[주간 부동산 이슈-12월 2주] 정부 “서울 아파트값 하락 직전” vs 한은 “아직 모른다”

[한 주 간 있었던 주요 부동산 이슈를 한국금융신문이 정리해드립니다. 편집자 주]

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홍남기닫기홍남기기사 모아보기 “주택시장 안정화 흐름 확고해져”…집값 주춤에 반색

외면 받는 신혼희망타운…“크기 키우고 규제 완화해야”

중흥, 대우건설 품고 ‘퀀텀 점프’…주택·해외 시너지 낸다

공익성 확보 전략 통했다…한화 컨소, ‘잠실 마이스 사업’ 수주전 승리

◇ 홍남기 “주택시장 안정화 흐름 확고해져”…집값 주춤에 반색

[한국금융신문 김관주 기자] “서울 아파트값이 하락 진입 직전 수준까지 왔다.”

홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관은 지난 8일 열린 제34차 부동산시장 점검 관계장관회의 모두발언에서 이같이 말했다.

이어 홍 부총리는 “사전청약, 2.4대책 예정지구 지정 및 기준금리 인상, 가계부채 관리 강화 등으로 최근 주택시장의 안정화 흐름이 보다 확고해졌다”고 주장했다. 이는 지난 7~8월 이후 집값 고점론에 대한 발언을 자제해왔던 것과는 대조적인 행보다.

홍 부총리는 “지방은 세종·대구를 비롯해 가격 하락 지역이 증가하는 추세”라며 “매수심리를 간접적으로 확인할 수 있는 아파트 경매시장 낙찰률 또한 62.2%로 연중 최저, 평균 응찰자 수(2.8명)도 2000년대 이후 최저수준까지 하락했다”고 덧붙였다.

KB부동산 주간주택가격동향에 따르면 11월 마지막 동두천 아파트 매매가격은 -0.05% 떨어지면서 하락 전환됐다. 또 11월 5주 기준 한국부동산원 통계에서는 관망세가 짙어진 강북구가 보합 전환하는 등의 모습이 나타나고 있다.

한국은행은 정부 분석과 사뭇 다른 입장이다. 한국은행이 지난달 23일 발표한 '2021년 11월 소비자동향조사 결과'에 따르면, 집값 전망인 주택가격전망CSI(116)는 전월 대비 9p 떨어지며 3개월 연속으로 하락세를 나타내고 있다. 정부의 강력한 가계대출 총량규제 정책과 금리인상기 등이 맞물리며 짙은 관망세가 나타나고 있는 것이 원인으로 분석된다. 그러나 내년 이후에도 둔화 추세가 지속될지 여부는 더 지켜볼 필요가 있다고 밝혔다.

한은은 “내년부터 시행될 DSR(총부채원리금상환비율) 규제 등 가계부채 관리 강화가 가계대출 증가 억제 요인으로 계속 작용할 것”이라며 “대출 수요가 여전히 크고 규제 영향이 작은 전세자금대출, 집단대출 등이 계속 증가할 것으로 예상된다”고 설명했다.

◇ 외면 받는 신혼희망타운…“크기 키우고 규제 완화해야”

수도권 3차 사전청약이 진행되는 가운데 신혼희망타운 해당지역에서 미달이 대거 쏟아졌다. 같은 기간 진행된 공공분양 특별공급과 비교하면 크게 저조한 성적을 기록해 수요자들에게 외면을 받았다는 평가다.

7일 국토교통부에 따르면 지난 1일부터 3일까지 시행한 신혼희망타운 해당지역 사전청약은 과천주암과 시흥하중 지역 7개 전형 모두 신청자가 모집 가구 수를 채우지 못했다. 2172가구 모집에 1297명이 신청하면서 저조한 성적을 기록했다.

반면 하남교산, 과천주암, 양주회천 등 수도권 3차 공공분양 특별공급은 총 1683가구 모집에 2만8133명이 신청하면서 평균 16.7대 1의 경쟁률을 기록했다.

