력 리츠라는 평가와 함께 대신증권에서는 목표주가를 5800원으로 제시하기도 했다.

또한 전국 167개 주유소와 2개의 물류센터, 4개의 대형 가전매장을 보유한 대표적인 다물(多物) 리츠 코람코에너지리츠도 주가방어에 선전하고 있다.

코람코에너지리츠는 활발한 자산 매각과 신규 자산 편입, 개발 등을 통해 상장리츠 중 가장 능동적으로 운용되고 있다. 2021년 19개 주유소를 매각한데 이어 지난해 부동산경기 하락직전 4개 주유소를 추가 매각하며 특별배당의 기대감을 높이고 있다. 오는 2025년 까지 3.07%의 고정금리로 자금조달을 완료해 금리 리스크도 상대적으로 낮다. 이런 점이 부각되며 지난해 말 삼성증권에서는 코람코에너지리츠의 목표주가를 6300원으로 제시했다.

코람코자산신탁 정준호 대표이사는 “미국과 일본 등 해외에서는 리츠를 노후준비 최적의 상품으로 평가 한다”고 설명하며 “국내 상장 리츠는 아직 걸음마 단계로, 최근 들어 주가 변동성이 커졌지만 꾸준한 배당과 안정적인 성장세를 이어간다면 투자자들에게 리츠 고유의 경쟁력을 다시 평가받게 될 것”이라고 말했다.



◇ 롯데·SK 등 그룹 힘입은 리츠 약진, 신용평가도 높아

롯데쇼핑·마트·백화점 등의 롯데그룹의 자산과 자본력을 등에 업은 롯데리츠는 국내 상장리츠 가운데 시가총액으로는 최상위 그룹을 형성하고 있다.

롯데리츠는 국내 상장리츠 전반을 덮쳤던 고금리 시기 리파이낸싱(자금 재조달) 풍파에서도 2천억원의 리파이낸싱에 성공하며 이자율 개선에 성공했다.

지난해 11월까지만 해도 1주당 3395원을 기록했던 롯데리츠는 올해 3월 현재 주당 3945원대까지 회복된 상태다. 한국신용평가와 NICE신용평가 등 주요 신평사들의 신용등급 역시 AA- 수준을 유지하고 있다.

디앤디플랫폼리츠는 SK디앤디(SK D&D)의 자산관리회사(AMC) 디앤디인베스트먼트(DDI)가 운용 중인 국내 최초의 디벨로퍼 스폰서형 리츠다. 지난달 기준 3개의 자리츠의 지분증권(세미콜론 문래 오피스, 백암 물류 1·2센터)과 1개의 부동산 펀드 수익증권(일본 아마존 물류센터)를 보유하고 있다.

디앤디플랫폼리츠는 계열사인 SK디앤디가 개발하는 우량 자산에 대한 우선매수협상권을 보유, 안정적인 파이프라인 자산 편입이 가능하며 이에 따라 자산 외형 확대 가능성이 높다는 장점이 있다.

이를 토대로 디앤디플랫폼리츠는 최근 한국신용평가에서 실시한 기업신용등급(ICR, Issuer Credit Rating) 평가에서 신용등급 A-(안정적)를 획득하기도 했다.

◇ 삼성·한화도 국내 상장리츠 시장 출사표, 새로운 공룡 될까

오는 3월말~4월 시장에 출사표를 던질 신규 상장 리츠인 삼성FN리츠와 한화리츠도 주목의 대상이다.

삼성FN리츠는 유가증권시장(코스피)에 오는 4월 중 상장을 예정하고 있다. 삼성생명, 삼성화재, 삼성SRA자산운용, 삼성증권 등 삼성금융네트웍스 4개사가 참여한 영속형 리츠다. 국내 핵심 업무지구에 위치한 우량 오피스 자산인 ‘대치타워’, ‘에스원빌딩’을 기초자산으로 하는 코어(Core) 자산 포트폴리오를 구성했다.

삼성FN리츠는 상장 리츠 최초로 1월, 4월, 7월, 10월 결산 기준 분기 배당 실시를 예정하고 있다. 연 환산 기준으로 초기 3년 예상 평균 수익률로 평균 5.6%의 배당에 초점을 맞춘다.

한화리츠는 현재 한화손해보험 여의도 사옥과 한화생명보험 사옥 등 네 곳을 보유하고 있으며 해당 편입자산은 그룹사 내 금융 계열사 중심으로 5~7년 장기 임대차 계약이 체결돼 있다. 한화리츠는 연 2회 반기 배당으로 연평균 약 6.85%의 배당률을 목표로 하고 있다.

장호성 기자 hs6776@fntimes.com