‘진격의 삼성물산’, 신반포19·25차서 포스코이앤씨 설욕 노린다 [D-1 서울 재건축 긴급진단-下]

[한국금융신문 주현태 기자] 서울 서초구 잠원동 신반포19·25차 재건축 수주전이 막판으로 치닫고 있다. 삼성물산과 포스코이앤씨는 30일 시공사 선정 총회를 앞두고 한강 조망 특화 설계와 금융 조건 등을 앞세워 조합원 표심 잡기에 총력을 기울이고 있다.

양사의 맞대결은 2024년 부산 촉진2-1구역 재개발 수주전 이후 약 2년 만이다. 당시 포스코이앤씨가 시공권을 따낸 만큼, 업계에서는 삼성물산이 이번 신반포19·25차에서 설욕에 성공할 수 있을지 주목하고 있다.

특히 포스코이앤씨가 제시한 조합원당 2억원 규모 금융지원 조건을 둘러싸고 도시정비법 위반 논란까지 불거지며 국토교통부 판단이 막판 변수로 떠오르는 분위기다.

29일 정비업계에 따르면, 신반포19·25차 재건축 사업은 신반포19차·25차와 한신진일빌라트, 잠원CJ빌리지 등 4개 단지를 통합 재건축하는 사업이다. 지상 최고 49층, 614가구 규모로 조성되며 공사비는 약 4434억원 수준이다.

양사는 지난 14일 각각 홍보관을 열고 조합원 대상 홍보전에 돌입했다. 앞서 13일 열린 합동설명회에서는 공사비와 금융 조건·사업 추진 방식 등을 공개하며 경쟁 구도를 본격화했다.

◇ 전 세대 한강 조망 내세운 설계 경쟁

이번 수주전 핵심은 한강 조망 특화 설계다. 반포권 재건축 시장에서 한강뷰 여부가 단지 가치와 직결되는 만큼 양사 모두 조망 극대화에 공을 들이고 있다.

삼성물산은 글로벌 설계사 ‘SMDP’와 협업한 트윈타워 설계를 전면에 내세웠다. 기존 조합 원안인 7개동을 6개동으로 줄여 동간 간섭을 최소화했고, 최고 180m 높이 랜드마크 2개동과 스카이 커뮤니티를 배치했다.

특히 자체 조망 분석 기법인 ‘VMA(Vista Matrix Analysis)’를 활용해 영구 한강 조망 533가구를 확보했다고 강조했다. 이는 조합원 수 446가구보다 87가구 많은 수준으로, 전체 616가구의 약 87%에 해당한다는 설명이다.

삼성물산은 파노라마 한강 조망(S급) 163가구, 와이드 한강 조망(A급) 128가구, 부분 한강 조망(B급) 242가구를 확보했다고 제시했다. 또 신반포16차·27차 재건축 완료 이후까지 고려해 조망축을 설계했다고 설명했다. 거실과 주방 위치를 바꿀 수 있는 ‘스위블(Swivel) 평면’도 차별화 요소로 제시했다.

삼성물산은 이번 사업을 반포권 ‘래미안 벨트’ 강화의 핵심 축으로 보고 있다. 기존 래미안 원베일리·원펜타스와 압구정4구역 수주 성과 등을 연계해 반포권 대표 하이엔드 단지로 조성하겠다는 전략이다.

포스코이앤씨는 ‘더 반포 오티에르’를 앞세워 맞불을 놨다. 약 250m 길이 스카이브릿지와 3.55m 층고 설계를 적용해 개방감을 극대화했다는 설명이다.

또 조합원 수의 120%에 해당하는 세대에 정면 한강뷰를 확보할 수 있는 평면을 제안했다. 조망 전문 업체 ‘텐 일레븐(TEN ELEVEN)’의 시뮬레이션을 활용해 실제 전망 체험도 제공하고 있다.

