둔촌주공재건축 '올림픽파크 포레온' 내달 6일 1순위청약 개시, 세대별 청약 전략은?

[한국금융신문 장호성 기자] 단군 이래 최대 규모 재건축사업으로 주목을 모았지만 그만큼 오랜 기간 진통을 겪으며 좀처럼 일반분양이 이뤄지지 못했던 ‘올림픽파크 포레온’의 분양 일정이 마침내 확정됐다.

둔촌주공아파트를 재건축해 공급되는 이 단지는 기존 5930가구를 철거하고 지상 최고 35층, 85개 동, 1만2032가구를 짓는 사업이다. 이중 일반분양 물량은 4786가구다. 전용면적 ▲29㎡(10가구) ▲39㎡(1150가구) ▲49㎡(901가구) ▲59㎡(1488가구) ▲84㎡(1237가구) 등이 일반분양으로 나온다.

한국부동산원 청약홈에서 진행되는 이 단지의 청약일정은 내달 5일 특별공급을 시작으로 6일 해당지역 1순위, 7일 기타지역 1순위, 8일 2순위청약 순으로 진행된다. 당첨자발표는 12월 15일이며, 정당계약은 다음 달인 2023년 1월 3일부터 17일까지다.

평당 분양가는 3829만원으로, 공급금액은 59㎡형 기준 10.4~10.6억원대, 84㎡A형과 84㎡F형이 12.9억원대, 나머지 84㎡형은 13억~13.2억원대로 모두 13억원대를 넘긴다. 입주예정월은 2025년 1월께다.

최근 분양에 나섰던 둔촌동 ‘더샵 파크솔레이유’의 청약가점은 평균 40~60점 사이에서 형성됐다. 가장 높은 가점은 64.5점, 가장 낮은 가점은 44.25점이었다. 올림픽파크 포레온은 대단지라는 점과 오랜 기간 시장에서 최대어로 분류돼 수요자들의 기대감이 크다는 이유로 이보다 높은 가점이 형성될 것으로 점쳐지고 있다.

59㎡형과 84㎡형은 분양가가 9억원을 초과해 특별공급 물량이 없다. 100% 가점제라는 이유로 젊은 세대보다는 자금 여력이 있는 중장년층들에게 추천된다. 무주택기간이 길고 청약통장 납입 횟수도 젊은 세대보다 많을 수밖에 없어 가점제에 유리하기 때문이다.

이번 일반공급의 상당 부분을 차지하는 84㎡형은 12억원을 초과하면서 중도금대출도 불가능하다. 59㎡형은 그나마 중도금대출이 가능하지만, 84㎡형 1237가구는 자본력도 충분하고 가점도 높은 기성세대에게 돌아갈 가능성이 높아진 상태다.

젊은 층이 진입할 수 있을 것으로 점쳐지는 소형 평형 역시 29㎡형이 5.2억, 39㎡형 7.1억, 49㎡형이 8.8억으로 역시 가격이 낮은 편은 아니다. 다만 이들 평형은 일부가 특별공급으로 나오고, 39㎡형과 49㎡형은 도합 1086가구가 특별공급에 나올 정도로 공급 수가 올해 나온 서울 분양 단지 중에서도 손꼽을 정도로 많아 젊은 층의 접근 가능성이 높아졌다는 점은 주목할 부분이다.

중도금대출이 가능한 59㎡A형의 10층 기준으로 살펴보면, 단지의 분양가는 10억4700만원 선이다. 20%에 해당하는 계약금은 2억940만원대, 60%에 해당하는 중도금을 1억470만원씩 6회 납부하고, 나머지 잔금 20% 2억940만원에 치르는 식이다. 중도금대출을 감안하지 않더라도 약 3억원 이상의 현금이 필요할 것으로 예상된다.

중도금대출이 불가능한 84㎡형은 이보다 상황이 좋지 않다. 84㎡A형 기준 분양가는 12억5천7백만원대로, 계약금은 2.5억원대다. 역시 중도금은 1억2500만원씩 6회 납부하게 돼있고, 잔금이 나머지 2.5억원이다. 잔금은 그렇다쳐도 계약금과 중도금을 합쳐 10억원 이상의 자금조달이 가능하지 않다면 진입이 어렵다는 의미다.

다만 부동산 한 전문가는 “시장에 생각보다 현금을 많이 싸들고 있는 ‘현금부자’들이 많다”며, “과거 래미안 원베일리 등도 고분양가 우려가 있었지만 높은 경쟁률로 완판됐듯 분양 자체는 흥행할 수 있겠지만, 현재의 고금리 상황에 계약까지 빠르게 이뤄질 수 있을지는 지켜볼 필요가 있다”고 덧붙였다.