[지.금 머니] 금리 인상기… ‘대출 러시’ 막 내리나

[한국금융신문 임지윤 기자] 여러분 안녕하세요~! <한국금융신문> 금융부 ‘열정맨’ 임지윤 기자입니다. 만나 뵙게 돼 반갑습니다!

저는 수습기자 딱지를 막 뗀 신입기자랍니다. 아직 금융에 관해 잘 모르는 ‘금린이(금융+어린이)’에요. 공부한다는 생각으로 기사를 최대한 정성 들여 쓰고 있는데, 쏟아지는 정보 속 저도 혼란스러울 때가 많답니다. 그런데 주변에도 보니까 금융에 관해 잘 몰라 헤매시는 분이 많더라구요.

그래서 준비했습니다! ‘지(난주).금(융이슈) 머니(Money)’ 코너를요! 지난주 금융 이슈 중 이것만큼은 알고 가자는 뜻에 기획해 봤습니다. 매주는 어렵더라도 자주 찾아뵈려구요:)

최대한 제가 아는 선 안에서 친절히 설명해 보도록 하겠습니다. 혹시 ‘다른 이슈 OOO 있었는데?’ 또는 ‘이건 뭐예요?’ 이런 궁금증 있으신 분들은 ‘dlawldbs20@fntimes.com’으로 적극 연락 바랍니다! 다들 ‘금린이’를 넘어 ‘금식인(금융+지식인)’가 돼 보자구요!! 아자아자! < 기자 말 >

2022년 새해가 밝았습니다. 다들 새로운 목표 세우셨나요? 이맘때면 다이어트, 목돈 만들기 등 장기적인 목표와 구체적 실행 계획 등을 세우곤 하는데요.

시중은행도 저마다 조직을 개편하고 인사를 실시하며 한 해를 맞이했고, 금융당국 역시 지난해 발생한 문제점들을 보완해 올해 시행할 금융정책을 속속 발표하고 있습니다.

올해도 총부채 원리금 상환 비율(DSR) 규제 강화 등 금융당국의 가계대출 규제는 지속할 방침인데요. 관련 소식은 지속적으로 전하도록 하겠습니다.

다들 올 한 해 새해 복 많이 받으시고요. 그간 쉬었던 [지.금 머니] 코너도 다시 시작하도록 하겠습니다. 시즌제라 생각해 주세요:)

직장 다니느라, 애 보느라, 학교 다니느라 고생하신 분들 위해 지난주 발생한 금융 이슈 3가지를 정리했습니다! 이번 주도 행복하게 보내시길 바랍니다. 정보의 홍수 속 제가 여러분을 대신해 앞으로도 쉬지 않고 헤엄칠 테니 앞으로 자주 소통합시다:)

주택 담보대출 6%까지 오르나

기준금리가 2개월 만에 또 올랐습니다. 이에 따라 주택 담보대출 금리도 연 6%대 진입한다는 관측이 이어지고 있는데요. 영혼까지 빚을 끌어모아 집을 구매한 ‘영끌족’의 한숨소리가 더 커질 전망입니다.

한국은행(총재 이주열닫기이주열기사 모아보기)은 지난 14일 기준금리를 연 1.0%에서 1.25%로 0.25%포인트(p) 올렸는데요. 이는 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 확산 전인 2019년 12월 수준으로 되돌아간 것입니다.

시장에서는 미국 연방준비제도(Fed‧의장 제롬 파월)의 조기 금리 인상 가능성이 높아지면서 기준금리가 올해 안에 두 차례 정도 추가 인상될 가능성에 무게를 두고 있습니다. 이주열 한국은행 총재도 지난 14일 “코로나19 관련 불확실성이 상존하고 있으나 국내 경제가 양호한 성장세를 지속하고 물가가 상당 기간 목표 수준을 웃돌 것으로 예상된다”며 “앞으로 통화정책의 완화 정도를 적절히 조정해 나갈 것”이라며 기준금리 추가 인상 가능성을 열어뒀습니다.

금리 인상기에 접어든 가운데 주택 담보대출 금리는 조만간 최고금리가 연 6%까지 치솟을 것이라는 관측이 지배적인데요. 기준금리는 대출 준거 금리인 국채와 은행채 등 금리에 영향을 줘 대출금리 상승에 영향을 줍니다. 기준금리가 오르면 은행채와 예‧적금 금리가 따라서 오르고, 결국 은행이 대출을 위해 자금을 조달하는 비용이 상승하게 되죠.