특히 3차 사전청약에서 신혼희망타운과 공공분양 특별공급 모두 과천주암 지구가 공급됐지만 상반된 결과가 나왔다. 신혼희망타운은 1421가구 공급에 절반 수준(730건)의 신청이 모였지만 공공분양은 94가구 공급에 2742명이 접수하며 이번 사전청약에서 가장 높은 29.2대 1의 경쟁률을 기록했다.

신혼희망타운은 시세 대비 저렴한 가격 등이 장점으로 꼽혔지만 면적이 전용 60㎡ 이하로 공급돼 자녀가 있는 신혼부부가 거주하기에는 좁다는 지적이 많았다.

실제로 이번 신혼희망타운에서 공급된 주택 중 최소 평수는 선호도가 가장 낮았다. 과천주암 C2블록 전용면적 46㎡ 주택형은 29가구 모집에 1명 신청에 그쳤다. 같은 지역 C1블록 46㎡도 188가구 모집에 14명만 접수했다.

이에 정부는 신혼희망타운에 중형 면적 주택을 공급하겠다는 방침이다. 지난달 19일 노형욱 국토교통부 장관은 "그동안은 되도록 많은 신혼부부에게 기회를 드려야 한다는 차원에서 진행하다 보니 작은 평 위주로 공급됐다"며 "애를 키우다 보면 넓은 공간이 필요할 수 있어 앞으로 공급하는 물량에는 중대형 평형 비중을 늘려가려고 한다. 내년 이후 사업 계획을 수립하는 지구에는 소형 평형은 가급적 축소하고 선호도가 높은 중형 평형을 확대하겠다"고 밝힌 바 있다.

공공분양과 달리 분양을 받은 뒤 매각할 때 오른 집값의 차익을 정부와 나눠야 한다는 점도 수요자들에게 거부감으로 다가온다. 분양가 3억700만원을 초과하는 주택의 경우 최소 30%를 '신혼희망타운 전용 주택담보 장기대출상품(수익공유형 모기지)'으로 받아야 한다. 이 상품은 연 1.3% 고정금리로 집값의 70%까지 장기 대출해 주지만 시세 차익의 10~50%를 주택도시기금으로 환수한다.

신혼희망타운에서 시흥하중 A1블록 55㎡(2억9361만원)을 제외한 6개 주택형은 해당 상품에 의무적으로 가입해야 한다.

여경희 부동산R114 수석연구원은 “이번 신혼희망타운 당해지역 사전청약은 공급하는 물량이 작은 평수고 수익공유형 모기지 의무 가입으로 미달이 난 것으로 보인다”며 “다만 수도권 거주자를 대상으로 청약 접수를 하면 잔여 물량이 소진될 것”이라고 말했다.

공공분양 일반공급 1순위 접수와 신혼희망타운의 수도권 거주자 청약 접수는 오는 9일까지 진행된다. 당첨자는 모두 23일에 발표된다.

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◇ 중흥, 대우건설 품고 ‘퀀텀 점프’…주택·해외 시너지 낸다

지난 9일 중흥건설그룹이 대우건설 인수 작업에 마침표를 찍으면서 단숨에 업계 '빅3'에 올랐다.

주택사업에서 강점을 보여온 대우건설은 중흥건설그룹의 자금력을 바탕으로 시너지를 낼 전망이다. 해외사업 경험이 적은 중흥건설그룹의 역량 강화는 숙제가 될 것으로 보인다.

대우건설은 올해 도시정비 사업에서 사상 최고 기록을 경신할 것이 확실시된 상황이다. 수도권과 지방, 재개발·재건축·리모델링 등 지역과 분야를 가리지 않고 다방면에서 수주행진을 이어간 결과 3조원을 넘어 4조를 바라볼 정도로 도시정비 시장에서 우수한 실적을 거둔 것이다.

