[주간 부동산 이슈-11월 3주] 종부세는 강화, 청년층 특공은 완화…공급 효과는?

[한 주 간 있었던 주요 부동산 이슈를 한국금융신문이 정리해드립니다. 편집자 주]

[목차]

종부세 폭탄 피해 재건축·재개발 ‘1+1분양’ 포기…“다주택자서 제외해야”

‘고소득·1인가구’에게도 민간 특공…문턱 낮췄지만 ‘희망고문’ 우려

여의도 시범, 대치 미도에 이어 ‘은마’도?…신속통합기획으로 정비사업 속도



◇ 종부세 폭탄 피해 재건축·재개발 ‘1+1분양’ 포기…“다주택자서 제외해야”

[한국금융신문 김관주 기자]오는 22일 올해분 종합부동산세 고지서 발부될 예정이다. 업계에서는 고가1주택자와 다주택자가 예년과 비교해서 ‘폭탄’ 수준의 종부세를 부담해야 할 것이라고 보고 있다.

특히 재건축·재개발 과정에서 ‘1+1 분양’을 선택한 일부 조합원들의 경우, 본의 아니게 다주택자로 분류돼 예상보다 큰 보유세를 납부하게 되는 상황이 빚어지고 있다. 이로 인해 일부 단지의 조합원들이 1+1 분양을 철회하면서 기존 계획보다 가구 수가 줄어드는 현상까지 발생하는 등 정부의 주택공급 확대 정책에도 잡음이 발생하고 있다.

재건축·재개발로 인한 1+1 분양은 기존에 대형 평형을 가지고 있던 조합원들에게 정비를 통해 중소형 아파트 두 채를 분양받을 수 있도록 한 제도다. 예를 들어 139㎡형 아파트에 살던 주민은 84㎡형 하나, 55㎡형 하나를 분양받을 수 있는 식이다. 해당 분양은 종전 주택의 전용면적이나 권리가격 범위 안에서 공급한다. 하나의 주택이 나눠지면서 공급량이 늘어나는 효과가 있는 셈이다.

추가로 공급하는 주택은 전용 60㎡ 이하만 가능하고, 소유권 이전고시 이후 3년 안에 전매할 수 없다. 이 부분이 1+1 분양을 택한 조합원들의 발목을 잡은 대목이다. 기존에 한 채였던 주택이 개발로 인해 두 채가 되면서 갑자기 다주택자가 된 것이다.

올해 개편된 종합부동산세의 경우, 조정대상지역에 2주택을 가지고 있다면 요율이 최소 1.2%~6.0%까지 늘어나게 됐다. 주로 재건축·재개발이 이뤄지고 있는 지역이 서울 주요 지역이라는 점을 감안하면 2주택만으로 세부담이 크게 늘어나는 셈이다.

이를 피해가기 위해 소형 주택을 처분하려 해도 3년 안에 전매가 불가능하다는 점이 문제가 된다. 강남 고가 아파트의 경우 아무리 전월세 수익을 고려하더라도 그보다 보유세 부담이 커질 수 있다는 지적이 나온다. 이 경우 거주용으로 마련했던 중대형 평형을 처분할 수밖에 없어 배보다 배꼽이 더 커지는 현상이 발생할 수 있는 것.

사정이 이렇다보니 강남권에서 1+1 분양을 선택했던 조합원들이 사업 변경을 요청하면서, 신반포21차를 비롯한 주요 단지들의 사업 계획도 변하고 있는 상태다. 주로 강남에 지어진 대형 구축 아파트들의 조합원들이 이 같은 이유로 내부적인 갈등을 빚고 있는 것으로 전해졌다. 이로 인해 정부의 수도권 주택공급 대책에도 덩달아 빨간 불이 켜진 상태다.

이 같은 상황에서 1+1 분양을 통해 2주택자가 된 사람들을 다주택자에서 제외해야 한다는 법안도 제기됐다.

박성중 국민의힘 의원은 지난 16일 재건축·재개발 1+1분양 주택 중 소형 주택을 주택 수에 포함하지 않도록 하는 종합부동산세법 일부개정법률안을 발의했다.

발의안에는 “종합부동산세 산정 시 다주택자 중과세의 대상이 되며 동시에 전매가 제한되어 재산권의 행사를 제한받는 상황에 놓이게 된다”며, “‘도시 및 주거환경정비법’에 따라 2주택을 분양받은 경우 전매 제한을 받는 소형 주택의 경우에는 종합부동산세 납세의무자가 소유한 주택 수를 산정할 때 제외하고자 한다”는 내용이 포함됐다.

