[데스크칼럼] 금리인상·세제개편에도 어려운 ‘내 집 마련’

지난달 26일 한국은행이 기준금리를 0.25%포인트 올린 1.75%로 결정했다. 전달인 4월 1.25%에서 1.50%로 올린지 한 달 만에 또 기준금리를 인상한 것이다. 한국은행은 미국 연방준비제도이사회(FED)에서 발표하는 미국 기준금리 변동과 따라가는 편인데, 미국 역시 지난 1월 0.25%에서 3월 0.50%, 5월 1.00%로 급격히 올린 바 있다.

금리인상은 ‘집값’과 연관이 있다. 금리가 낮을 때는 대출이자도 싸기 때문에 가계부채가 증가한다. 그렇게 풀린 유동성이 부동산 시장으로 유입되고, 집값을 끌어올린다는 분석이다. 전 정부에서부터 집값이 크게 뛰면서 더 많은 자금이 필요했고, 이는 ‘영끌(영혼까지 끌어모은 대출)’로 이어져 더 많은 자금이 부동산으로 흘러 들어갔다.

집을 살 때 생애 최초 구매일 경우 상대적으로 금리가 저렴한 ‘디딤돌 대출’ 등을 쓸 수 있지만, 그렇지 못할 경우 일반 주택담보대출(주담대)을 받아야 한다.

주담대는 코픽스(COFIX·자금조달비용지수)에 영향을 받는다. 신규 취급액 기준 코픽스는 매달 새롭게 조달한 자금을 기준으로 삼는데 금리 변동이 반영된다. 코픽스가 오르면 신규 코픽스 연동 주담대 변동금리도 같이 상승한다.

문제는 주담대를 받을 때 고정금리가 아닌 변동금리로 받은 차주들이다. 변동금리로 돈을 빌리면, 금리가 낮아졌을 때 이득일 수 있다. 그러나 요즘처럼 금리가 오르면 곡소리가 나올 수밖에 없다.

금리가 떨어질 것을 기대하고 변동금리로 대출을 받는다기보다, 변동금리가 초기 부담이 적은 게 이유이기도 하다.

평균적으로 고정금리가 변동금리보다 높다. 실제로 지난 3월 기준 주담대 변동금리는 3.18~5.337%, 고정형(혼합형) 금리는 3.90~6.45%로 더 컸다.

가파르게 오른 집값 때문에 ‘내 집 마련’을 위해서는 대출을 최대한으로 받아야하는데, 이자비용이 만만치 않기 때문에 변동금리를 선택하는 것이다.

그러나 이런 선택은 금리인상에 매우 치명적이다.

직방이 2022년 신고된 서울 아파트 거래를 기준으로 금융비용을 분석한 결과 주담대 금리가 7%로 증가하면 전용면적 84㎡ 아파트 월 대출 상환액은 4% 기준 209만원에서 291만원으로 82만원(39%) 상승한다.

무주택자의 경우 ‘내 집 마련’을 위해 돈을 모아야하는데, 금리인상으로 전세자금대출 이자도 부담으로 다가온다.

통계청과 한국은행에 따르면 지난 1분기 무주택자로서 전세로 거주하는 가구의 이자비용은 월평균 11만3006원으로 전년 월평균 이자비용(9만1668원) 대비 2만1338원(23.3%) 증가했다.

한편, 정부는 금리인상과 함께 세제 개편으로 다주택자들에게 출구 전략을 세울 수 있게 도와주고 있다.

윤석열 정부는 종합부동산세(종부세) 기본공제를 6억원에서 11억원으로 올리고, 다주택자에 대해 한시적으로 1년간 양도세 중과 유예조치를 진행했다.

세금 부담을 줄여줘 시장에 매물이 더 나오게 만들겠다는 방침이다. 실제로 송파구와 성동구, 강동구, 동작구 등 주요 단지에서 직전 거래보다 2억~4억원 하락한 가격으로 실거래가 이뤄지고 있기도 하다.

서울 아파트 매물도 크게 늘어나고 있는 상황이다. 부동산 빅데이터 업체 ‘아실’에 따르면 6월 들어 서울 아파트 매물은 6만2818건으로 지난달 10일 5만6568건에서 11% 증가했다.

다만 간과하지 말아야할 점은 급매물 위주 거래로 가격은 하락했지만 호가는 여전하다는 것이다.

예컨대 송파구 ‘리센츠’ 경우 전용면적 84㎡가 직전 최고가인 26억5000만원(17층)에서 4억원 떨어진 22억5000만원(29층)에 거래됐지만 같은 크기 저층 매물이 24억원에서 25억원에 등록돼 있다. 앞서 거래된 29층은 급매로 내놓은 물건이거나 전세를 낀 매물일 가능성이 있다.

매물은 쌓여가지만 실수요자 입장에서는 급매 위주로 물건을 찾게 되고, 대출 이자 부담 때문에 쉽게 매수를 하지 못하는 상황인 셈이다.

그렇다고 집값이 극적으로 떨어지기도 어렵다. 무리해서 집을 산 입장에서는 몇 억씩 손해를 보면서 집을 팔기 쉽지 않다.

정부는 분양가상한제도 손 볼 예정이다. 분양가가 현실적이지 못하다는 지적에 분상제를 완화할 계획인데, 서민들 입장에서는 청약에 당첨돼도 입주를 못하는 상황이 벌어질 수도 있다.

이래저래 ‘내 집 마련’은 쉽지 않을 전망이다.

권혁기 기자 khk0204@fntimes.com