[주간 부동산 이슈-10월 2주] 지방까지 집값 상승하는데…내년으로 밀린 서울 대단지 분양

[한 주 간 있었던 주요 부동산 이슈를 한국금융신문이 정리해드립니다. 편집자 주]

[목차]

2차 사전청약, 오는 25일부터 시작…11개 지구서 1만100가구 공급

경기 외곽을 넘어 지방까지 붙은 집값 상승세

‘분양가상한제’ 때문에…대어급 단지 분양 대거 미뤄진다

이재명 “불로소득 공화국 오명 없앨 것”…‘부동산 대개혁’ 예고

◇수도권 2차 사전청약, 오는 25일부터 시작…11개 지구서 1만100가구 공급

[한국금융신문 김관주 기자] 수도권 오는 25일부터 1만100가구 규모 수도권 공공분양 사전청약이 막을 올린다. 올해 계획된 총 네 차례 사전청약 일정 중 지난 7월 1차에 이은 2차 사전청약이다. 1차 사전청약 대비 2배 가량 물량이 나오는데다 기존 수요자 선호도가 높은 것으로 조사됐던 남양주왕숙2·인천검단 등의 지역이 나와 1차보다 높은 관심이 나올 것으로 관측되고 있다.

공공분양주택의 경우 25~29일 닷새 간 특별공급에 대한 청약 신청 접수를 진행하며 다음 달 1~2일에는 일반공급 1순위 중 당해 지역 거주자, 3~5일에는 경기도·수도권 거주자 접수를 진행한다. 일반공급 2순위 대상자는 다음 달 8일에 일괄로 청약 신청 접수가 진행된다.

2차 사전청약 물량은 공공분양에서 남양주왕숙2(1400가구)·성남신촌(300가구)·인천검단(1200가구)·파주운정3(1200가구)·의정부우정(1000가구)가, 신혼희망타운에서 성남낙생(900가구)·성남복정2(600가구)·군포대야미(1000가구)·의왕월암(800가구)·수원당수(500가구)·부천원종(400가구) 등 1만100가구 규모가 예정됐다. 1차에 나온 4333가구 대비 2배가 넘게 늘어난 규모다.

신혼희망타운의 경우 공공분양주택 특별공급 접수 동일기간 동안 해당 지역 거주자를 대상으로 접수를 받는다. 이후 다음 달 1~5일 수도권 거주자 청약 접수가 진행된다.

1차 사전청약과 마찬가지로, 분양가는 주변 지역 시세를 감안해 시세의 60~80%수준이 될 것으로 정부는 보고 있다. 다만 사전청약은 추정분양 가격을 기준으로 안내돼 정확한 가격이 나오지 않는다. 이에 따라 본청약시에 안내되는 실제 분양가는 달라질 수 있어 주의가 필요하다. 사전청약과 본청약의 가격차이가 극심하게 벌어질 가능성은 희박하지만, 청약에 당첨됐다고 이를 잊어버리고 있을 게 아니라 꾸준히 분양가 추이를 살펴야 한다.

사전청약은 원칙적으로 인터넷으로 진행되나, 만 65세 이상 고령자나 인터넷사용 취약자를 위해 각 청약 접수처별로 인터넷 대행 접수가 병행된다.

인터넷 접수를 위해서는 개인용 공동인증서를 필수적으로 소지하고 있어야 한다. 신청시 쓰이는 신청자 거주 지역, 부양가족 수 등은 주민등록등·초본을 기준으로, 청약저축 납입 인정금액 및 회차 등은 한국부동산원 청약홈에서 '청약통장 순위(가입) 확인서'를 기준으로 각각 확인한 뒤 신청하는 것이 좋다.

특별공급의 모든 유형에 신청자격이 있더라도 여러 유형 중 1개에만 신청이 가능하며, 2개 이상 유형에 신청할 경우 중복신청으로 간주돼 모두 무효 처리된다. 이 경우 부적격 당첨으로 향후 사전청약 당첨까지 제한될 수 있어 주의해야 한다.

다만 동일블록 내에서 특별공급 1개, 일반공급 1개 중복신청은 가능하다. 단, 이 경우 특별공급에 당첨되면 일반공급 당첨 대상에서는 제외된다.

하나의 지구에서 사전청약에 당첨될 경우 다른 지구의 사전청약에 신청할 수는 없다. 그러나 이후 시행될 다른 지구의 본청약에는 신청이 가능하다. 단, 다른 지구 본청약 당첨시 기존에 당첨됐던 사전청약 당첨은 취소된다.

주택종합저축에 가입한지 6개월이 지나야 하고 납입이 인정되는 횟수를 6회 이상 채워야 한다. 소득 기준도 동일하다. 도시근로자 월평균 소득 130% 이하, 맞벌이일 경우 140%까지 가능하다.

무주택 기간은 3년 이상이면 동일하고, 저축총액(주택청약종합저축 및 청약저축은 매월 최대 10만원까지만 청약저축 납입인정 금액)을 기준으로 당첨여부를 결정하므로, 저축금액이 많을수록 당첨 가능성도 높아진다.



