[주간 부동산 이슈-11월 4주] 막 내린 제로금리 시대, 전국 집값 진정될까

[한 주 간 있었던 주요 부동산 이슈를 한국금융신문이 정리해드립니다. 편집자 주]

[목차]

제로금리 시대 ‘끝’…기준 금리 인상에 전국 집값 상승폭 둔화

남양주왕숙2에 집중된 2차 사전청약…나머지 지역은 흥행 저조

폭탄부터 위헌까지…끊이지 않는 종부세 갈등

두산그룹 아픈 손가락 ‘두산건설’ 사모펀드 품으로

◇ 제로금리 시대 ‘끝’…기준 금리 인상에 전국 집값 상승폭 둔화

[한국금융신문 김관주 기자] 한국은행 금융통화위원회가 기준금리를 연 1.0%까지 인상하면서 오랜기간 이어져 온 제로금리 시대가 막을 내렸다. 이에 전국 집값의 상승폭 둔화 움직임도 연일 강해지고 있다.

이번 지표에는 금리인상의 영향이 반영되지는 않았지만, 이미 이달 초부터 금리인상에 대한 시그널이 나오면서 집값에 대한 하방압력이 작용하고 있었다는 분석이 많았다. 특히 이와 함께 신규 입주물량이 늘어 공급이 확대된 세종의 아파트값은 지난주 대비 2배 가량 하락폭이 커졌다.

한국부동산원(원장 손태락)이 2021년 11월 4주(11.22일 기준) 전국 주간 아파트가격 동향을 조사한 결과, 매매가격은 0.17% 상승, 전세가격은 0.14% 상승했다.

전국 주간 아파트 매매가격은 지난주 대비 상승폭 축소됐다. 수도권(0.21%→0.18%) 및 서울(0.13%→0.11%), 지방(0.18%→0.16%)은 상승폭 축소(5대광역시(0.15%→0.12%), 8개도(0.21%→0.21%), 세종(-0.12%→-0.21%))됐다.

서울 아파트값은 지난주 0.13%에서 이번주 0.11%로 상승폭이 줄어드는 등 2달여째 상승폭이 둔화되는 모습이 나타나고 있다. 지난 22일 종합부동산세가 고지된 가운데, 추가 금리인상 우려 등으로 매수세는 위축되고, 관망세가 짙어지며 서울 대부분 지역(25개구 中 21개구)에서 상승폭이 줄었다.

인천 아파트값 상승폭 역시 지난주 0.29%에서 이번주 0.25%까지 줄었다. 경기 아파트값도 마찬가지였다. 지난주 0.24%에서 이번주 0.21%까지 상승폭이 축소됐다. 세종 아파트값은 지난주 –0.12%에서 이번주 –0.21%로 하락폭이 커졌다. 신규 입주 물량 및 추가 공공택지 개발 부담 영향 있는 가운데, 나성동ㆍ금남면 일부 단지를 제외한 전 지역에서 하락세가 이어지는 모습이었다.

한국은행 금융통화위원회는 25일 정례회의에서 기준금리를 연 0.75%에서 연 1.0%로 0.25%포인트 인상하기로 결정했다. 금통위원 6명 중 5명이 금리 인상 의견을 냈고 1명만 동결 소수 의견을 밝혔다. 이번 금리 인상은 지난 8월에 이어 올해 들어 두 번째로, 기준금리가 1%대로 올라선 것은 20개월 만이다.

기준금리가 연 0.75%에서 연 1%로 0.25%포인트 인상되면서 은행권 가계대출 금리는 더 뛸 것으로 예상되고 있다. 시장금리 상승과 금융당국의 대출 규제가 맞물려 주담대 금리는 연 6%, 신용 대출금리는 연 5%를 웃돌 것이라는 관측도 나온다. 가계 대출자들의 이자 부담은 더 커질 전망이다. 초저금리와 함께 유행한 ‘빚투(빚내서 투자)’·'영끌(영혼까지 끌어모아 투자)’ 시대가 저물 것으로 보인다.

