[전문가 2022 부동산 대전망] “집값 하락세, 단기급등 기저효과…올해도 집값은 우상향”

[한국금융신문 장호성·김관주 기자] 바야흐로 부동산의 시대다. 최근 2년 전국의 집값은 너나 할 것 없이 유례없는 폭등기를 맞이하며 가파르게 올라왔다. 이렇게 올라온 집값은 지난해 말부터 서서히 상승세가 완만해지며 올해의 전망을 안개 국면으로 들어가게 했다. 이에 한국금융신문에서는 임인년 새해를 맞아 작년까지의 시장을 되짚어보는 동시에, 올해 부동산시장을 관통하는 키워드들을 통해 시장 상황을 전문가들과 함께 전망해보는 자리를 마련했다.

인터뷰
서진형 대한부동산학회장·경인여대 교수 (이하 서)
박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원 (이하 박)
우병탁 신한은행 부동산자문센터 팀장 (이하 우)
이은형 대한건설정책연구원 책임연구원 (이하 이)
임병철 부동산R114 수석연구원 (이하 임)
권일 부동산인포 팀장 (이하 권)

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Q1. 문재인정부의 부동산정책은 대체로 '실패했다'는 평가가 지배적입니다. 그럼에도 불구하고 문재인정부의 부동산정책에서 잘한 점을 찾자면 어떤 것이 있을까요? 또 문재인정부 부동산정책이 실패로 흐를 수밖에 없었던 가장 결정적인 장면들은 어디였을까요?

서: 공급을 통한 시장안정 정책이라는 측면에서 보면 ‘3기신도시 건설’이 성공이라고 볼 수 있습니다. 반면 재개발·재건축을 억제하고 다주택자를 규제하면서 재고주택이 시장에 공급되지 못하여 부동산가격의 급등을 가져온 것은 실책입니다.

우: 늦게나마 3기신도시 신속공급, 도심공급 등 공급과 관련된 정책을 내놓기 시작한 점은 좋지만, 복잡해진 부동산세금과 풍선효과 등 부작용이 많았다고 할 수 있습니다.

이: 먼저 잘한 부분은 8.4대책을 통해 서울을 포함한 노후도심의 고밀개발이 가능(또는 허용)하다는 방향성을 열어준 것입니다. 최근 10년간 서울에서는 재개발/재건축 중심의 정비사업이 크게 억제되고, 보존중심의 도시재생이 추진되었다는 점을 감안하면 매우 획기적인 방향전환기점이라고 봅니다. 반대로 현실과 괴리된 시장 인식과 규제만능주의는 발목을 잡았습니다. 결과적으로 정부가 지향했던 방향과 정반대되는 결과가 많이 도출됐고, 방향성이 상충되는 정책들도 나오는 등 시장 혼란이 부추겨졌습니다.

임: 긍정적인 것은 새 임대차법 시행이라고 봅니다. 시행 타이밍이 맞지는 않았지만 장기적으로는 세입자의 주거 안정에 도움이 될 것으로 보입니다. 아쉬운 점은 주택 공급입니다. 집값 상승 요인 중 하나가 공급 감소이고 주요 대선 후보들도 대규모 주택공급을 공약으로 내세우고 있을 만큼 수급불균형을 선결하지 못한 점이 아킬레스건이었습니다.

권: 먼저 공급확대 측면에서 3기신도시 추진은 필요했던 것이 사실입니다. 당장은 아니더라도 향후 수년간 공급을 할 수 있는 판을 깔아 준 것은 긍정적입니다. 다만 선정 과정의 잡음, 기존 신도시들과의 형평성 문제 등은 재고 됐어야 하며 이를 어느 정도 매듭을 짓고 추진했어야 함. 취지는 좋았는데 과정에서 문제가 있었던 셈입니다. 게다가 대부분의 정책이 시간, 숫자에 급급하게 추진되면서 후폭풍을 전혀 예측하지 못했고, 문제 발생에 대한 해결 노력도 미진했다고 봅니다. 공급확대 기준을 다주택자들에 찾다가 임대사업자 혜택 확대에서 갑자기 규제로 정책 방향이 선회하는 등 갈팡질팡의 5년이 돼버린 셈입니다.

