[주간 부동산 이슈-9월 4주] 주택→사무소, 아파트 추월한 빌라 거래량…‘기현상’ 벌어지는 부동산 시장

[한 주 간 있었던 주요 부동산 이슈를 한국금융신문이 정리해드립니다. 편집자 주]

[목차]

1년 사이 2배 늘어난 주택→사무소 용도변경…갈 곳 잃은 세입자들

아파트값 급등에 수요 몰리는 빌라, 13년 만에 최고가 전망

중대재해법 시행 앞두고 '안전' 최대 쟁점…건설사 CEO 국감 줄소환 전망

오세훈닫기오세훈기사 모아보기, ‘신속통합기획’ 내세워 재개발 속도↑…기존 공공재개발 사업 후보지까지 ‘환영’

◇ 1년 사이 2배 늘어난 주택→사무소 용도변경…갈 곳 잃은 세입자들

[한국금융신문 김관주 기자] 지난해 정부가 다주택자들의 부동산 투기를 막기 위해 보유세 인상을 단행하자 일부 집주인들이 절세를 위해 주택수를 줄이는 과정에서 근린생활시설로의 건축물 용도변경에 나선 것으로 나타났다.

기존에 상가주택으로 분류돼 주택수에 포함되던 곳들을 근린생활시설로 변경하면서, 기존 세입자들이 갈 곳을 잃는 등 전월세난에도 영향이 가해지고 있는 것으로 풀이된다.

근린생활시설은 기본적으로는 ‘주택’ 수에 포함되지 않는다. 다만 해당 시설을 주거용으로 사용할 경우에는 주택으로 포함된다.

건축행정시스템 ‘세움터’가 발표한 2020년 시도별 건축물현황에 따르면, 지난해 전체 단독주택 1만272건, 다가구주택 2646건이 용도변경을 신청했다. 가장 많이 용도변경된 곳은 제2종근린생활에 해당하는 ‘사무소(7186건)’, 상가에 해당하는 일반음식점(4360건)과 소매점(3056건) 등이었다. 기타제2종, 기타제1종 등으로 용도변경에 나선 건수도 각각 519건, 470건이었다. 단독주택으로 용도변경된 건축물은 2916건에 불과했다.

기존에 단독주택이던 건축물이 사무소로 바뀐 건수가 3679건으로 가장 많았다. 1년 전인 2019년 1726건이던 것이 1년 만에 2배가 넘게 늘어난 것이다.

이런 현상이 나타난 원인은 기존 주택 보유자들의 ‘절세’를 위한 움직임이라는 분석이 나온다. 전월세로 인해 얻어지는 수익보다 세금으로 나가는 금액이 더욱 많아지자, 차라리 용도를 바꿔놓고 공실로 놔두거나 사무실로 임대하는 것이 더 낫다는 판단으로 풀이된다.

한남동 한 부동산 관계자는 “요새 절세 차원에서 주택 용도변경을 문의하는 고객들이 많이 늘고 있다”며, “다주택자에 대한 세율을 감당하느니 공실로 놔두는 편이 재산을 지키는 것이라는 의식이 많아졌고, 이런 사람들은 정권이 바뀔 때까지 버티겠다는 의도가 강하다”고 설명했다.

◇ 아파트값 급등에 수요 몰리는 빌라, 13년 만에 최고가 전망

빌라값이 가파르게 상승폭을 키우며 아파트 매매량을 추월하고 있다. 아파트 매매가뿐만 아니라 전셋값도 급등하면서 상대적으로 저렴한 빌라에 매수세가 몰린 것으로 풀이된다.

23일 KB국민은행 월간 주택가격 동향 시계열 통계에 따르면 올 들어 8월까지 전국 연립주택 매매가 누적 상승률은 4.66%로 집계됐다. 지난해 같은 기간 상승률인 2.61%를 웃돌았다. 서울과 경기, 인천 누적 상승률은 각각 4.73%, 6.02%, 6.24%로 전년 동기 상승률인 2.77%, 4.84%, 2.23%를 훌쩍 넘어섰다.

지난해 전국 빌라 매매가 연간 상승률은 6.47로 2008년(7.87%) 이후 가장 높은 상승률을 기록한 바 있다.

올 들어 오름폭이 줄어들던 빌라 매매가는 지난 6월 0.22%에서 7월 0.59%로 뛴 후 지난달에는 0.82% 올라 올해 최고 상승률을 경신했다. 이와 같은 추세라면 올해 전국 빌라 매매가격은 13년 만에 최고 상승률을 기록할 것으로 보인다.

