[주간 부동산 이슈-10월 4주] ‘쪼그라드는’ 부동산 시장…서울 대단지 분양 줄줄이 ‘물거품’

[한 주 간 있었던 주요 부동산 이슈를 한국금융신문이 정리해드립니다. 편집자 주]

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“시중 유동성 확고히 정리해야” 노형욱, 고점 경고 아닌 ‘신중론’ 유지

집값 상승폭 ‘주춤’하는데…아파트 거래량 줄어들고 증여 늘어나

둔촌주공에 이어 방배5구역까지…재건축 대단지 분양 줄줄이 연기



◇ “시중 유동성 확고히 정리해야” 노형욱, 고점 경고 아닌 ‘신중론’ 유지

[한국금융신문 김관주 기자] 노형욱 국토교통부 장관이 최근 주택시장에 대해 과열 국면에서 벗어나 안정세로 접어들고 있다고 밝혔다. 시장 안정을 위해 전력을 다하겠다는 입장이다.

노형욱 장관은 28일 세종 정부종합청사에서 열린 간담회에서 “여러 객관적인 지표가 안정세로 접어들고 매수심리도 확실하게 변하고 있다”고 말하는 한편, “집값 안정 기조를 확실히 하려면 시중 유동성을 확고히 정리해야 한다”는 취지의 발언을 내놓았다. 이는 기존에 홍남기닫기홍남기기사 모아보기 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 견지했던 ‘집값 고점론’ 경고와는 달리 ‘신중론’을 펴는 모습이었다.

한국부동산원 통계에 따르면 서울 집값 상승폭은 지난주 0.17%에서 이번 주 0.16%까지 줄며 꾸준한 하락세를 보이고 있다. 지난 8~9월까지만 해도 매주 0.20%대의 높은 상승폭으로 우려를 키웠던 서울 집값은 정부의 ‘가계부채 관리 강화방안’ 발표 이후 거래활동과 매수세가 위축되며 서울 대부분 지역에서 상승폭이 축소되고 있다.

노 장관은 “양질의 입지에 저렴한 주택이 전례 없는 속도로 공급되는 상황에서 유동성과 가계부채에 대한 관리가 강화되면 주택시장 하방 압력이 높아질 것으로 판단한다”고 말했다.

다만 노 장관은 “문제는 아직도 시장의 유동성이 풍부해 각고의 노력이 필요하다”며 “금리 인상이나 가계부채 관리 등 종합적인 대책을 통해 시장의 안정세가 확고히 딸려오길 희망한다”고 말했다.

아울러 노 장관은 정부의 인위적인 부동산 가격 조정에는 경계를 드러냈다. 간담회 중 “강남 집값을 잡을 수 있느냐”는 질문에 노 장관은 “정부가 인위적으로 가격을 잡겠다고 잡을 수 있겠느냐”며 “정부가 할 수 있는 것은 전반적인 시장 여건을 안정으로 가져가도록 하는 것이라 생각한다”고 답했다.

◇ 집값 상승폭 ‘주춤’하는데…아파트 거래량 줄어들고 증여 늘어나

치솟던 전국 집값 상승폭이 이달 들어 한풀 꺾였다. 그러나 양도세 등으로 판매자들의 부담이 증가된 상황에서 이번에는 가계대출 총량 규제 압박으로 인해 구매자들까지 위축되면서 전반적인 부동산 시장 자체가 쪼그라들고 있다.

26일 서울 부동산정보광장에 따르면 지난달 서울 아파트 거래량은 2633건으로 올해 최저치를 갈아치웠다. 계약일 기준이기 때문에 변동 가능성이 아직은 남아있지만, 이를 감안하더라도 3000건을 넘기 어려울 것으로 전망된다. 같은 달 전월세 거래량 역시 10116건으로, 8월 1만5807건에 비해 현저하게 줄었다.

올해 서울 아파트 거래량은 9월 기준 월간 6000건을 한 차례도 돌파하지 못했으며, 9개월 연속 빌라 거래량에 추월 당했다. 고공행진하는 아파트값을 버티지 못한 수요층이 빌라까지 눈을 넓힌 결과로 풀이된다.

