규제 완화·금리 인상에…서울 낙찰가율·접수 ‘반등’ [경매, 다시 살아날까①]

[한국금융신문 김관주 기자] 서울 경매 시장에 훈풍이 불고 있다. 새 정부 출범과 함께 부동산 규제 완화 기대감이 커지면서다. 지난해까지만 해도 뜨거웠던 경매는 집값이 하락 전환되고 금리 인상, 대출 규제 강화 등으로 인해 한풀 꺾인 바 있다. 이에 집값 선행지표인 경매 시장의 향방에 대해 집중 조명해 본다.

지난달 서울에서 아파트 경매 낙찰가율이 100%를 넘어섰다. 이는 6개월 만에 첫 반등이다.

낙찰가율은 감정가 대비 낙찰가 비율이다. 낙찰가율 96.3%는 감정가 1억원인 아파트가 9630만원에 낙찰됐다는 뜻이다.

16일 법원경매 전문기업 지지옥션이 발표한 ‘2022년 4월 경매동향보고서’를 보면 서울 아파트 낙찰가율은 전월(96.3%) 대비 8.8%포인트(p) 상승한 105.1%를 기록했다.

서울에서 아파트 낙찰가율은 지난해 10월(119.9%) 역대 최고치를 기록했다. 이후 5개월 연속 하락세(119.9%->107.9%->103.3%->103.1%->97.3%->96.3%)를 보였다.

평균 응찰자 수도 6.7명으로 올해 들어 가장 높았다. 다만 서울 아파트 낙찰률은 55.3%로 전달과 동일했다.

낙착률은 입찰에 부쳐진 물건 중 낙찰자가 결정된 물건 수의 비율이다. 낙찰률이 70%라면 10건의 매물 중 7건이 낙찰됐다고 볼 수 있다.

지지옥션 관계자는 “주로 강남권과 재건축 이슈가 있는 아파트에 많은 응찰자가 몰리면서 평균 낙찰가율 상승을 주도했다”며 “이는 새 정부의 부동산 규제 완화에 대한 기대감이 반영된 것”이라고 밝혔다.

법원경매 물건은 지난해 2030세대의 매수 행렬이 이어진 곳에서 두드러졌다. 또한 기준금리 인상에 따라 법원경매 물건은 늘어날 전망이다.

대한민국법원 법원경매정보에 따르면 서울서부지방법원의 경매사건 접수는 지난 2월 68건에서 3월 107건으로 57.35% 늘어났다. 해당 법원은 용산·서대문·마포·은평구를 관할한다.

같은 기간 강북·노원·도봉·동대문·성북·중랑구 등의 서울북부지법 경매사건 접수도 129건에서 144건으로 11.63% 뛰었다.

해당 법원이 관할하는 노도강(노원·도봉·강북)은 최근 2년 사이 집값 변동이 컸다. 당시 비교적 저렴한 시세 9억원 이하 아파트들이 밀집해 있어 2030세대의 '패닉바잉(공황구매)'이 집중됐다.

특히 노원구의 경우 지난해 2030세대의 매입이 49.3%를 차지할 정도로 영끌(영혼까지 끌어모음)과 빚투(빚내서 투자) 수요가 많았다.

이외에도 서울중앙지법에 접수된 경매사건은 2월 127건에서 3월 133건으로 4.72% 늘어났다. 서울중앙지법은 서초·동작·관악·강남·종로·중구를 맡는다.

다만 성동·광진·강동·송파를 관할하는 서울동부지법은 같은 기간 84건에서 82건으로 2.38% 줄었다.

법원경매 사건 접수는 해당 지방법원에 경매(부동산·동산) 신청이 된 상태로, 통상적으로 주택이 가장 큰 비중을 차지한다.

또한 감정평가를 거쳐 실제 입찰에 들어가기까지 6개월 이상 소요되기 때문에 실제 입찰 건수를 기준으로 하는 진행 건수보다 현시점의 경기 흐름을 빠르게 파악할 수 있다.

업계에서는 이자 부담에 경매 물건 증가 추이는 이어질 것이라고 보고 있다. 주택담보대출을 연체할 경우에는 담보주택이 경매에 넘어갈 수 있다.

지난해 5대 시중은행에서 주담대를 갚지 못해 만기 전에 대출금을 회수한 규모는 3449억원에 이르는 것으로 알려졌다. 집을 경매로 넘겨 회수한 금액은 1004억원에 달한다.

올해 안에 시중은행 주택담보대출 고정금리는 연 7%를 진입할 가능성이 크다.

실제로 내일부터 변동형 주담대 준거금리로 활용되는 코픽스(COFIX·자금조달비용지수)는 상승한다. 이에 KB국민·우리·NH농협 등 주요 시중은행의 주담대 변동금리는 3.29~5.04%로 상하단 모두 12bp(1bp=0.01%p) 오른다.

김관주 기자 gjoo@fntimes.com