박동욱 현대건설 사장, 2조6천억 반포 1단지 표류 끙끙

[한국금융신문 서효문 기자] 박동욱닫기박동욱기사 모아보기 현대건설 사장(사진)이 2조6000억원 규모의 초대형 재건축 단지 반포 주공 1단지 1·2·4주구(이하 반포 1단지) 사업 표류에 고심하고 있다. 지난 2017년 9월 재건축 시공권을 확보한 이 단지는 조합과 설계안에 대한 논의 지속, 관리처분인가 취소 등 악재로 인해 착공이 지연되는 상황이다.

◇ 반포 1단지, 관리처분 취소 판결

지난 2017년 9월 현대건설 디에이치가 수주했던 반포 주공 1·2·4주구(이하 반포 1단지)의 재건축 사업화에 먹구름이 꼈다. 일부 재건축 조합원이 제기한 관리처분계획 총회결의무효확인 소송에서 원고 승소 판결이 내려졌기 때문이다.

16일 헤럴드경제에 따르면 서울행정법원 행정1부는 이날 반포 1단지 재건축 조합원 한 모씨 등 270여명이 조합을 상대로 제기한 관리처분계획 총회결의무효확인 소송에서 원고 승소 판결했다. 관리처분계획을 가결시킨 조합의 총회결의가 효력이 없다고 판결한 것. 사유에 대해서는 “판결문을 통해 확인하라“며 설명하지 않았다.

이번 판결로 반포 1단지 입주민들은 오는 10월 이주 계획부터 차질을 빚게 됐다. 관리처분이 취소됨에 따라 한동안 이주가 불가능해진 것. 항소를 통해 2심에서 판결이 뒤집어진다고 하더라도 1년 이상 사업화는 미뤄질 가능성이 커졌다.

그뿐만 아니라 분양가 상한제도 반포 1단지에 악재로 판단되고 있다. 2017년 수주전 당시 김현미 국토교통부 장관은 부동산 상승 요인 중 하나로 재건축으로 보고, 후분양제와 분양가 상한제 도입을 시사한 바 있다. 이에 따라 반포 1단지는 재건축 시공사 선정을 서둘렀고, 그해 9월 현대건설이 GS건설을 제치고 시공권을 확보했다.

당시 현대건설과 GS건설은 분양가 상한제의 대책 중 하나로 후분양제를 내세웠다. 이를 바탕으로 평당 5000만원 이상 분양가 책정이 가능하다고 조합원들에게 설명해왔다.

그러나 최근 발표된 민간택지 분양가 상한제로 인해 해당 방법은 사실상 어려워졌고, 이번 판결 또한 입주민들의 이주를 늦춰 재건축 사업화에 더디게 만드는 요소로 보인다.

이번 판결로 반포 1단지는 착공은 더 늦어지게 됐다. 사실상 오는 2022년까지 준공이 이뤄질지 미지수다. 이에 따라 ‘디에이치’의 강남 랜드마크 확보는 더 늦어지게 됐다.

관리처분 취소 판결 외에도 시공권 확보 이후 이어졌던 조합과의 설계안 논쟁도 골칫거리다. 건설업계에 따르면 현대건설과 반포 1단지 재건축 조합은 시공사 선정 이후 단지 설계를 놓고 갈등을 빚어왔다.

조합이 현대건설이 제시한 설계 대신 다른 설계를 선호하면서 논의가 이어지고 있는 것.

실제로 조합은 현재까지 단지 설계를 포함한 도로 확폭 등 정비계획 변경을 추진하고 있다. 조합은 해당 내용에 대해서 조합원 찬성 의견을 받고 있다.

또 다른 업계 한 관계자는 “반포 1단지 착공이 기존보다 계속 지연되고 있는 이유는 조합의 설계안 변경 요구도 있다”라며 “기존 현대건설이 제시한 설계안 대신 한강 조망권이 더 좋은 설계로 조합이 요구하고 있어 현대건설과 현재까지 논의 중”이라고 말했다.

◇ 반포 1단지 ‘디에이치’ 성장 핵심 동력

디에이치는 지난 2017년 9월 반포 1단지 수주를 통해 업계 Top 브랜드로 발돋움했다. 2015년 4월 삼호 3차 가든 재건축 수주전에서 발표됐던 디에이치는 반포 1단지 수주전에서 GS건설과 치열한 경쟁을 펼쳤고, 시공권을 확보했다.

당시 ‘이사비 7000만원 무상 지원’ 등 문제점도 제기됐으나, 시공권 확보를 통해 삼성물산 ‘래미안’, GS건설 ‘자이’ 등과 강남 재건축 시장 Top 브랜드로 도약했다.

당시 정수현 현대건설 사장은 시공권 확보 이후 “반포 1단지는 개인적으로 애착이 있고 추억이 있는 단지”라며 “반포디에이치클래스트는 스마트시티급인 스마트소사이어티로 만들겠다”라며 기대감을 나타냈다.