이주열닫기이주열기사 모아보기 총재는 “물가 상승 압력이 예상보다 확대되는 상황에서 금융 불균형 위험 등을 고려해 금리 인상을 결정했다”고 설명했다.

앞서 한은은 코로나19 팬데믹에 대응하기 위해 지난해 3월 기준금리를 연 1.25%에서 0.75%로 낮추는 빅컷을 단행한 데 이어 5월에는 0.50%로 한 번 더 낮춰 전례 없던 초저금리 시대를 열었다. 올해 들어서는 8월 기준금리를 0.75%로 한 차례 올린 후 지난달 동결했지만 이번에 다시 추가 금리 인상에 나서 1%대 기준금리 시대로 복귀했다.


◇ 남양주왕숙2에 집중된 2차 사전청약…나머지 지역은 흥행 저조

3기 신도시 일부 지역을 포함한 수도권 공공택지 2차 사전청약 결과 평균 경쟁률이 10.1대 1로 나타나며 예상보다 흥행이 저조한 것이 아니냐는 목소리가 나오고 있다. 1차 사전청약에 비해 2차 사전청약 공급물량이 2배 이상 늘었음에도 불구하고 청약을 신청한 인원이 불과 1만명 남짓 늘어난 것이다. 청약통장 일반공급 평균 당첨선 또한 1차 사전청약에 비해 175만원 줄어든 1770만원인 것으로 나타났다.

26일 한국토지주택공사(LH)는 지난 10월 25일부터 11월 5일까지 남양주 왕숙2지구 등 10개 지구 1만 102가구에 대한 2차 사전청약을 실시한 결과 총 10만 1528명이 신청해 평균 10.1 대 1의 경쟁률을 보였다고 밝혔다.

지난 7~8월에 걸쳐 열렸던 1차 사전청약의 경우, 인천계양지구 등 4개 지구 4333가구에 대한 1차 사전청약을 실시한 결과, 총 9만3798명이 신청해 평균 21.6대 1의 경쟁률을 보였다.

가구수가 4333가구에서 1만102가구로 2배 넘게 뛰었다고 국토부가 강조했던 것에 비해, 청약 신청자는 9만3798명에서 10만1528명으로 불과 7730건 늘어나는 데 그쳤다.

이 같은 현상의 원인은 2차 사전청약의 제공 입지 문제가 가장 큰 것으로 풀이된다. 이번 2차 사전청약의 세부 결과를 살펴봐도 전체 신청 가운데 절반 가량이 남양주왕숙2 지구에 몰려있었다. 1412가구가 배정된 가운데 4만8325건의 신청이 몰리며 평균 34.2, 84㎡형은 최고 81대 1의 높은 경쟁률이 기록됐다.

반면 950가구가 배정된 의정부우정은 1231건만의 신청을 모으며 1.3대 1의 경쟁률에 그쳤다. 또 신혼희망타운은 성남복정2·성남낙생 등 많은 가구수가 공급된 지역들에서도 각각 3.8대 1, 2.7대 1 수준의 저조한 경쟁률을 기록하며 흥행이 신통치 않았다. 신혼희망타운 전체 평균 경쟁률도 2.9대 1로 그다지 높지 않았다.

신혼희망타운의 흥행 부진은 전체 평형이 56㎡형 이하의 중소형으로 공급된 것이 원인으로 지목된다. 부동산 한 전문가는 “11~14평 남짓한 공간에서 신혼부부는 살 수 있지만, 자녀를 낳아 함께 살기에는 빠듯하다는 인식이 수요자들 사이에 자리잡고 있다”며, “입지가 압도적으로 좋은 것이 아니라면 중소형 평형으로 수요자들을 만족시키기는 어려움이 클 것”이라고 짚었다.

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◇ 폭탄부터 위헌까지…끊이지 않는 종부세 갈등

종합부동산세와 관련된 갈등이 끊이지 않고 있다. 실거래가가 뛴 데다 공시가격 현실화율까지 높아지면서 집주인들은 예상보다 큰 금액을 세금으로 낼 상황에 놓였다. 이에 종부세 납부는 이중과세이며, 지나친 재산권 침해라며 위헌 소지가 있다는 목소리가 조직적으로 나오고 있다. 특히 올해는 대선 정국이 한창인 가운데, 종부세 및 부동산세와 관련된 정치권들의 목소리도 커지면서 그 어느 때보다 많은 논란이 빚어질 것으로 보인다.

