[부동산신탁 실적 분석] 부동산신탁사, NCR 재무비율 하향 곡선

[한국금융신문 홍지인 기자] 2020년 부동산신탁사들의 주요 재무비율이 하향곡선을 그렸다. 부동산신탁 시장 규모와 순익이 성장하는 것과 대조적인 모습이다.

금융투자협회 전자공시서비스에 따르면 2020년 부동산신탁 업계의 전체 영업수익(매출)은 1조3623억원으로 전년보다 4.8% 성장했다.

반면 국내 14개 신탁사들의 ROA(총자산이익률), NCR(영업용순자본이율)을 비롯한 2020년 주요 재무비율이 전년 대비 하락했다.

전반적인 시장 상황을 고려했을 때 표면적 지표는 하락했으나 업계 성장과 2019년의 기저 효과로 인한 현상으로 보인다.

◇ ROA(총자산이익률)

2020년 국내 부동산신탁사들의 평균 ROA는 12.9%다. 이는 2019년 부동산신탁사 평균 ROA인 13.7%에서 0.8%가 감소한 수치다. 평균 계산에서 2019년 출범한 신생 3사는 사업 초기임을 감안해 포함하지 않았다.

신생 3사를 제외한 11개 신탁사 중 ROA가 증가한 신탁사는 4곳뿐이다. 아시아신탁(4.7%), 한국자산신탁(3.3%), 하나자산신탁(1.8%), 무궁화신탁(0.9%)이 2020년 ROA를 성장시켰다.

이 4개의 신탁사는 2020년 당기순이익 증가율 상위 4개사이기도 하다.

ROA가 증가한 4개의 신탁사는 2020년 공격적인 수주를 통한 자산 증가에도 불구하고 큰 폭의 순익 창출을 통해 효율적 사업 운영을 증명했다.

나머지 7개 신탁사들은 모두 ROA가 하락했다. 적게는 0.6%에서 많게는 7.8%까지 감소하기도 했다. 전반적인 ROA 하향 흐름은 시장 성장 및 경쟁 과열에 따른 자연스런 현상이라는 의견이 제시되고 있다.

한 신탁사 관계자는 “시장이 성장하면서 각각의 신탁사들의 입지도 점점 커지고 있고 그에 따른 경쟁도 심화되고 있다”며 “ROA는 과거보다 하락하고 있지만 타 업권 보다 우수한 편이고 사업 진행에 따른 변동성도 큰 편이라 단기적 결과로 부정적이라 평가할 수는 없다”고 말했다.

◇ NCR(영업용순자본이율)

2020년 국내 14개 부동산신탁사들은 평균 1098.8%의 NCR을 기록했다. 2019년 NCR(1457.7%)보다 358.9%가 감소했다. 1년 간의 변화로는 큰 폭의 하락이지만 2017년 이후 시장 흐름을 볼 때 2020년 NCR은 유지 기조를 나타내고 있다.

부동산신탁업계는 지난 2016년, 2017년 폭발적인 성장세를 보였다. 성장의 바탕은 차입형 토지신탁을 비롯한 개발신탁이었다.

개발신탁에 쓰이는 신탁사의 신탁계정대여금은 위험자산으로 NCR을 하락시킨다. 따라서 개발신탁을 통한 부동산신탁시장 성장은 NCR 감소를 이끌었다.

이때 부동산신탁사 평균 NCR은 2016년 1249%에서 1년 만에 287% 하락해 2017년 962%을 나타냈다.

이후 부동산신탁사들은 리스크 관리에 집중했고 NCR도 꾸준히 상승했다. 그러다 2019년 NCR이 1457.7%를 기록하며 2018년보다 1년 사이 472% 증가했는데 바로 신규 신탁 3사의 영향이다.

2019년 신생 3사의 평균 NCR은 3034%로 나머지 11개 신탁사의 평균 NCR 1027%의 세 배 수준이다.

2019년 11월 무궁화신탁이 현대자산운용을 편입하기 위해 증자를 하며 일시적으로 NCR이 600%대까지 상승했던 것도 2019년 평균 NCR이 비약적인 성장을 할 수 있었던 원인 중 하나다.

2020년 신생 3사의 사업이 본격화하며 평균 NCR은 1735%로 감소했다. 기존 11개사의 평균 NCR은 925%로 전년보다 차이가 많이 줄었다. 무궁화신탁도 2020년 NCR 442%로 2019년 이전 수준을 나타냈다.

△2017년 신탁사 평균 NCR 962% △2018년 985% △2019년 1457% △2020년 1098%에서 2019년도의 예외적 상황으로 인한 NCR 수치를 고려한다면 2020년도 평균 NCR은 하락 기조가 아닌 상승 또는 유지의 흐름을 보이고 있는 것이다.

금융위원회는 지난해 4월 NCR 산정방식을 개정해 책임준공형 토지신탁 사업의 잠재적 위험 등을 반영했다.

개정으로 인해 책준형 토지신탁을 중심으로 하는 하나자산신탁과 KB부동산신탁의 NCR이 각각 321%, 473% 감소했다. 그러나 업계 전반적인 재정건전성 관리 기조를 바탕으로 기존의 흐름을 유지할 수 있었다.

한 부동산신탁사 관계자는 “결국에는 ‘투자’회사다 보니 재정건전성은 지속해서 관심을 두고 있는 부분”이라며 “신탁업 성장과 경쟁 과열에 따른 상황적 감소는 있을 수 있으나 시장 흐름에 맞춰 관리를 소홀히 하지 않을 것”이라고 밝혔다.

홍지인 기자 helena@fntimes.com