◇ ‘고소득·1인가구’에게도 민간 특공…문턱 낮췄지만 ‘희망고문’ 우려

정부가 지난 16일부터 민영주택의 신혼부부·생애최초 특별공급 물량의 30%를 결혼 유무와 소득 요건, 부양가족 수 등을 고려하지 않는 추첨제로 공급하기로 했다. 정부는 청약 사각지대에 놓여있던 청년층의 내 집 마련 기회를 확대하기 위해서다. 그러나 형평성 문제와 주택 공급 부족, 대출 규제 등을 해결하지 않은 채 청약시장 진입장벽만 낮췄다는 지적도 나오고 있다.

국토교통부(노형욱 장관)에 따르면 ‘주택공급에 관한 규칙’ 일부 개정안은 지난 8월 정부가 내놓은 청년 특별대책 당정협의회에 대한 후속 조치다.

민영주택 신혼부부 특공은 물량의 30%를 소득이나 자녀 수에 관계없이 추첨으로 공급한다. 지금까지 월평균소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득의 140%(맞벌이의 경우는 160%)를 초과하는 신혼부부는 해당 특공에 대한 기회가 없다. 자녀 수 순으로 공급하는 방식에 따라 무자녀 신혼부부는 사실상 청약 당첨 기회가 제한돼 왔다.

생애최초 특공에서도 물량의 30%를 추첨으로 공급한다. 소득을 초과하거나 1인 가구를 대상으로 청약 기회를 제공하기 위해서다. 월평균소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득의 160%를 초과하는 가구와 1인 가구는 주택 구입 경험이 없음에도 생애최초 특공 신청이 불가한 바 있다.

주택 보유 경험이 없는 2030세대 실수요자의 주거안정 지원을 위해 민영주택 생애최초 특공 비율을 공공택지에서는 현행 15%에서 20%로, 민간택지에서는 현행 7%에서 10%로 확대한다.

생애최초 특공에 청약하는 1인 가구는 전용면적 60㎡ 이하 주택만 신청할 수 있다.

아울러 신혼부부·생애최초 특공 모두 기존 특공 대기수요자를 배려하기 위해 기존의 공급 방식(70% 물량)에서 탈락한 신청자도 새로 도입된 30% 추첨 물량에 포함해서 추첨한다. 또한 소득 기준 160%를 초과할 경우, 부동산 가액이 공시지가와 시가표준액 기준 약 3억3000만원(전세보증금 제외)을 넘지 않아야 한다.

민영주택 신혼부부·생애최초 특공 개선사항은 해당 규칙 시행일인 16일 이후 입주자 모집승인(사전청약의 경우에는 사전당첨자 모집승인)을 신청하는 주택부터 적용된다.

일각에서는 정부가 청년층에게 청약 기회를 확대하겠다며 특공 비중을 늘렸지만 4050세대를 시장에서 소외시켰다는 의견도 나왔다. 이를 해결하기 위해선 공급이 뒷받침돼야 한다는 것이다.

임병철 부동산R114 수석연구원은 “가점을 유지하기 위해 오랫동안 무주택 기간을 유지해 오며 청약 통장을 가지고 있던 중장년층은 역차별이라며 형평성 문제를 제기할 것”이라며 “공급을 늘리지 않고 파이를 나눠주는 형식이라면 어느 한쪽에서라도 불만이 나올 수밖에 없다”고 말했다.

정부는 '금수저 특공'을 방지하기 위해 자산 가액 3억3000만원 이하를 자격 요건으로 제시했다. 그러나 업계에서는 정부의 규제로 대출 문도 좁아진 상황에서 이번 개정안을 통해 여윳돈이 있거나 자금 마련이 가능한 청년에게 혜택이 돌아갈 것이라고 보고 있다. 정부가 지난달 26일 ‘가계부채 관리 강화 방안’을 발표하면서 대출 조이기로 부동산 시장 관리에 나섰기 때문이다.

이번 가계부채 관리 방안의 골자는 내년 7월 시행 예정이었던 차주단위 DSR(총부채원리금상환비율) 2단계 규제를 앞당겨 내년 1월부터 시행하겠다는 것이다. 차주단위 DSR이란 주택담보대출과 신용대출 등 모든 가계대출의 원리금 상환액을 연 소득으로 나눈 비율이다.

현재 차주단위 DSR 1단계 규제가 시행 중으로 규제지역 내 6억원 초과 주택의 구입을 위한 주택담보대출을 일으키거나 1억원 초과의 신용대출이 있을 시에 차주단위 DSR 40%(은행기준)가 적용된다. 당장 내년부터 시행되는 차주단위 DSR 2단계 규제는 총 대출액이 2억원이 넘으면, 부동산 규제지역 여부와 상관없이 차주단위 DSR 40%(은행기준)를 적용받는다.