이에 더해 동 간 거리를 기존 설계안 대비 약 14m 추가 확보함으로써 단지 내 채광·통풍·세대 간 프라이버시 보호 효율을 높였다고 주장했다.

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◇ 공사비·금융조건 놓고 정면 충돌

사업 안정성과 금융 조건 역시 핵심 경쟁 포인트로 부상했다.

삼성물산은 AA+ 신용등급을 기반으로 낮은 금리의 사업비 조달 능력을 강조했다. 조합원 조건으로는 이주비 LTV 100%, HUG 보증수수료 면제, 입주 시 분담금 납부 방식 등을 제시했다.

특히 '조합원 환급금' 가능성을 전면에 내세웠다. 일반분양 수입 확대와 금융비용 절감을 동시에 반영하면 조합원에게 추가 이익이 돌아갈 수 있다는 계산이다. 분양 수익을 극대화할 할 수 있도록 분양 시기를 조정하는 '골든타임 분양제'와 업계에서 가장 높은 신용도를 바탕으로 한 '금융비용 절감 방안'을 결합했다는 설명이다.

포스코이앤씨는 3.3㎡당 980만원 확정 공사비와 ‘CD-1%’ 수준의 사업비 금리를 제안했다. 착공 이후 물가 상승에 따른 공사비 인상이 없는 구조라는 점도 강조했다. 특히 조합원당 2억원 규모 금융지원금을 조기 지급하겠다는 조건이 관심을 끌고 있다. 전체 규모는 약 892억원 수준이다.

다만 정비업계에서는 해당 조건이 도시·주거환경정비법 위반 소지가 있다는 지적도 나온다. 시공사 선정 과정에서 조합원 표심에 영향을 미치는 사실상 금품 제공으로 해석될 가능성이 있다는 것이다.

한 대형건설사 관계자는 포스코이앤씨의 금융지원 조건에 대해 “이 조건이 금품제공이 아니라면, 미래에 발생할 수익을 현재 수익처럼 가정해 조합원에게 2억원을 먼저 지급하겠다는 구조”라며 “분양가와 설계안, 이주 과정 등 사업 전반에 변수가 많은데 향후 발생 가능 이익을 단순히 미리 지급하는 것은 사실상 조합원 표심을 겨냥한 마케팅 성격이 강하다”고 설명했다.

이어 “이 같은 방식이 허용되면 향후 정비사업 수주전에서 건설사들이 당선되면 현금을 먼저 지급하겠다는 식의 경쟁에 나설 가능성도 있다”며 “향후 수익으로 상계해 조합원이 갚지 않아도 된다고 설명하지만, 결국 사업 수익을 미리 당겨쓰는 것에 불과하다”고 덧붙였다.

포스코이앤씨는 무상 지원이 아닌 대여금 구조인 만큼 문제가 없다는 입장이다. 회사 측은 최근 조합에 보낸 공문에서 “김앤장 법률사무소 검토를 거친 합법적 구조”라며 “부산 대연8구역 사례에서도 법원이 적법성을 인정했다”고 설명했다.

현재 서초구청은 해당 금융 조건의 도시정비법 위반 여부에 대한 유권해석을 국토교통부에 요청한 상태다. 업계에서는 국토부 판단 결과에 따라 수주전 향방에도 영향을 미칠 가능성이 있다고 보고 있다.

정비업계에서는 이번 수주전을 강남권 재건축 시장 경쟁 구도의 상징적 사례로 보고 있다.

한 정비업계 관계자는 “강남권 재건축 수주는 단순 브랜드 경쟁을 넘어 금융 조달 능력과 공사비 안정성 등을 인정받을 수 있는 경쟁이 됐다”며 “신반포19·25차 외에도 올해 남아있는 대어급 사업지가 있는 만큼, 건설사들의 설계·안정성·조합원 금융 등 수주경쟁이 확대될 것으로 보인다”고 말했다.

주현태 한국금융신문 기자 gun1313@fntimes.com