반포 3주구 재건축, 시공사 선정 불구 '산 넘어 산'

[한국금융신문 구혜린 기자] HDC현대산업개발이 반포3주구를 품는 데 성공했으나 실계약 진행까지 넘어야 할 산이 많을 것으로 보인다. 서울시표준계약서 기준대로 계약을 진행하며 세부 예상액을 조율하는 게 관건이다. 초과이익환수 부담금 부담도 여전하다.

6일 건축업계에 따르면 반포 주공1단지 3주구(이하 반포 3주구) 재건축 조합 대위원회는 HDC현대산업개발과의 본계약 체결을 위한 위원회 구성에 착수했다. 조합은 지난 달 28일 열린 조합원 총회에서 HDC현대산업개발을 시공사로 선정했다. 이날 총회에서는 재적 조합원 총 1624명 중 1160명이 참석했으며, 이 중 767명(66%)가 찬성표를 던졌다.

이날 조합은 시공사 계약 체결과 관련한 사항을 조합 대의원회의에 위임하는 안건도 통과시켰다. 대의원회의가 HDC현대산업개발과 약 1개월간 협의해 결과가 나오면 시공사 본계약을 체결한다.

HDC현대산업개발이 반포 3주구 재건축 수주에 성공하기 위해선 아직 풀어야 할 숙제가 많다. 우선 HDC현대산업개발을 반대했던 현 조합장이 얼마나 속도감 있게 계약을 진행할지가 관건이다. 조합은 본계약 체결을 위한 채비에 나섰다고 밝혔지만 구체적인 시기에 대해서는 확답을 꺼렸다. 구청의 예정액 통지서를 받은 뒤 조합원들의 의견을 물어 재건축 추진 여부를 최종적으로 결정할 계획이다.

서초구청이 내놓는 재건축 부담금 산정액 규모가 재건축 추진 발목을 잡을 수도 있다. 조합과 시공사가 계약 후 서초구청에 한 달 내 재건축 부담금 산정을 위한 자료를 제출하면, 구청은 30일 내로 예정액을 통지한다.

반포 3주구의 부담금이 조합원당 3억원 이상이 될 경우 부담을 느낀 조합원들이 재건축을 미룰 수도 있다. 당초 반포3주구 조합은 1인당 7000만~8000만원의 부담금을 예상했으나 정부의 부담금 산출 기준에 따르면 최대 1인당 3억~4억원씩 부담해야 한다는 분석이 나오고 있다.

이후 재건축 시행사는 초과이익환수금 등 예상액을 반영해 관리처분 인가를 신청한다. 승인에는 도시정비법상 한 달의 시간이 걸린다. 관리처분인가 계획안이 반려될 경우 조합이 수정 조치를 취하는 데도 시일이 걸릴 수 있다. 이같은 소요 시간을 모두 감안했을 때 내년 말께 착공에 들어갈 것으로 예상된다.

반포 3주구는 지난해 11월부터 시공사 선정을 위한 경쟁입찰을 실시했지만, 두 차례 모두 HDC현대산업개발만이 단독 응찰하며 유찰됐다. 이번 조합 총회에서는 HDC현대산업개발과의 수의계약을 통한 시공사 선정이 안건으로 나와 통과됐다.

시공사 선정 과정에서 HDC현대산업개발은 이 단지의 일부 조합원들과 계약 조건의 문제로 갈등을 겪어왔다. 지난해 현대산업개발의 1차 제안서 내에 포함됐던 1213억 규모의 무상특화 부분이 이번 수의계약에서는 누락됐다는 사실과, 시공사가 사업 재원의 증감이 예상되는 경우 조합원에 관리처분계획 변경을 요구할 수 있고 협의에 불응하면 서면 통보만으로 공사를 중단할 수 있다는 이른바 '독소조항' 등이 쟁점사항이 됐다.

이같은 반발에 대해 HDC현대산업개발은 '서울시 표준계약서'를 기준으로 계약협의를 할 것이며, 표준계약서에는 '독소조항'이라고 불리는 조항들이 모두 삭제됐다는 내용의 공문을 총회 전날인 지난 달 27일 조합에 발송하는 등 논란 진화에 힘썼다.

대형 건설사 관계자는 "반포 3주구는 현산이 네트워크를 공고히 해 예상외로 쉽게 논란이 가라앉았다"며 "현산이 반포 3주구 수주에 여타 건설사보다 10개월 먼저 뛰어들었기 때문에 잡음이 적었던 것"이라고 말했다. 이어 그는 "사실상 조합원들이 (독소조항 주장한) 조합원보다 현산의 손을 들어준 것이라고 봐야 한다"고 덧붙였다.

반포주공1단지 3주구 재건축은 지하철 9호선 구반포역의 역세권인 72㎡ 1490가구인 이 단지를 최고 35층, 17개 동, 2091가구로 새로 조성하는 사업이다. 총사업비는 8087억원 규모로 올해 재건축 시공사 선정 단지 중 가장 규모가 큰 사업지다.