대우건설은 올해 도시정비사업부문에서 뛰어난 실적을 기록한 비결로 주택시장을 미리 예측하고 발 빠르게 대응한 점을 꼽았다. 주택을 공급할 신규 택지가 부족해지면 구도심 지역 도시정비사업이 활성화 될 것으로 예상해 지난 몇 년간 도시정비사업부문 사업을 꾸준히 확대했으며, 각 지역에 전담 조직을 구성해 인력을 충원해왔다. 또한, 양질의 사업을 선별 수주하기 위해 발주 예정 프로젝트를 사전에 모니터링하고 사업성을 검토하는 시스템을 정착시켰다.

업계는 중흥건설그룹의 자본력이 대우건설의 향후 수주에 긍정적인 영향을 줄 것으로 보고 있다. 중흥건설그룹은 이번 대우건설 인수로 자산규모 19조540억원, 재계 20위권에 이름을 올리게 됐다.

중흥건설 자체도 이미 수도권 도시정비 사업에서 존재감 강화에 힘쓰고 있다. 중흥건설그룹은 지난 10월 ▲구미시 송정동 벨라아파트 재건축 ▲인천 계양구 효성동 상록삼익세림 재건축 ▲부천시 원종동 가로주택정비사업 ▲부천시 오정동 가로주택정비사업 시공을 수주한 바 있다.

중흥건설그룹은 지난 2015년 도시정비사업부를 신설해 첫해에만 1조1000억원 이상의 수주액을 기록했으며, 현재까지 5조원 이상의 도시정비사업 수주고를 올린 바 있다. 송종만 중흥건설그룹 도시정비사업 전무는 “서울과 수도권을 비롯한 전국 각지에서 정비사업 수주에 역량을 집중하고 있다”며 “중흥건설그룹이 쌓아온 신뢰에 힘입어 올해 수주전에서 선전하고 있는 만큼 향후 만족도 높은 아파트를 선보일 수 있도록 노력할 것”이라고 밝혔다.

국내 주택사업에서의 우려보다 더 큰 과제로 남을 것은 기존에 중흥그룹이 하지 않았던 해외사업 분야가 될 전망이다. 앞서 중흥건설그룹은 대우건설을 통해 해외사업 역량을 강화하겠다는 방침을 꾸준히 밝혀왔다.

중흥그룹의 기대대로 대우건설의 해외 실적은 회복세에 접어들고 있다. 원청사로 참여하고 있는 나이지리아 LNG Train 7, 수의계약으로 진행하고 있는 이라크 알 포(Al Faw) 신항만 사업, 베트남 THT법인 등 양질의 해외 사업장 매출 비중이 지속적으로 확대되고 있고, 해외 PJ 리스크 관리로 인한 이익 안정화로 영업 이익이 계속 증가할 것으로 전망된다.

특히, 토목 사업 분야에서 이라크 알 포(Al Faw) 신항만 사업 신규 PJ의 매출과 이익이 4분기부터 본격적으로 반영될 것으로 보인다. 플랜트 사업 분야에서는 수익성이 양호한 나이지리아 LNG Train 7의 매출이 3분기를 시작으로 점차 늘어나고 있는 중이다.

다만 중흥그룹의 해외사업 경험은 그야말로 전무한 수준이다. 중흥이 그간 걸어온 사업 행보는 대부분이 국내 주택사업이나 택지개발 사업에 집중돼있다. 중흥은 대우건설 인수 과정에서 혹시 모를 해외사업 리스크를 파악하기 위해 외부 전문가 3명을 영입해 실사작업에 투입하기도 했다.

이와 관해 중흥그룹 관계자는 “대규모 부동산 개발능력을 보유한 중흥의 강점과 우수한 주택 브랜드, 탁월한 건축· 토목·플랜트 시공 능력 및 맨 파워를 갖춘 대우건설의 강점이 결합하면 대한민국을 대표하는 건설 전문 그룹으로 한 단계 더 성장할 것으로 자신한다”고 말했다. 중흥그룹이 하지 못했던 일을 대우건설의 검증된 맨 파워와 결합해 포트폴리오 다변화에 나겠다는 의지로 풀이된다.