궁극적인 목표인 강남권역 ‘H’자 수주 동력도 확보한 것으로 업계는 평가했다. 강남권역 H자 수주는 첫 번째 축으로 양재대로 라인을 양재동 현대자동차 본사-개포(디에이치 아너힐즈, 개포1단지, 개포8단지)-잠실(가락시영)-강동(둔촌주공) 수주에 성공하고, 반대 축은 한강변을 중심으로 정하고 삼호가든3차 분양과 함께 적극적인 인근 단지 수주를 추진한다는 계획이다.

마지막으로 중간축은 삼성로 라인을 삼성동 GBC를 중심으로 연결할 계획이다. 압구정 현대아파트는 강남권역 H라인 끝에 있다.

반포 1단지 수주를 중심으로 현대건설은 ‘압구정 현대아파트’ 재건축 시공권 확보 동력을 얻었다. 1976년 현대건설이 건설한 압구정 현대아파트는 강남 최초 고급 중대형 아파트로 70년 현대건설의 역사를 상징하는 곳이다.

건설업계 한 관계자는 “디에이치의 궁극적인 목표는 압구정 현대아파트”라며 “이 단지는 1976년 현대건설이 건설한 곳으로 상징성이 매우 크기에 적극적인 수주전에 뛰어들 것”이라고 내다봤다.

현대건설 관계자도 “디에이치 궁극적인 목표인 강남 H라인 끝에 압구정 현대아파트가 있다”며 “이 단지는 상징성이 매우 큰 곳으로 ‘현대건설이 건설한 단지를 디에이치가 재건축한다’는 의미가 있어 이 단지 재건축 시공권 확보를 위해 적극적으로 나설 것”이라고 말했다.

그뿐만 아니라 대치동에 ‘디에이치 타운’ 구축 행보에도 일정 부분 힘을 보탠 것으로 풀이된다. 반포 1단지 수주 이후 강남 재건축 시장에서 브랜드 파워가 높아져 강남권 주요 사업장 재건축 시공권 확보가 가능해진 것.

실제로 현대건설은 반포 1단지 수주 이후 벌어진 대치동 쌍용 아파트 1차 아파트 수주전에서 승리했다. 지난해 6월 실시한 이 사업장 재건축 시공사 선정에서 현대건설은 총 196표를 얻어 155표를 받은 대우건설을 41표 차로 제치고 재건축 시공사로 선정됐다.

대치 쌍용2차는 재건축을 통해 기존 364가구를 6개동, 총 560가구로 탈바꿈한다. 단지명은 ‘디에이치 로러스’다.

쌍용 2차 아파트 재건축 시공권 확보는 대치동 ‘디에이치 타운’ 건설의 첫 발이다. 현대건설도 대치 쌍용 1차, 대우 우성 1차 등을 수주해 해당 타운을 만들겠다고 강조해왔다.

건설업계 관계자는 “현대건설은 대치 쌍용 2차를 시작으로 인근 사업장인 대치 쌍용 1차, 대치 우성 1차아파트 재건축 시공권도 확보하겠다는 뜻을 드러냈다”며 “대치 쌍용 2차는 대치동 ‘디에이치 타운’의 초석이 될 가능성이 크다”고 말했다.

◇ 재건축 ‘쩐의 전쟁’ 촉발 비판도

반포 1단지는 디에이치의 위상을 높이기도 했지만, 재건축 시장을 ‘쩐의 전쟁’으로 악화시켰다는 비판도 받는다. 수주전 당시 현대건설이 제시한 ‘이사비 7000만원 지원’은 가장 대표적인 사례다.

당시 현대건설은 전통적인 부촌인 ‘강남 반포’ 랜드마크 확보를 위해 ‘이사비 7000만원 무상 지원’ 등을 해당 단지 조합원들에게 제시했다. 이는 결국 국토교통부로부터 수행 불가라는 판단을 받았으며, 재건축 시장에서 조합원들의 눈높이는 결과를 초래했다.

건설업계는 반포 1단지로부터 촉발된 재건축 시장 ‘쩐의 전쟁’이 인근 단지인 반포 주공 1단지 3주구(이하 반포 3주구)의 재건축 시공사 연속 유찰과도 연관 있다고 말한다.

반포 3주구 재건축 조합원들이 반포 1단지와 유사한 수준을 당시 시공사였던 HDC현대산업개발에 요구하면서 올해 초 재건축 시공사 취소 결의 등의 해프닝이 벌어진 바 있다.

중견 건설사 한 관계자는 “GS건설과 현대건설이 시공권 확보 경쟁을 펼친 반포 1단지 때문에 향후 재건축 사업 입찰에 고민이 커졌다”며 “대형 건설사 외에는 강남 재건축 사업 수주전에 뛰어들지 못할 만큼 거품이 꼈다”라고 말했다.

그는 이어 “이후 강남을 비롯한 서울 재건축 수주전은 중견 건설사들의 참여가 미미하다”라며 “재정적 부담 때문에 중견 건설사들은 해당 사업에 엄두를 내기 어려운 상황으로 치달았다”고 덧붙였다.

서효문 기자 shm@fntimes.com