Q2.작년 하반기부터 지방 미분양이 늘고 집값이 하락하는 등, 정부가 강조했던 '집값 조정국면'이 조금씩 나타나고 있습니다. 전문가 분들이 보시기에는 지금의 조정국면 원인은 무엇이고, 이런 추세가 올해에도 계속될까요?

서: 지금의 조정국면이 나타나고 있는 원인은 급격한 가격 상승과 대출규제 영향이 크다고 봅니다. 따라서 2022년에도 우상향 기조를 유지하되, 상승폭은 올해에 비하여 줄어들 것으로 보입니다.

박: 지금의 조정국면은 대선까지는 이어질 듯합니다. 올해는 소폭 상승 가능성이 있으나 지역별 차별화가 극심할 것으로 보입니다. 상반기에 한시적 양도세 중과 유예가능성이 있어 매물이 나오면 가격은 약세, 하반기 들어 소폭 회복되는 모습 나타날 것 같습니다. 다만 올해는 대세하락의 시발점으로 보기는 힘듭니다.

우: 집값의 변곡점에 가까워지고 있다는 것은 확실하나 그게 올해가 될지는 아직 미지수입니다. 왜냐하면 서울의 경우 적어도 올해까지는 신규입주 및 공급물량이 평년 평균에 비해 여전히 적은 상황이기 때문입니다. 다만 지방의 경우 공급물량이 확대되는 곳 위주로 이미 변곡점에 들어갔을 수 있습니다. 2022년의 경우 전 방위적인 하락 가능성보다는 똘똘한 1채 현상 등으로 인한 국지화, 세분화, 양극화가 심해질 것으로 예상되며 서울의 경우 상승폭은 줄겠지만 올해에도 상승 예상됩니다.

이: 지금의 추세하락은 시장수요가 자연적으로 감소한 것은 아니라는 점을 유의해야 합니다. 대출규제, 겨울철 비수기, 비선호층/비선호동의 가격차이, 급매물, 실입주 여부(세입자유무) 등 따른 가격차도 감안할 필요가 있습니다. 지금의 상황은 이런 것들이 종합된 상황이라고 볼 수 있습니다. 주택가격상승률 계산은 평균치를 내는 거니, 매매량은 감소하면서 그 와중에 체결되는 소수 매매건 들의 신고가가 형성되면, 상승률 자체는 감소하는 것으로 보이더라도 상승세 자체는 지속되는 것입니다. 인위적으로 매매자체를 억제하는 동안은 가격 변동폭이 없거나 줄어든 것처럼 보이지만, 그 억제요인이 해소되는 순간 그간 눌렸던 것만큼 상승으로 다시 나타난다는 것을 유의해야 합니다.

임: 2022년 아파트 시장은 2021년 하반기부터 시작된 금융당국의 대출 규제 강화 여파로 매수세 위축이 이어질 것으로 보입니다. 2021년 10월 가계부채 관리 강화 방안에 따라 2022년 7월부터 시행될 예정이었던 DSR(총부채원리금상환비율) 적용시기가 1월로 앞당겨 시행될 예정이고 기준금리 추가 인상도 예상되고 있어 매수심리 위축이 당분간 이어질 것으로 보이며 하락 전환으로 이어질 수 있습니다. 다만 주택 공급 감소 우려가 여전하고 단기간 내 주택 공급도 현실적으로 쉽지 않은 것이 사실입니다.
올해는 대통령 선거와 지방 선거 등 굵직한 정치 이벤트가 진행되고 여권 후보의 경우 세금 등 정책 전환도 예상되고 있어 시장에는 기대감을 키우는 요인이 될 수 있어 하락 전환되더라도 그 기간이 길지 않을 수 있습니다.

권: 가격 조정은 단기간에 워낙 가격이 급등한 탓으로 봅니다. 지난 2020년~2021년 상반기 크게 오르다 보니 가격 저항이 생겼고 매수자들이 신중해진 것이죠. 작년 하반기 보유세가 현실화 됐고 내년 대출 강화까지 더해지면서 매수자들이 관망세로 돌아섰고, 이에 따라 매도자들 가운데 고수했던 호가를 낮추면서 급등했던 가격 일부가 덜어내지고 있습니다. 즉 과했던 부분이 덜어내 지는 것이지 대세 하락이니 어쩌니 하는 것은 아니라고 봅니다.