또한 1인 가구는 청약 문턱이 더욱 높다. 1인 가구 대상 특별공급 물량은 전용면적 60㎡ 이하 소규모 주택으로 제한됐다. 또한 추첨제 30%가 적용되는 물량에는 1인 가구뿐만 아니라 고소득 맞벌이 신혼부부 등이 몰려 경쟁하기 때문이다.

◇ 여의도 시범, 대치 미도에 이어 ‘은마’도?…신속통합기획으로 정비사업 속도

‘은마아파트’가 그간 정체된 재건축 사업의 속도를 내기 위해 서울시 ‘신속통합기획’에 주목하고 있다. 서울시는 현재 여의도 시범, 대치 미도 등 주민들이 요청한 9개 재개발·재건축 지역에 신속통합기획을 추가로 적용하고 있다.

신속통합기획은 통상 5년 정도 소요되던 정비구역 지정 절차를 2년으로 단축해 주는 일종의 패스트 트랙 제도다. 현재 강남구 대치동 '한보미도맨션'와 영등포구 여의도동 '시범아파트' 등이 신청을 했다. 주요 재건축 단지가 잇달아 참여 의사를 밝히면서 ‘오세훈표 재건축’에 힘이 실리는 모습이다.

은마아파트 소유주 모임인 은마반상회 카페에 따르면 은마아파트는 신속통합기획 신청서를 징구하고 있다. 지난 12일 해당 카페에는 “다수 소유자의 의견에 따라 신속통합기획에 대한 신청서 징구를 고민했다”며 “은마의 경우 이미 20년째 정비구역 지정 관련 협상을 진행해 오고 있어 현 단계에서 실효성은 확실치 않다. 정비구역 지정과 조합설립 이후 단계의 심의 기간을 단축하기 위해서라도 신청을 준비할 필요가 있다는 판단으로 동의서를 징구하고자 한다”는 내용의 공지글이 올라왔다.

이어 반상회 측은 “은마아파트는 선거 지연으로 아직 정식 추진위원회가 출범하지 못해 전자투표를 실시할 경우 효력에 논란이 있을 수 있다”며 “서울시와 강남구청 확인 결과, 별도의 신청 양식은 존재하지 않으므로 구청 안내에 따라 서면으로 징구하고 있다”고 밝혔다.

은마아파트는 2003년 12월 재건축 조합설립 추진위원회가 구성된 후 현재까지 18년째 조합도 설립하지 못한 채 사업이 지지부진한 상태다. 용적률, 건폐율, 가구 수 등 재건축 밑그림인 정비 계획안조차 서울시 심의를 통과하지 못하고 있다.

신청서 징구 후 은마아파트는 서울시의 신속통합기획 설명회를 거쳐 제출 여부를 최종 결정한다는 계획이다.

신속통합기획은 민간 주도 개발에 공공이 계획과 절차를 지원하는 것으로, 서울시-자치구-주민이 하나의 팀을 이뤄 복잡한 정비사업 프로세스를 하나의 통합된 기획으로 엮어내게 된다. 사업시행과 설계자, 시공사 선정 권한은 모두 주민에게 있다. 정비사업 초기 단계부터 공공이 주민(조합)을 서포트함으로써 통상 5년 정도 소요됐던 정비구역 지정 절차를 2년으로 대폭 단축시킬 수 있다. 재개발은 매년 한 번 공모가 진행되지만 재건축은 수시 신청이 가능하다.

서울시는 신속통합계획 단지에 대해서는 정비사업 특별분과위원회 신속 심의로 도시계획결정 기간을 종전 5년에서 2년까지 단축하겠다는 방침이다. 사업시행인가 단계에서도 건축·교통·환경 통합심의로 소요 기간을 1년 6개월에서 9개월까지 줄이기로 했다.

신속통합기획 적용 지역은 ‘신림1구역’ 등 기존 11곳에 더해 총 20곳으로 확대됐다. 이번에 추가된 9곳은 ▲신당동 236-100일대 ▲신정동 1152일대 ▲구로 우신빌라 ▲여의도 시범 ▲대치 미도 ▲송파 장미1·2·3차 ▲송파 한양2차 ▲고덕 현대 ▲미아 4-1이다.

서울시는 이번에 추가된 9곳과 별도로 재개발 완화 6대 대책이 적용되는 민간 재개발 구역 25개 내외를 연말까지 선정한다. 내년까지 총 50개 정비사업지에 신속통합기획을 적용할 계획이다.

올해 주택재개발사업 후보지 공모가 지난달 29일 신청 마감 후 자치구 사전검토 단계 진행 중으로, 연내 25개소 내외 후보지를 선정할 예정이다.

김관주 기자 gjoo@fntimes.com