◇경기 외곽을 넘어 지방까지 붙은 집값 상승세

집값 상승률 상위권에 지방 지역들이 대거 포함됐다. 집값 상승세가 서울과 경기 외곽을 넘어 지방까지 확대되는 모습이다.

13일 KB국민은행 리브부동산이 발표한 주간 주택가격동향에 따르면 이달 첫째 주 기준 집값 상승률 지역 상위 10곳 가운데 6곳은 경기 외곽, 나머지 4곳은 지방인 것으로 나타났다.

안성은 1.63% 상승률을 기록하며 전국 1위 자리에 올랐다. 경기에서는 ▲군포(1.29%) ▲오산(1.22%) ▲이천(0.94%) 등이 뒤를 이었다. 지방에서는 서산이 1.23%로 상승률이 가장 컸고 이어 ▲청주 상당구(0.91%) ▲마산 합포구(0.86%) ▲창원 성산구(0.85%)가 전주 대비 집값이 크게 뛰었다.

올 들어 집값 상승률 상위 10곳에 경기 외곽과 인천이 차지한 것과 달리 지난주 순위는 지방 지역들이 대거 이름을 올렸다. 상위권에 진입한 지방 대부분은 올 상반기에 상승률 0%대로 존재감이 크지 않았다. 서산과 청주 상당구는 각각 지난 4월 5일 -0.09%, 6월 7일 -0.02를 기록한 바 있다. 마산 합포구도 지난 3월 마지막 주에 0.02% 하락했다.

업계에서는 서울을 중심으로 집값이 고공행진하자 지방까지 수요가 몰렸다는 분석이다.

권일 부동산인포 리서치 팀장은 “수요가 서울에서 경기, 경기 외곽, 지방으로 확산되고 있다. 사람들이 수도권 이외 지역으로 눈을 돌린지는 1년이 넘었다. 서산의 경우 인근 홍성 KTX 호재 등 풍선효과가 있다”며 “하반기 지방 집값 상승세는 둔화될 것으로 전망된다. 지방은 실수요자 위주로 거래가 되고 있고 가격이 이미 많이 올라 투자자들이 붙지 않기 때문”이라고 말했다.

서진형 대한부동산학회 회장(경인여대 교수)은 “수도권의 경우는 가격 급등에 따른 피로도가 반영돼 일부 조정이 들어가고 있다”며 “지방에는 취득세를 피할 수 있는 1억원 아파트들이 상당수 있어 상승세를 주도했다”고 밝혔다.

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◇ ‘분양가상한제’ 때문에…대어급 단지 분양 대거 미뤄진다

분양가상한제를 비롯한 규제 압박과 일부 단지의 설계변경 등 이슈가 쌓이면서, 올해 분양이 점쳐지던 서울 내 ‘대어급’ 단지들의 분양이 해를 넘길 전망이다.

일부 단지는 내년 차기 대통령선거 이후 부동산제도 변화를 통해 활로를 찾고 있는 것으로 전해졌다. 가뜩이나 서울 내 신규 주택공급이 전년 대비 5분의 1 수준으로 급격하게 쪼그라든 상황에서, 당분간 공급 가뭄이 이어져 부동산 불안정을 부추길 것이라는 우려가 나온다.

올해 서울 아파트는 극심한 공급가뭄에 시달리고 있다. 부동산R114에 따르면 지난해 1월부터 9월까지 서울에 분양된 아파트는 3만3740가구 규모였지만, 올해 같은 시기에는 7029가구가 분양되는 데 그쳤다. 이는 올해 분양이 예고됐던 대어급 단지들이 줄줄이 분양을 연기한 것이 원인 중 하나로 지목된다.

둔촌주공(올림픽파크 에비뉴포레)아파트는 단군 이래 정비사업 최대어 중 하나로 기대를 모은 바 있다. 단일 재건축으로는 최대 규모인 이 단지는 전체 85개 동에 1만2032가구 규모로 조성되며, 이중 4786가구가 일반분양 예정으로 규모가 매우 크다.

단지는 지난해부터 꾸준히 서울 내 분양 최대어로 주목을 모았지만, 조합과 주택도시보증공사(HUG)간의 분양가 갈등이 봉합되지 않으며 오랜 기간 분양이 미뤄져왔다.

올해는 HUG의 고분양가 관리기준 완화와 분양가상한제 개편 언급 등이 나오며 일반분양이 급물살을 탈 것이라는 기대감이 나왔지만, 조합 집행부 교체 등으로 상황이 달라지며 연내 분양이 또 다시 불투명해진 상태다.

동대문구 이문동 ‘이문1구역 래미안’의 일반분양 일정 역시 내년으로 미뤄진 상태다. 39개동, 전용면적 33~114㎡, 3069가구 규모 중 938가구가 일반공급으로 나올 예정이었지만, 역시 분양가 산정 문제로 이견차를 좁히지 못한 것으로 전해졌다.