◇ 공익성 확보 전략 통했다…한화 컨소, ‘잠실 마이스 사업’ 수주전 승리

서울시가 ‘잠실 스포츠·마이스 복합공간 조성 민간투자사업’에 우선협상대상자로 한화 컨소시엄을 지정했다고 10일 밝혔다.

잠실 민자사업은 서울 송파구 잠실종합운동장 일대 약 35만㎡의 부지에 전시·컨벤션 및 야구장 등 스포츠‧문화시설과 이를 지원하는 업무·숙박·상업시설 등을 조성하는 사업이다. 복합시설로는 국내 최대 규모의 민간투자사업이다.

지난 2016년 4월 서울시는 국제업무 및 마이스 등 신성장산업 육성을 통해 서울의 글로벌 도시경쟁력을 강화하겠다는 내용을 골자로 한 잠실운동장 일대 마스터플랜을 발표했다. 같은 해 10월 최초제안서가 제출됐으며 지난해 5월 한국개발연구원(KDI) 공공투자관리센터(PIMAC)의 적격성조사를 최종 통과했다. 이후 ‘잠실 스포츠·MICE 복합공간 조성 민간투자사업’은 서울시 재정계획심의, 기재부 민간투자사업심의, 시의회 동의 등을 거쳐 사업 추진이 최종 확정됐다.

지난 7월 제3자제안 재공고 이후, 이달 7일부터 9일까지 서울연구원 서울공공투자관리센터 주관의 평가위원회에서 개발구상과 설계‧시공계획, 운영계획, 공익성 등 종합적인 평가를 거쳐, 서울시는 (가칭)서울 스마트 마이스파크(주간사 한화건설)를 우선협상대상자로 지정했다. (가칭)글로벌복합마이스(주간사 한국무역협회)를 차순위 협상대상자로 결정했다.

서울시는 빠른 시일 내에 협상단을 구성해 이르면 내년 1월부터 우선협상대상자와 실시협약 체결을 위한 협상에 착수한다. 2023년 상반기 협약을 체결할 예정이다. 서울시는 협상단계 부터 본 사업으로 인한 교통‧환경 등 각종 영향 등을 면밀히 검토하는 한편, 지역주민, 시민, 전문가 등 다양한 의견을 들어 설계안을 확정한 후, 2023년 하반기 착공한다는 계획이다.

앞서 한화 컨소시엄은 공익성 확보를 최우선으로 고려한다는 방침을 밝힌 바 있다.

한화그룹을 주축으로 HDC그룹, 하나금융투자 등이 컨소시엄을 이룬 한화 컨소시엄은 잠실 마이스에 독보적인 디자인과 미래 기술을 접목하면서도 탄소중립과 사회적 가치창출을 통해 공공의 이익을 최대한 실현할 계획이다.

한화 컨소시엄은 평가 항목 중 ‘환수기준수입의 적정성과 초과운영수입의 공유방안’에 주목했다. 이는 운영수입 중 서울시민들에게 환수되는 금액을 어느 컨소시엄에서 높게 제시했는지를 비중 있게 들여다 보겠다는 서울시의 의중이 담겨있다. 아울러 최근 민간사업자의 이익 제한과 초과이익 환수에 대한 이슈가 크게 불거진 만큼 높은 관심이 쏠리고 있다.

특히 잠실 마이스 사업 대부분의 평가항목이 A~E등급을 부여하는 절대평가인 반면 환수기준수입의 적정성은 상대평가 방식이 적용돼 우열을 가릴 진검 승부처가 될 것으로 예상했다.

한화 컨소시엄 관계자는 “공공 이익을 최우선으로 고려해 도출한 결과물을 사업제안서에 담았다”며 “서울시민을 위한 공익성 확보가 당락을 가를 중요한 요소가 된 것”이라고 말했다.

김관주 기자 gjoo@fntimes.com