이번 종부세 고지 내역 발표와 함께, 기획재정부는 “전체 세액 5조7000억원의 88.9%는 다주택자와 법인이 부담하고, 1세대 1주택자 부담은 3.5%에 불과하다”고 밝혔다. 일부 언론들이 보도한 ‘종부세 폭탄’ 논란이 과도하며, 실수요 1세대 1주택자의 종부세 부담은 우려만큼 크지 않다는 점을 부각하기 위해서로 풀이된다.

문제는 다주택자들이다. 조정대상지역에 2채를 보유하고 있을 경우 종부세율은 최고 6.0%로 커진다. 기존 보유세와 합산하면 이들의 세 부담이 수천만 원 단위로 뛸 수 있다는 우려가 나온다.

통계청 자료에 따르면 지난해 기준 총주택 수는 1852만6000호로, 전년대비 39만9000호 늘었다. 이 중 개인이 소유하고 있는 주택 수는 1596만8000호, 주택을 소유한 개인은 1469만7000명으로 조사됐다. 이는 전년대비 36만1000명(2.5%) 늘어난 수치다. 이 중 주택을 2건 이상 소유한 사람은 15.8%(232만명)로 나타났다.

종부세 납세 대상자가 된 사람들은 각종 부동산 인터넷 커뮤니티 등지에 납세 고지서를 올리며 ‘폭탄을 맞았다’는 울분을 토하고 있다. 이 중 종부세 납부액만 억 단위에 달하는 사례들도 찾아볼 수 있었다. 이 같은 상황에서 일부 시민들은 종부세 조세에 저항하는 시민연대를 구성해 조세저항에 나선 상태다.

정부의 청사진과 달리 종부세 부담이 매물 유도로 이어질 것이라는 가능성도 높지 않게 점쳐진다. 이들이 매물을 내놓고 싶어도 양도소득세 중과세에 따라 매물을 내놓는 것보다는 자녀 등에 증여하는 방식이 훨씬 세부담이 적어지기 때문이다.

한국부동산원에 따르면 올 들어 9월까지 전국에서 신고된 아파트 증여는 총 6만3054건으로 집계됐다. 지난해 같은 기간 6만5574건에 이어 2006년 관련 통계 집계 이래 두 번째로 많은 수치다.

이에 종부세 인상을 통해 시장의 매물을 유도하려면 최소한 양도소득세나 취득세 등의 다른 부동산세를 일시적으로나마 완화해야 한다는 주장이 설득력을 얻고 있다.

종부세의 위헌 논란은 시행 직후부터 꼬리에 꼬리를 물고 제기되는 이슈였다. 2008년에는 종부세 개편안을 두고 헌법재판소의 종부세 위헌 소송도 제기됐다.

현재 종부세의 주요 논쟁거리인 ‘이중과세’ 및 ‘미실현 이득 과세’ 등에 대해 헌법재판소는 당시 합헌 판정을 내렸다. 다만 세대별 합산 규정은 위헌이며, 주거목적 1주택자에 대한 과세도 헌법에 불합치된다는 판결이 내려졌던 바 있다.

올해 종부세 위헌청구 시민연대는 법무법인 수오재를 중심으로 종부세 위헌청구를 위한 소송인 마련에 나선 상태다.

연대는 "동일한 과표에 종부세와 재산세를 부과하는 것은 세계적으로도 유래가 없는 이중과세"라고 말하는 한편, "같은 가격의 주택을 1주택이냐 다주택이냐에 따라 다주택자에게 10배 수준의 세금을 부과하는 것은 차별과세로 헌법상 평등권과 조세평등원칙을 위반한 것"이라고 주장하고 있다.

시민연대는 서울 강남지역 주요 아파트 단지에 집단 소송 참여 안내문을 부착하는 한편 인터넷 홈페이지 등을 통해 소송인단을 모집하고 있다.