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4대 시중은행(KB국민‧신한‧하나‧우리)의 지난 14일 기준 고정금리형 주택 담보대출 금리는 연 3.75%~5.51%로 집계됐는데요. 최고금리가 이미 5% 중반을 넘어선 상황이죠. 지난 2020년 말(연 2.69%~4.2%)보다 최고 금리가 1.31%p 오른 수준입니다.

신용대출 금리 역시 최고금리가 연 5%에 이를 가능성이 커졌습니다. 통상적으로 기준금리에 가장 민감하게 반응하는 게 신용대출과 변동금리형 주택 담보대출 등 만기가 짧은 변동금리형 상품인데요. 현재 주택 담보대출 변동금리(신규 코픽스 연동‧연 3.57%~5.07%)는 1년여 사이 1%p 오르며 5%를 넘겼고, 4대 은행의 신용대출 금리는 같은 기간 2.65%~3.76%에서 3.44%~4.73%로 나타났습니다.

이런 상황에 전국은행연합회(회장 김광수닫기김광수기사 모아보기)는 17일 오후 3시 주택 담보대출 기준금리인 자금조달비용지수(COFIX‧코픽스)가 지난달 기준 1.69%로 집계됐다고 밝혔습니다. 전월 대비 0.14%포인트(p) 상승했는데요. 같은 기간 잔액 기준 코픽스는 1.30%로 0.11%p, 신 잔액 기준 코픽스는 1.03%로 0.09%p 올랐습니다. 은행채 5년 물(AAA‧무보증) 금리는 지난 13일 연 2.41%에서 14일 2.49%가 됐습니다.

주택 담보대출 금리 더 오른다… ‘코픽스’ 1.69%로 큰 폭 상승

코픽스 상승에 따라 주택 담보대출 금리는 더 상승할 것으로 예측되는데요. 상황이 이렇게 되자 시장에서는 최근 수년간 초저금리 여파로 이어진 ‘대출 러시’ 현상이 막을 내릴 것이라는 전망도 나옵니다. 금리 부담이 커지면서 고객들이 예전처럼 은행 대출을 쉽게 못할 것이라는 이유입니다. 실제로 지난달 은행권 가계대출은 7개월 만에 감소세로 전환했죠. 금융당국의 가계대출 관리와 대출금리 상승세가 지속된 영향으로 분석됩니다.

앞으로 대출을 받아야 한다면, 고정금리가 변동금리보다 나을 테고 고정금리가 변동금리보다 0.5%p 이상 높다면, 변동금리로 대출받은 뒤 금리 추이와 중도상환수수료를 따져 고정금리로 갈아타는 것이 좋아 보입니다.

아울러 지난해 7월 출시한 금리 상한형 주택 담보대출 상품도 고려하면 좋겠죠! 특약 이자로 연 0.15%~0.20%p 금리를 더 내는 대신 금리 상승 폭을 연간 0.75%p, 5년간 2%p 이내로 제한할 수 있거든요.

"DSR 규제, 세후 순소득 기준으로 전환해야"

지난해 국내 가계대출 규모가 1800조원을 넘어선 가운데 가계대출 규제 조치가 실수요 중심의 대출 규제로 전환하는 논의가 확대돼야 한다는 목소리가 나왔습니다.

원리금 분할 상환 방식을 의무화하고 순소득 기준에 의한 총부채 원리금 상환 비율(DSR) 규제를 통해 불필요한 대출 수요가 축소되도록 유도해야 한다는 주장인데요.

그간 금융당국이 가계대출 폭증에 대한 경고를 잇따라 내놓으면서도 실수요 중심 대출은 차질 없이 공급하겠다고 밝힌 것보다 훨씬 더 강경한 의견이 제기된 것입니다. 차주의 상환능력을 고려하지 않은 무분별한 대출이 금융권의 건전성을 약화시키고, 주택 가격의 장기적 조정 위험 등에 취약할 수밖에 없다는 지적입니다.

★ 총부채원리금상환비율(DSR‧Debt Service Ratio) : 대출을 받으려는 사람의 소득 대비 전체 금융부채의 원리금 상환액 비율. 연간 총부채 원리금 상환액을 연간 소득으로 나눠 산출.