서울에서는 빌라 매매량이 아파트를 추월하는 역전 현상이 8개월 연속 발생하고 있다. 통상 아파트 거래가 다세대·연립주택보다 월간 기준으로 2∼3배까지도 많다. 서울부동산정보광장에 따르면 다세대·연립주택 매매는 ▲1월 5838건 ▲ 2월 4479건 ▲3월 5147건 ▲4월 5713건 ▲5월 6020건 ▲6월 5486건 ▲7월 4860건 ▲8월 4115건으로 나타났다. 아파트는 ▲1월 5798건 ▲2월 3874건 ▲3월 3789건 ▲4월 3667건 ▲5월 4897건 ▲6월 3945건 ▲7월 4698건 ▲8월 3858건이다.

서진형 대한부동산학회 회장(경인여대 교수)은 “부동산 시장에서 매매, 전세 가격이 상승하다 보니 실수요자들이 내 집 마련을 위해 빌라로 이동하고 있다”며 “기본적으로 신규 주택 공급이 부족해 일어나는 현상”이라고 말했다.



◇중대재해법 시행 앞두고 '안전' 최대 쟁점…건설사 CEO 국감 줄소환 전망

다음 달 국정감사가 시작될 가운데 올해 건설업계에서는 중대재해법을 앞두고 ‘현장안전’이 최대 쟁점으로 떠오를 것으로 전망된다.

국회 환경노동위원회는 다음 달인 10월 5일부터 국정감사에 돌입한다. 환노위 국감은 5일 환경부를 시작으로 6일 고용노동부, 8일 기상청, 12일 중앙노동위원회 등을 거쳐 21일까지 진행된다.

중대재해기업처벌법 시행이 불과 3개월여 앞으로 다가온 상황인데다, 올해 광주참사를 비롯한 건설현장 안전 문제가 수차례 불거졌던 만큼 건설사들에 관한 여야 의원들의 질타는 불가피한 상태다. 특히 내년 대선을 앞두고 주도권 경쟁에 나서려는 각 의원들의 공세가 그 어느 때보다도 강할 것이라는 관측도 있다.

고용노동부가 지난 7~8월 1만2300여개의 중소규모 제조업과 건설현장에 대해 3대 안전조치 일제 점검을 실시한 결과 7995개소(64.6%)의 안전조치가 미비한 것으로 확인됐다. 건설사들의 현장안전 강화 노력에도 불구하고 상반기 산업재해사고 사망자 수가 474명으로 전년동기대비 4명 늘었다는 통계도 있었다.

지난해에는 코로나19 팬데믹으로 각 위원회가 증인채택을 최소화하면서 상대적으로 건설사 CEO들의 증인 출석이 많지 않았다. 환경부 국정감사에 김형닫기김형기사 모아보기 대우건설 대표가 출석한 것이 전부였다.

반면 올해는 코로나19 백신 접종이 본격화되면서 작년만큼의 조용한 국감을 기대하기는 어렵다는 예측이 지배적이다. 국회 및 건설업계 관계자에 따르면 올해 환노위는 다수의 건설 CEO를 국감 증인으로 채택한 것으로 전해졌다. 현장 사망사고가 발생했던 대우건설·현대건설·롯데건설·태영건설 등이 주로 거론되고 있다.

각 건설사들은 어떻게든 CEO의 출석만큼은 막고 싶어 하는 분위기다. 건설업계 한 관계자는 “사실 국감장에 불려가도 정말 깊이와 의미가 있는 질문을 하는 경우는 손에 꼽고 대부분은 보여주기식 소환”이라며, “굳이 CEO가 가지 않더라도 담당 실무라인이나 현장의 목소리를 듣는게 낫지 CEO를 불러서 들러리로 세우는 게 무슨 의미가 있나 싶다”는 생각을 밝혔다.



◇ 오세훈, ‘신속통합기획’ 내세워 재개발 속도↑…기존 공공재개발 사업 후보지까지 ‘환영’

주택공급 활성화를 위한 오세훈 서울시장의 ‘재개발 활성화 6대 규제완화 방안’이 첫 공모에 나서면서, 서울 내 후보지는 물론 기존 공공재개발 사업지에 이름을 올렸던 후보지들까지도 술렁이고 있다.

불필요한 규제는 과감히 혁파하는 동시에, 시의 간섭은 최소화하고 사업지의 자율성을 최대한 보장한다는 취지에 공감한 사업장들이 발빠르게 문을 두드리고 있는 것으로 전해졌다.