Q3.지난해 전월세시장은 임대차3법 본격화로 매물이 잠기고 거래절벽이 심화되며 어려운 시기를 보냈습니다. 올해 전월세시장 흐름은 어떨지, 또 무주택자라면 전세와 매매 중 어떤 것이 더 유리할까요?

서: 올해 전세시장은 우상향할 것이고, 전세가격의 다중화가 지속될 듯합니다. 저금리에 따른 부증부 월세의 증가현상이 나타날 것으로 보입니다.

박: 단적으로 올해도 전세시장 불안은 지속 불가피합니다. 신규>신규보다는 재계약>신규로 가는 세입자들이 체감 전셋값 부담이 클 것입니다. 전세시장은 입주물량이 많은 지방보다는 수도권에서 불안가능성이 큽니다.

우: 임대차3법으로 인한 영향은 22년 이후 더 크게 나타날 것입니다. 그간에도 갱신청구권 대상인 5%이내 제한대상과 그렇지 않은 것 사이에 괴리가 나타나면서 이중가격처럼 작용한 부분이 있고, 갱신청구권 사용이후에는 인상압력으로 작용할 수도 있기 때문입니다.

임: 계약갱신청구권(4년 전세 거주) 만료가 2022년 여름에 도래할 것으로 예상되는 가운데 계약갱신청구권을 사용한 세입자들이 계약 만기 2~3개월 전에 움직일 수 있어 전세시장 불안을 더 가중시킬 것으로 보입니다. 아울러 일부 수요는 전셋값 부담이 커지면서 중저가 지역이나 빌라 등의 매매 수요로 전환될 가능성이 높습니다.

이: 기본적으로 임대가격은 매매가격의 변화에 후행합니다. 즉 매매가격이 오르면 그냥 내버려둬도 임대가격은 따라 오르고, 반대로 매매가격이 내리면 임대가격도 내립니다. 때문에 올해 매매시장을 상승으로 전망했다면 임대시장도 당연히 상승으로 전망할 수밖에 없겠습니다.

권: 새해에도 전월세 시장은 상승 전망에 무게를 둡니다. 서울, 수도권의 경우 작년과 비슷한 수준의 상승이 예상됩니다. 서울은 내년에 입주물량이 크게 줄고 정비사업 속도가 빨라질 전망으로, 분양을 위해 대기하는 수요까지 더해지며 하락 가능성은 매우 낮습니다. 이로 인해 경기지역은 서울에서 밀려나간 수요가 더해질 것입니다. 마찬가지로 3기신도시 분양을 위해 대기하는 수요도 있어 내년 경기지역 세입자들 고충은 올해보다 심화 될 것으로 보입니다.

Q4.대선정국 본격화 이후 여야 각 진영에서 부동산정책들이 쏟아지고 있습니다. 전문가 입장에서 각 후보의 부동산정책 방향성을 간략하게 평가하신다면?

서: 이재명 후보가 제시한 ‘250만호 공급’ 및 기본주택100만호 건설은 가용토지, 재원 등에서 실현가능성이 부족하다고 볼 수 있습니다. 전반적으로 문재인정부의 정책 계승을 통한 반시장적 규제 정책 중심이 예상됩니다. 윤석열 후보는 시장 중심적 공약을 가져가고 있는데, 민간 재개발 활성화와 조세제도 개편 등은 적절한 방향으로 평가합니다.

박: 누가 집권하든 다주택자 양도세 한시적 감면은 시행할 듯합니다. 다만 임대차 기간이 사실상 4년이므로 한시적 감면기한을 2년 정도는 해야 한다고 봅니다. 다만 양도세 한시적 감면혜택을 받는 사람이 일정기간 새로 집을 사면 취득세 중과 등 불이익을 주는 방향이 예상됩니다.

우: 양자 공히 공급에 대한 비전을 제시하는 것은 동일하기 때문에 후보별 변별력은 크지 않아 보입니다. 중요한 것은 부동산정책을 시황에 맞춰 너무 단기적으로 볼 것이 아니라 좀 더 긴 안목으로 보고 임기 내에 할 수 있는 것과 임기 이후 더 긴 기간에 대한 계획 속에서 세제든 정책이든 세부 조정해나가는 방식으로 선회해야할 것으로 판단됩니다.