지난 9일 한국금융연구원(원장 박종규) 구본성 선임연구위원은 ‘실수요 중심 가계대출 규제 필요성과 금융적 고려 사항’ 보고서를 통해 국내 가계대출 급증에 대응해 주택 담보대출을 중심으로 가계대출 규제가 강화하는 현 상황에 점차 실수요 중심의 대출 기조로 전환하는 것이 논의돼야 한다고 밝혔습니다.

지금까지 국내 금융사 대출은 주택 담보대출을 제외하면 심사 시 대출 목적의 적정성 여부를 판단하기보다는 대출 수요를 충족해 나가는 경향이 강해 짧은 시일 내에 대출이 빠르게 늘어나는 경향이 있었는데요.

이에 관해 구 연구위원은 “실수요 여부에 대한 금융 판단에 있어 가장 핵심 고려 사항은 대출 상환 여력을 평가하는 것과 함께 대출 목적과 사용이 일치하도록 사후관리를 병행해야 한다”며 “주택 담보대출의 경우 주택 매입 비용 전체를 전 생애 걸쳐 어떻게 조달하고 상환해 나갈 것인지 종합적으로 판단해야 하는 동시에 원리금 분할상환을 원칙적으로 의무화할 필요가 있다”고 말했습니다.

원리금 분할상환 방식은 대출자 입장에서 원금 상환에 따른 비용을 고려해 대출 규모를 적정화하려는 자기 선택적 유인을 높여 불필요한 대출이나 투기 목적 대출 등을 자제하는 효과가 있다는 설명인데요.

구 연구위원은 “원리금을 포함한 DSR 산정에 있어서도 총소득을 기준으로 하는 것보다는 세금 등을 제외한 실제 상환에 사용될 수 있는 순소득 기준으로 점차 전환해 나가는 것을 검토해야 한다”며 “공공정책 측면에서는 주택 가격에 연동되는 정책을 줄이고 대출자의 소득 수준과 연계해 상환 가능성을 높일 수 있다”고 전했습니다.

이어 대출이 주식이나 가상 자산 등 고위험 투자 재원이 되는 것을 방지하기 위해 “용도가 뚜렷하지 않은 대출을 제공한 금융사에게 국제결제은행(BIS) 자기자본비율 계산 시 위험자산 가중치, 예상 기대손실률, 대손충당금 적립비율 등을 정상치보다 높게 부과해 관련 대출 성장률을 억제할 수 있도록 유도하자”고 제언했습니다.

예를 들어 주택담보대출비율(LTV) 50% 규제 하에서 10억원 규모 주택을 자기자금 1억원과 전세금 5억원, 대출금 4억원으로 매입할 경우 실수요 검증은 9억원(전세금+대출금) 전액에 대한 상환 가능성을 엄격하게 평가하는 방식입니다.

최근 금융당국의 대출 규제에 관해서는 효과가 있었다고 평가했습니다. 대출한도‧대출 증가율의 직접적인 제한과 부동산시장의 동향을 연계한 규제가 투기적 유인을 잡는 데 긍정적으로 작용했다고 바라봤는데요. 사전 규제를 강화함으로써 주택 가격 하락 시 초래될 수 있는 LTV 하락이나 금리 상승에 따른 원리금 부담 증가 등의 위험도 사전에 차단했다고 평했습니다.

실제로 5대 은행(KB국민‧신한‧하나‧우리‧NH농협)의 지난 6일 기준 가계대출 잔액은 708조5909억원으로, 지난해 말 709조528억원 대비 4영업일 만에 4619억원 줄었습니다. 최근 일련의 대출 규제로 주택 매입 흐름이 일시적 침체 현상을 보이는 데다, 주식시장도 부진한 게 원인으로 해석됩니다.

적격대출 수요 늘면서 일부 은행 1분기 신규 한도 바닥

최근 금리 인상 영향으로 시중은행 주택 담보대출 금리가 뛰면서 적격대출 수요가 크게 늘었습니다. 이미 일부 은행은 1분기 신규 한도가 바닥났고 다른 은행도 며칠 만에 대출 신청이 몰렸는데요. 공무원연금대출도 판매와 동시에 한도가 소진됐다 합니다.

