수도권에 부는 리모델링 열풍, 사업속도 빠르지만 주택공급 효과는 제한적

[한국금융신문 장호성 기자]

재건축·재개발 사업에 비해 상대적으로 규제가 적고 사업속도가 빠른 리모델링 도시정비 사업이 수도권 주요 지역에서 각광받고 있다.

여당인 더불어민주당은 지난 6월 발표한 추가 주택공급 대책에서 분당·일산 등 1기신도시 리모델링 활성화를 통한 주택공급을 언급하기도 했다.

그러나 리모델링 사업은 공사 난이도가 재건축·재개발 사업에 비해 높은 편이고, 이들 사업에 비해 세대수 증가가 많지 않아 신규 주택공급에는 한계가 뚜렷하다는 지적이 나오고 있다.

복수의 부동산 전문가들은 수도권에 만연한 주택공급 부족 사태 해결을 위해서는 재건축과 재개발 사업 규제 완화가 정답이라고 입을 모으고 있다.

◇ 서울 각지에 부는 리모델링 열풍, 1군 건설사들도 속속 조직확대

리모델링은 건물의 기본적인 형태는 그대로 둔 채로 인테리어나 구조 등을 수선하여 사용하는 것을 가리킨다.

재건축은 준공 이후 30년이 넘은 건물에 대해 시행할 수 있지만, 리모델링은 15년이 넘은 건물에 적용할 수 있어 사업 제한이 작은 편이다. 조합 설립을 위한 주민 동의율도 재건축보다 낮은 66.7% 수준이다.

기본 골자가 남아있기 때문에 공사비도 재건축보다 적게 들 수 있다. 임대공급 의무도 없으며, 초과 이익환수제 대상도 아니라는 점에서 조합의 선호도도 확보하기 용이하다.

이에 노후단지가 많은 서울 및 1기신도시 등지에서는 규제에 묶인 재건축·재개발 대신 리모델링을 선택하는 단지들이 늘고 있다. 신도림 우성1,2차 아파트·금호벽산아파트·고덕아남아파트 등이 모두 리모델링 방식 사업을 추진하고 있는 단지들이다.

부동산 한 전문가는 “리모델링 열풍은 코로나로 집에 있는 시간이 많아지면서 더 이상 몸테크(노후된 주택에서 재개발·재건축을 기다리며 거주하는 재테크 방식)를 버티기 어려워진 거주민들이 재개발로 인한 자산가치 상승을 포기하고서라도 삶의 질을 높이겠다는 의도가 깔려있다”고 전했다.

기존에는 지역 건설사나 중소형 건설사들이 주로 맡아오던 리모델링 시장은 올해 1군 대형 건설사들의 진출이 활발하게 이뤄지고 있다. 재개발·재건축 못지않은 사업비가 기대되는 프로젝트에 대형 건설사들이 컨소시엄을 결성해 참여하거나, 리모델링 전담 조직을 새로 구성하는 건설사들이 늘어나는 사례가 점점 늘어나고 있는 것.

기존 리모델링 시장의 맹자였던 쌍용건설을 필두로 포스코건설·DL이앤씨·GS건설 등 내로라하는 대형사들이 잇따라 시장에 진출하며 수도권 주요 사업지의 조합원들의 시선을 모으고 있다.

◇ 리모델링 통한 주택공급 한계 명확…재건축·재개발 규제 완화 필요성 제기

이 같은 리모델링 열풍에도 불구, 리모델링 사업은 수도권에 만연한 주택공급 부족 문제를 해결하기에는 한계가 뚜렷하다는 지적이 나온다.

현행 주택법에 따르면 리모델링 사업의 경우 기존 세대수의 15% 이내에서만 세대 수 증가가 가능하다. 늘어나는 세대수가 적다 보니 일반공급 물량도 재건축이나 재개발에 비해 다소 제한적이라는 게 전문가들의 설명이다.

또 재건축 사업은 용적률 범위 내에서 증축이 가능한 반면, 리모델링은 기존 전용 85㎡미만은 40% 이내, 85㎡ 이상은 30% 이내에서만 증축이 가능하다.

건설업계 한 관계자는 “리모델링은 신규 주택공급에 방점이 찍혀있다기보다는 말 그대로 기존 주택을 일부 고쳐서 더 살기 좋게 만드는 사업에 가깝다”며, “정부가 원하는 질 좋은 주택을 다량 공급하는 것과는 다소 거리가 있다”고 말했다.

따라서 근본적인 주택공급 활성화를 위해서는 리모델링이 아닌 재건축과 재개발 규제 완화가 절실하다는 분석이 지배적이다. 규제 완화를 통해 강남3구 등 초고가 단지에서 ‘그들만의 리그’가 펼쳐지더라도, 장기적으로는 공급이 활성화되며 2년간 폭등했던 외곽 지역의 부하가 줄어들 수 있다는 복안이다.

부동산 한 전문가는 “규제완화 자체로는 단기에 집값이 급등하는 상황이 발생할 수 있겠지만, 주택공급 확대 시그널이 시장에 주는 영향력이 클 것”이라며, “재개발 관련 규제 완화와 동시에 3기신도시 등 무주택 서민층을 위한 대규모 주택공급을 꾸준히 병행하는 등 투 트랙 전략을 들고 나오는 것이 현재 취할 수 있는 최선의 수”라고 진단했다.

장호성 기자 hs6776@fntimes.com