이 밖에도 방배5·행당7·잠실진주 등 서울 내 기대를 모았던 단지들이 저마다의 이유로 분양 일정을 미루면서 당분간 서울의 공급가뭄이 이어질 것으로 관측되고 있다.

분양가 산정·설계변경 등 단지마다 이유는 다르지만, 대다수의 전문가들은 결과적으로 가장 근본적인 원인은 ‘분양가’라고 보고 있다.

정비업계 한 관계자는 “정부가 분양가상한제 완화 시그널을 낸 상황에서 누가 나서서 먼저 분양을 하겠나”라며, “어차피 준공이나 입주 시점과 관련이 없다면 조합이나 건설사 입장에서 분양을 서두를 이유는 없다”고 말했다.

노형욱 국토교통부 장관은 지난달 간담회를 통해 민간 건설사들의 주택공급 촉진을 위해 고분양가 심사제·분양가상한제 등 규제 개선을 약속한 바 있다.

그러나 오락가락하는 정책에 결국 피를 보는 것은 무주택자들이라는 분석도 나온다. 부동산 시장의 투기수요 및 불로소득 차단을 위해 분상제나 재건축 초과이익환수제 등을 마련해놓고 이제 와서 이를 뒤집으니 시장만 자극하고 집값 안정은 전혀 이뤄내지 못했다는 지적이다.

부동산 한 전문가는 “둔촌주공이나 방배5 등 대단지를 포함해도 서울 내 신규공급이 충분치 않은 상황인데, 이마저도 연기되면서 공급절벽이 현실화된 상황”이라며, “대통령선거를 비롯해 정치상황 자체가 불안정해질 내년까지는 이런 상태가 유지될 것이고, 최소 2~3년은 서울 내 공급부족이 계속될 것으로 본다”는 생각을 밝혔다.

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◇ 이재명 “불로소득 공화국 오명 없앨 것”…‘부동산 대개혁’ 예고

문재인정부가 규제 중심의 부동산 대책을 내놓아 역효과만 발생시킨 상황에서 더불어민주당 대선 후보인 이재명 경기도지사가 내놓은 부동산 공약이 뜨거운 감자로 떠올랐다. 이 후보는 문재인정부보다 한발 더 나아간 ‘부동산 대개혁’을 예고했다.

이재명 후보는 수락 연설에서 “당선 즉시 강력한 ‘부동산 대개혁’으로 부동산 불로소득 공화국이라는 오명을 없애겠다”며 “‘개발이익 완전 국민환원제’는 물론 성남시와 경기도에서 시행한 ‘건설원가·분양원가 공개’를 전국적으로 확대하겠다”며 기존 대책보다 강력한 부동산 개혁안을 내놓겠다는 의지를 드러냈다.

이재명 후보의 부동산 공약은 크게 ‘기본주택’과 ‘국토보유세’로 나눌 수 있다.

이 중 임기 내 250만 가구 이상의 주택을 공급하는 동시에, 이 중 100만 가구 이상을 무주택자를 위한 ‘기본주택’으로 공급한다는 것이 주택공급 대책이다. ‘기본주택’이란 무주택자가 건설원가 수준의 저렴한 임대료만 내고 고품질 주택에서 30년 이상 살 수 있도록 한 새로운 유형의 공공주택이다.

투기차단을 위해 이 후보가 제시한 공약은 ‘국토보유세’ 신설이다. 민간이 소유한 모든 토지에 세금을 부과해 0.17%인 실효세율을 1%대로 끌어올리고, 50조원 이상 추가 세수를 확보한다는 구상이다.

이 밖에 분양가 상한제와 분양원가 공개, 개발이익 완전 국민 환원제 등 기존 부동산규제보다 훨씬 강력한 대책들이 이재명 후보를 통해 제시됐다. 당내 경선이 끝나고, 본격적인 대선 경쟁이 접어들면 보다 구체적인 안이 나올 것으로 업계는 보고 있다.

다만 지금까지 드러난 공약의 윤곽만 놓고 보면 시장과 전문가들은 기대보다는 우려를 표하고 있다. 기본주택의 경우 아직까지 구체적인 재원 마련방안이나 부지 등이 나오지 않았고, 국토보유세 신설은 과중한 규제로 사유재산 침해에 해당할 수 있다는 지적이다.

부동산 한 전문가는 “현 정부가 부동산대책에서 실패한 가장 큰 원인은 시장을 무시한채 지나친 억제책만 내놓았다는 부분”이라며, “아직 구체안이 나오지는 않았지만 국토보유세는 시장을 지나치게 위축시킬 소지가 있고, 분양원가 공개 등도 재개발이나 재건축 사업에 악영향을 줄 가능성이 있다”고 분석했다.

기본주택에 대해서는 “구상대로 이뤄진다면 주택공급과 무주택 실수요자 주거 안정에 도움이 될 수 있겠지만, 역시 아직 구체적인 재원 마련안이 없고 공공임대주택 관리 문제도 남아있어 아직 어떤 효과가 있을지 예단하기 어렵다”고 말했다.

김관주 기자 gjoo@fntimes.com