매장이 열리면 바로 달려가 구매한다는 ‘오픈런’ 현상인데요. 올해부터 총부채 원리금 상환 비율(DSR) 강화 등 가계대출 규제가 강화하면서 비교적 금리가 낮고 한도가 높은 적격대출에 수요가 대거 몰리기 때문으로 분석됩니다.

주택금융공사와 은행권에 따르면 금리고정형 적격대출의 이달 금리는 연 3.40%(이하 금리고정형 기준)로 대부분 시중은행 주택 담보대출 상품 금리보다 낮습니다.

적격대출은 주택금융공사(사장 최준우닫기최준우기사 모아보기)가 공급하는 정책금융상품입니다. 10~40년의 약정 만기 동안 고정 금리로 원리금을 매년 갚는 주택 담보대출 상품이죠. 은행이 일정 조건에 맞춰 대출을 실행하면 주택금융공사가 해당 자산을 사 오는 방식으로 진행됩니다. 보금자리론과 비슷하지만 가입하기 쉽고 대출한도가 5억원으로 더 높죠.

통상 적격대출 금리는 장기 고정금리 특성상 변동금리나 혼합형(5년 고정 후 변동금리) 금리보다 일정 수준 높지만, 최근 한국은행의 기준금리 인상에 따른 시장 금리 인상으로 적격대출 금리가 일반 주택 담보대출 금리와 역전되는 현상이 벌어진 것입니다. 지난해 9월 말 적격대출 금리는 연 3.1%로 한국은행 가중평균금리 기준 일반 신규 주택 대출 평균 금리(3.01%)보다 다소 높았습니다.

하지만 다음 달인 10월, 일반 주택 담보대출 금리(3.26%)와 적격대출 금리(3.30%) 차이가 더 좁혀졌고, 11월 들어선 일반 주택 담보대출 금리(3.51%)와 적격대출(3.40%) 금리가 역전됐습니다. 지난 8일 기준으로도 국민은행의 혼합형 주택 대출의 최저 금리는 연 3.72%(3등급 기준)로, 적격대출 금리(3.40%)와 역전 현상이 이어지고 있죠.

그 결과 새해 대출 한도가 재설정된 은행에서는 적격대출 한도가 줄줄이 동나기 시작했습니다. 월별 한도를 관리하는 우리은행(은행장 권광석닫기권광석기사 모아보기)은 지난 3일 오전 1월분 한도 330억원을 모두 소진했고요. 분기별 한도를 관리하는 NH농협은행(은행장 권준학닫기권준학기사 모아보기)도 지난 4일 1분기 한도 물량 접수를 모두 완료했습니다. 하나은행(은행장 박성호닫기박성호기사 모아보기)도 지난 6일 취급 개시하자마자 다음날 1분기 한도의 20%에 달하는 대출 신청이 몰렸습니다. SC제일은행(은행장 박종복닫기박종복기사 모아보기), Sh수협은행(은행장 김진균닫기김진균기사 모아보기) 및 일부 지방은행은 취급 한도가 비교적 여유롭지만, 대부분 조기 소진이 예상되는 상황입니다.

또한 금융권에 따르면, 공무원연금대출 역시 신청이 시작된 첫날인 17일 일반대출과 주택 담보대출의 올해 1분기 한도 800억원 가량이 모두 소진됐습니다. 오전 9시부터 신청이 시작됐는데, 10분이 채 안 돼 판매가 완료됐다 합니다. 내일(18일)부터 신청이 시작되는 신혼부부 등을 대상으로 한 ‘사회정책적 대출’도 1200억원 규모도 당일 소진이 예상되고 있습니다.

실수요자 위주로 대출이 공급되고 있다 하지만, 적격대출 연간 공급량은 매년 줄어드는 추세입니다.

주택금융공사에 따르면, 적격대출은 ▲2017년 12조6000억원 ▲2018년 6조9000억원 ▲2019년 8조5000억원 ▲2020년 4조3000억원 ▲2021년 9월 4조1000억원으로 규모가 줄어들고 있는데요. 금융당국의 가계대출 총량 규제가 지속되면서 수요에 비해 공급이 더 늘어나지는 않을 것으로 관측됩니다.

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임지윤 기자 dlawldbs20@fntimes.com