경기도로 눈을 넓혀 봐도 마찬가지다. 경기부동산포털에 따르면 지난해 9월 1만3312건이던 부동산 거래량이 올해 9월 9935건까지 줄며 1만 건선이 붕괴됐다. 용인·성남 등 지난해 경기도 부동산시장을 주도하던 지역들에서의 매물 감소가 두드러졌다.

동작구 한 공인중개업소 대표는 “세금을 많이 걷어서 매물을 유도하겠다는 것은 굉장히 근시안적인 생각이고, 집 많이 가진 사람들은 대부분 증여를 해서 ‘버티기’에 들어가거나 용도변경으로 잠시 매물을 묻어두는 방식으로 얼마든지 빠져나갈 수 있다”며, “그럼 피해를 보는 건 집 하나라도 마련해보려는 무주택자들이나 1주택자들이고, 실제로 이런 사람들이 비싼 가격에 거래를 하거나 비인기 매물에 울며 겨자 먹기로 들어가게 되는 실정”이라고 설명했다.

실제로 한국부동산원 통계에 따르면 전국 아파트 증여 건수는 2019년 6만4000여건에서 지난해 9만1000여건까지 급증했다. 올해는 8월까지 5만8000여건의 증여가 이뤄진 것은 물론, 다세대·연립 등 비아파트 증여 역시 역대 최고치를 갈아치우고 있는 것으로 조사됐다.

은평구 한 공인중개업소 관계자 역시 “집값 상승폭이 줄었다고 부동산이 안정된다는 것에 동의하지 않는다. 이 근처만 해도 재개발이다 GTX다 뭐다 해서 사람들이 매물을 잠그면 잠갔지 내놓으려고 하는 경우가 잘 없다”며 “상승폭이 꺾인 거지 하락세로 돌아선 것이 아니지 않냐. 집값 고점이라는건 사람들을 진정시키려는 정부의 미봉책”이라는 생각을 밝혔다.

부동산 한 전문가는 “정부가 그렇게 강조하는 ‘파격적인 공급’이 아니고서는 가시적인 부동산 안정이 이뤄질 가능성은 없다고 봐야 한다”며 “급등 피로감이나 계절적 비수기, 금리 인상 등은 일시적인 상승세 제동 등의 효과는 있겠지만 결국 집값을 안정시킬 가장 좋은 방법은 대대적인 공급이라고 봐야 할 것”이라고 진단했다.

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◇ 둔촌주공에 이어 방배5구역까지…재건축 대단지 분양 줄줄이 연기

최근 분양가상한제로 분양이 연기된 둔촌주공에 이어 방배5구역까지 오염토로 연내 분양이 물거품이 되면서 서울 공급 절벽은 한층 심화될 전망이다.

‘단군 이래 최대 재건축’ 타이틀을 가진 재건축 단지인 ‘둔촌주공(둔촌 올림픽파크 에비뉴포레)’이 일반분양을 내년 2월로 미뤘다. 조합은 이르면 이번 주 발표 예정인 분양가상한제를 검토한 후 연말까지 분양가 심사 일정을 마칠 예정이다.

29일 서울 강동구 둔촌주공아파트 재건축 조합은 지난 23일 ‘제25호 재건축 소식지’를 통해 공사 진행 현황, 일반분양 일정, 학교 유치 추진 현황 등을 전했다. 새 조합 출범 후 분양 일정을 공식적으로 제시한 건 이번이 처음이다.

둔촌주공 재건축 사업은 지하 3층~지상 최고 35층, 1만2032가구로 조성되며 일반분양 물량은 4786가구 규모다. 총 공사비는 2조원이 넘는다.

현재 시공사인 현대건설 컨소시엄(현대건설·HDC현대산업개발·대우건설·롯데건설)이 순조롭게 공사를 진행하고 있다.

조합은 이르면 이번 주에 공개될 국토교통부 분양가상한제 개선안을 검토한 후 다음 달 택지감정평가기관 용역계약 및 택지감정평가를 의뢰할 예정이다. 서울시와 강동구청은 각각 감정평가 회사를 1곳씩 선정해 감정평가를 실시하게 된다. 감정 결과는 1개월 내 조합에 전달된다. 감정 결과는 한국부동산원이 검증할 예정이다.