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◇ 두산그룹 아픈 손가락 ‘두산건설’ 사모펀드 품으로

두산건설이 두산그룹 품을 떠나 사모펀드에 안겼다.

두산중공업은 지난 19일 공시를 통해 두산건설의 경영권을 사모펀드 운용사 큐캐피탈파트너스를 최대 주주로 두고 있는 투자목적회사 ‘더제니스홀딩스’에 넘기기로 했다. 더제니스홀딩스는 두산건설이 실시하는 제3자 배정 방식 유상증자에 약 2500억원 규모로 참여, 두산건설 발행주식 총수 54%를 확보하는 식으로 경영권을 인수하게 됐다.

한때는 ‘두산 위브’ 브랜드를 앞세워 두산그룹의 성장에 큰 기여를 했던 두산건설은 대대적인 미분양 쇼크에 휩쓸리며 최대 위기를 맞았다. 그룹 전체의 천덕꾸러기 신세를 면치 못하던 두산건설은 결국 모기업과의 이별을 피할 수 없게 됐다.

2010~2011년 두산건설은 시공능력평가 순위 10위에도 이름을 올렸을 정도로 탄탄한 건설사 가운데 하나였다. 잘 나가던 두산건설에 비수를 꽂은 것은 2009년 일산에서 분양된 주상복합 아파트 ‘두산 위브 더 제니스’였다.

두산 관계자들에게 악몽으로 남은 이 아파트는 사업 전만 해도 총 사업비만 2조원에 달하는 대형 사업으로 주목받았다. 그러나 우여곡절 끝에 분양에 나선 이 아파트는 글로벌 금융위기 직격탄을 맞아 대규모 미분양 사태를 야기하고 말았다.

대형 프로젝트였던 만큼 엄청난 사업비를 썼던 두산건설 역시 이로 인해 공사대금 회수를 하지 못하며 14조원 규모의 손실을 감당해야 했다.

이 기간 두산건설은 희망퇴직 구조조정 등으로 어떻게든 영업이익과 체질을 개선하려 했다. 두산중공업 등으로부터 유상증자를 받아 재정건전성을 회복하려는 노력도 이어졌다. 결국 두산건설은 2019년 최대주주 두산중공업의 완전자회사가 되기 위한 주식의 포괄적 교환 승인의 건을 결의했다.

그러나 두산건설을 서포트하던 두산중공업이 정부의 탈원전 정책 유탄에 맞아 위기에 빠지면서 두산건설까지도 위기가 가속됐다.

두산건설 매각은 두산중공업 경영정상화 방안으로 거론돼왔다. 두산 위브 브랜드가 있지만 기술 경쟁력, 자산 상태, 업황 등을 고려하면 매수자가 많지 않을 것이란 관측이 있었다. 두산그룹은 이 때문에 부실 우려가 있는 자산은 남기고 매각키로 한 것으로 보인다.

결국 지난해 두산건설은 재무건전성 강화를 위해 팔릴 만한 자산을 떼어내 파는 ‘분리 매각’을 추진했다. 이 과정에서 두산건설은 일부 자산과 부채, 계약을 신설회사 밸류그로스에 넘기는 물적분할을 실시했다. 장기 미회수 채권이 있는 인천 학인두산위브아파트, 일산제니스 상가, 한우리(칸) 리조트, 공주신관 토지 등이 물적분할 대상이었다.

이후 두산건설의 유력 인수 후보로 대우산업개발이 급부상했다. 그러나 대우산업개발이 두산건설의 가치를 두산 측의 예상가에 미치지 못하게 책정하면서 해당 매각안은 불발됐다.

그로부터 두산건설은 순차입금 규모를 줄이는 한편, 주택사업에서 성공적인 행보를 보이며 부활의 신호탄을 쐈다. 지난해 말 기준 300억원 규모였던 두산건설의 영업이익은 올해 3분기 이미 543억원을 기록했다. 부산 문현3구역, 경남 합성2구역 등의 재개발 사업은 물론 수원~화성, 평택 등에서 전력구공사를 수주하는 등 다양한 분야의 수주가 힘을 보탠 것이 비결이다.

김관주 기자 gjoo@fntimes.com