임: 정책의 일관성이 무엇보다 필요해 보이며 정치적 유불리나 선거를 앞둔 선심성 공약을 지양할 필요가 있겠습니다.

이: 먼저 세제의 경우, 지난 몇년간 급격한 주택가격상승으로 종전의 중저가주택이 예전 고가주택에 해당되는 경우가 급증했습니다. 현재 12억 아파트를 매입하면 취득세(교육세 등 포함) 약 4천만원, 16억짜리 매입하면 7천만원 내야 함. 5년 전에는 동일 아파트의 취득세가 몇백 만원 수준인거죠. 세금적용구간을 바꿀 필요가 있겠습니다. 공급의 경우 지나친 규제도 문제지만, 기본적으로 고밀개발이 적합한 지역과 그렇지않고 보존이 필요한 지역은 구분되어야 합니다. 그리고 적합한 지역에서도 지역주민들의 의사가 가장 중요합니다.

권: 종부세, 양도세 문제는 선거 임박해서 왈가왈부 될 것이 아니라 이미 정리가 됐어야 했던 문제입니다. 현 정부에서 손댈 의사가 전혀 없던 상황이다 보니, 결국 내년 선거를 앞두고 논란을 키우고 있는 것입니다. 또 공급을 위해서 집값 상승은 어느 정도 동반될 수밖에 없습니다. 지어서 공급하려면 개발이 수반되고 개발은 곳 더 나은 환경으로 가는 것이기 때문에 땅값, 집값 상승은 당연한 것입니다. 문제는 이렇게 발생하는 이익 대부분을 가져간다는 식으로 접근하면 개발은 반대에 부딪혀 공급계획에 차질이 발생하게 됩니다. 또한 기존 재고에서 물건이 나오려면 세금도 손봐야 하는데 이때도 어느 정도 이익을 보장해 줘야 팔거나, 사거나 하기 때문에 이점을 인정하고 정책을 펴야 합니다. 무조건 이익은 안 된다는 식으로 접근하는 것은 문제입니다.

Q5.지난해는 아파트규제 여파로 오피스텔 등 대체주거시설과 빌라 등이 부동산투자에서 각광을 받았습니다. 올해 부동산투자에 나서려면 어떤 분야에 투자하는 것이 유리할까요? 1주택자와 다주택자별로 투자 전략을 제시하신다면?

서: 주택에 대한 규제 강화로 비주택 특히 오피스텔에 대한 투자가 유망할 듯합니다. 단, 입지·공급 및 수요분석을 통한 선별적 투자가 요구됩니다. 추가로 1주택자는 본인의 자금계획에 맞게 똘똘한 한 채로 갈아타는 전략이 필요합니다. 다주택자는 보유전략을 통한 대선 이후 까지 관망전략을 가져갈 필요가 있습니다.

박: 다주택자는 양도세 한시적 감면 활용해 매각해 주택 수를 줄여야 하고, 1주택자는 상급지로 교체 매매하는 것도 좋을 것 같습니다. 무주택자는 1순위로 청약이며, 급매물 중심으로 접근해야 할 것으로 보입니다.

우: 아파트 외에 대체주거시설에 대한 투자는 신중할 필요가 있습니다. 경기 호황이거나 가격상승기에는 몰라도 가격 보합인 시점에서는 대체주거시설부터 가격 부진이 있을 수 있고 무엇보다 오피스텔 등은 세제상의 모호함 때문에 이로 인해 거주주택에 대한 비과세를 받지 못하거나 중과세되는 등 예측하지 못한 불이익이 있을 수 있기 때문입니다.

이: 무주택자는 자금 여력닿는 범위의 주택구입, 어설프게 2~3채 수준의 다주택자는 양도세완화호재를 기다려 똘똘한 한 채로 갈아타기도 좋은 선택입니다. 현금흐름이 더 필요하다면 상업용부동산으로 전환. 다만 주택(현재든 미래의 아파트든)투자의 시세차익을 쉽게 따라가기 어렵다는 것은 주의해야 합니다.