분양가상한제는 새 아파트를 분양할 때 6개월마다 책정되는 택지비와 건축비에 가산비를 더해 상한선을 산정하도록 한 제도다. 대부분 주변 시세의 70~80% 수준으로 책정된다. 현재 각 지자체마다 분양가상한제 심의 항목이 상이하게 적용이 돼 기준이 명확하지 않다는 지적이 제기됐다. 이에 국토부는 심의 기준을 통일하겠다고 밝혔다.

앞서 둔촌주공 재건축 사업은 일반분양가 산정을 두고 조합원들 간 이견이 생기면서 진통을 겪은 바 있다. 지난 2019년 둔촌주공 조합원들은 일반분양가 3.3㎡당(평당) 3550만원을 원했다. 그러나 지난해 7월 주택도시보증공사(HUG)가 평당 2990만원을 제시하면서 분양가상한제 적용으로 선회했다.

조합은 12월 분양가심사자료를 신청 접수한 뒤 연내 분양가심사를 받을 것이라고 밝혔다. 강동구청은 한국부동산원의 검증 결과를 토대로 분양가 심사에 들어간다. 내년 1월 분양가심사결과를 받으면 수용 여부를 협의한 뒤 조합원 분양과 관리처분을 준비한다. 2월에는 조합원 동·호수 추첨 신청과 관리처분총회, 입주자 모집공고에 돌입할 예정이다. 다만 인·허가, 사업 추진 여건에 따라 변경될 수 있다.

서울 서초구 방배동 최대 재건축 사업인 ‘방배5구역(디에이치 방배)’이 ‘오염토’라는 암초를 만났다. 정화 작업에 10개월이 걸리고 1000억원 가까운 추가 비용이 발생한 만큼 연내 분양은 어려울 것으로 보인다. 분양은 내년 8월 이후에나 가능할 전망이다.

정비업계에 따르면 방배5구역 재건축조합은 사업시행인가 조건인 건축물 철거 후 착공 전 토양 오염물질 조사에서 불소화합물이 발견돼 정밀조사를 착수하기로 했다.

앞서 정부는 지난 2013년 환경영향평가에서 지구 내 지장물 철거 후 토양오염 우려시설(세탁소 3곳, 정비소 2곳, 세차장 1곳, 주차장 2곳 등) 10개소에 토양오염 조사를 시행하도록 했다. 방배5구역은 부지 면적이 9만㎡를 초과해 환경영향평가 대상 구역이다.

이에 조합은 지난 5월 1차 조사를 실시했고 7월과 8월에도 추가로 진행했다. 최종적으로 10곳 모두에서 불소화합물이 발견됐다. 이 외에도 비소 3곳, 아연 한 곳 등이 검출 기준치를 넘겼다. 오염토 정화가 완료된 이후에야 본 공사에 착수할 수 있는 만큼 사업 지연이 불가피할 전망이다.

조합 측은 “조사 결과에 따라 달라지지만 정화 기간 최대 10개월+α, 비용 975억+α가 예상된다”며 “철거가 완료되고 착공을 목전에 둔 상태에서 토양 오염이 발견돼 조합도 심히 난처한 상황”이라고 밝혔다.

방배5구역은 지난 5월 21일 작년부터 진행된 사업시행변경인가를 득하고 착공을 하기 위해 구조심의, 굴토심의, 감리자 선정을 완료한 바 있다. 현재 이주∙철거가 완료됐고 이달 본 공사를 위한 착공계를 제출할 예정이었다.

조합은 증가한 비용을 일반분양가에 반영해 조합원들의 손실을 줄이겠다는 입장이다. 김만길 방배5구역 재건축조합장은 조합원들에게 보내는 글을 통해 “정화 비용은 분상제에서 택지비 가산 비용으로 일반 분양분 만큼 가산이 가능해 최대한 일반분양가에 반영이 되도록 노력하겠다”며 “예를 들어 정화 비용이 1000억원이면 이 중 400억원은 일반분양가에 반영될 수 있다”고 덧붙였다.

방배5구역은 지하 3층에서 지상 33층, 29개 동, 총 3080가구(일반분양 1686가구) 대단지로 사업이 진행되고 있다. 방배동 7개 단독주택 재건축 구역 중 가장 큰 규모를 자랑한다. 재건축 사업이 완료되면 현대건설 고급 브랜드인 디에이치 방배로 탈바꿈한다.

김관주 기자 gjoo@fntimes.com