서울시는 ‘재개발 활성화 6대 규제완화 방안’ 추진을 위한 이행 준비와 제도개선이 마무리됨에 따라 ‘2021 주택재개발사업 후보지 공모’를 23일부터 다음달인 10월 29일까지 37일 간 실시한다고 밝혔다. 시는 12월 중 25개 내외의 최종 후보지를 선정할 계획이다.

6대 방안에 따라 그간 정비구역 지정의 진입장벽으로 작용했던 ‘주거정비지수제’가 폐지돼 그동안 재개발 기회가 없었던 낙후된 지역도 신청 기회를 얻게 된다. 사업 추진과정에서 주민 동의절차는 3번→2번으로 간소화된다.

최종 선정되는 후보지는 ‘신속통합기획’을 통해서 공공이 신속한 구역지정 절차를 지원한다. 아파트 건립시 2종7층 관련 규제도 완화될 예정으로 사업성도 크게 개선될 것으로 시는 기대하고 있다.

이번에 서울시는 민간 재개발 후보지 선정을 위해 공모제를 처음으로 도입했다. ‘주거정비지수제’ 폐지로 구역지정 요건을 충족하는 대상지가 대거 늘어남에 따라 기존 수시접수 방식을 정기 공모(연1회) 방식으로 보완해 무분별한 정비사업을 방지한다는 계획이다.

공모에 참여할 수 있는 대상지는 법령‧조례상 재개발 정비구역지정 요건에 맞고, 토지등소유자 30% 이상 구역지정을 희망하는 지역이어야 한다.

재개발 구역지정을 위한 법적요건은 필수항목(노후도 동수 2/3 이상, 구역면적 1만㎡ 이상)을 충족하고 선택항목(노후도 연면적 2/3 이상, 주택접도율 40% 이하, 과소필지 40% 이상, 호수밀도 60세대/ha 이상) 중 1개 이상을 충족하면 된다.

다만, 50% 이상 동의를 받아 추진하는 ‘주거환경개선사업지역’은 30%가 아닌 50% 이상 동의를 받아야 신청 가능하다.

김성보 서울시 주택정책실장은 “주거정비지수 폐지로 많은 지역들이 재개발 추진의 길이 열린 만큼, 이번 규제완화를 통한 민간 재개발이 공공재개발과 더불어 주택공급을 기다리는 서울시민들의 불안심리를 해소하는 데 기여하길 기대한다”고 말했다.

이번 재개발 규제 완화는 오세훈 시장이 일찍이 후보 시절부터 제시해오던 카드다. 그러나 취임 직후 6개월여간은 서울시의회와의 의견차와 SH공사 사장 선임건 등을 비롯한 현실적인 문제들이 발목을 잡으며 제대로 된 규제완화가 이뤄지지 못했다.

최근 오 시장은 서울시장이 그간 지지부진하던 서울 각지의 도시정비 사업들에 대한 속도감 있는 추진을 약속했다. 기존의 ‘공공기획’을 ‘신속통합기획’으로 바꿔 정비구역 지정절차 및 기간 단축을 꾀하는 동시에, 용적률 상향 및 세대수 증가 등의 사업여건 개선 등의 방안을 제시한 것이다.

‘신속통합기획’은 민간 주도 개발에 공공이 계획과 절차를 지원하는 것으로, 서울시-자치구-주민이 원팀(one team)을 이뤄 복잡한 정비사업 프로세스를 하나의 통합된 기획으로 엮어내게 된다. 사업시행과 설계자･시공사 선정 권한은 모두 주민에게 있다. 정비사업 초기 단계부터 공공이 주민(조합)을 서포트함으로써 통상 5년 정도 소요됐던 정비구역 지정절차를 2년으로 대폭 단축시킬 수 있다.

오 시장이 이처럼 적극적인 움직임에 나서자, 기존에 빠른 사업 속도를 이유로 공공재개발을 신청했던 지역들도 환영하고 있다.

기존 공공재개발 사업후보지 한 관계자는 “속도감 있는 추진이라면 공공에 맡길게 아니라 자율을 최대한 보장해주는 오세훈 시장의 방식이 좀 더 주민 의견 취합에 좋지 않겠나”라는 생각을 밝혔다. 또 다른 사업후보지 관계자 역시 “오 시장이 취임 후 이렇다 할 규제완화를 하지 않아 실망감이 컸는데 이런 대책이 나온 것은 환영할만 하다”고 말했다.

김관주 기자 gjoo@fntimes.com