임: 미래 가치가 있는 지역에 지속적인 관심이 필요합니다. 하지만 대안이 확실하지 않다면 매도보다는 보유하며 시장을 지켜 볼 필요가 있습니다. 다주택자는 세금 부담이 커졌고 집값도 수년간 크게 오른 만큼 '똘똘한 한 채'에 집중할 필요가 있습니다. 특히 강남 등 재건축 추진 중인 단지에 관심을 가져볼 만하고, 수도권 집값이 외곽지역까지 확산된 만큼 키 맞추기 또는 순환 차원에서 관심을 가져볼 만합니다.

권: 빌라가 수혜를 많이 입었지만 가격이 올라 매수자들의 관심이 줄고 있습니다. 철저하게 향후 5년 내외로 개발이 추진될만한 곳들을 선별해 나가는게 중요합니다. 신축보다는 개발이 가능한 구축이 유리하다고 볼 수 있습니다. 주거용 오피스텔은 아파트 가격이 올라주기만 하면 관심 가져도 좋습니다만, 아파트값 상승이 둔화될 경우 오피스텔 수익률도 낮아질 수 있어 투자에 신중해야 하겠습니다. 소형보다는 중형으로 소형 아파트대체 할 면적이 좋겠습니다. 생활형숙박시설은 단타 투자가 많아 문제가 됩니다. 준공 후 운영관리 주체 등 일반 주택이 아닌 만큼 더 꼼꼼히 따져봐야 합니다.

Q6.2021년에 이어 2022년에도 공공택지 공공분양 사전청약이 진행됩니다. 사전청약 제도 확대시행이 부동산안정에 실질적인 도움을 줄 수 있을까요?

서: 사전청약을 한다고 하더라도 수요의 분산에는 효과가 조금 있지만 전반적인 시장안정효과는 미미할 것으로 판단됩니다. 예비 당첨자들은 오랜 기간 동안 전세계속수요로 남아 전세시장의 불안을 가중시킬 수 있습니다.

우: 수요억제가 아닌 공급측면의 대책이라는 점에서 안정에 도움이 될 수 있다고 판단됩니다. 다만 실제 공급이 되는 시기가 나중인 만큼 효과는 제한적인 측면은 있습니다. 그럼에도 불구하고 지속적인 공급의 시그널이 될 수 있다는 점에서 긍정적으로 평가할 수 있습니다.

이: 주택시장의 문제를 공급으로 풀도록, 사전청약까지 포함해 확대하겠다는 정책의도는 긍정적입니다. 또 시세대비 60~80% 추정 분양가, 다양한 브랜드, 중대형 평형까지 공급하겠다는 것도 긍정적입니다. 다만 사전청약의 특성상, 입주까지 소요되는 시간이 있습니다. 때문에 사전청약이 매매시장의 수요는 흡수하더라도, 청약당첨자들이 입주 때까지 무주택자격을 유지해야 하므로 임대시장의 부하를 경감시키는 데는 한계가 있습니다. 때문에 임대시장까지 포함한다면 단순히 사전청약으로 쉽게 해결될 사안이 아닙니다. 따라서 공공과 민간의 사전청약만이 아니라, 민간정비사업 등을 포함한 다양한 주택공급방안을 병행할 필요가 있습니다.

임: 2022년에도 주택 수급 불균형 문제가 이어질 것으로 보이며 서울 도심 등 재정비 사업을 통한 주택 공급 이슈는 내년에도 계속될 것으로 보입니다. 서울시가 추진하는 신통기획과 정부 주도의 공공개발 영향 등으로 외곽지역의 빌라 또는 주요 재건축 단지에 대한 수요자의 관심도 계속될 것으로 보입니다.

권: 민간은 대체로 본청약 등 시점 예측이 가능한 반면 공공택지의 경우 불확실성이 더 큽니다. 민간보다 분양에서 입주까지 기간이 더 소요될 수 있다는 점에서 웬만한 좋은 입지가 아니고선 공공 사전청약은 양극화, 호불호가 많이 갈릴 것입니다. 정부는 사전청약으로 실시했던 물량 중, 되도록 본청약을 빨리 할 수 있는 것들을 해서, 소비자들로 하여금 사전청약 제도를 좀 더 신뢰할 수 있게 해야 합니다. 지금까지 방식은 가시적 효과를 당장 거두기 어렵습니다.

장호성 기자 hs6776@fntimes.com 김관주 기자 gjoo@fntimes.com