HDC현산도 한화도 아니었다…상계주공5단지 예견된 유찰, 걸림돌 된 '사업성'

[한국금융신문 한상현 기자] 국내 건설사들이 우량 사업지를 중심으로 선별 수주 기조를 강화하면서 서울 정비사업 단지들도 무응찰로 유찰되는 경우가 발생하고 있다. 규모나 수익성 문제로 건설사들이 소극적인 모습이다.

29일 정비업계에 따르면, 지난 28일 시공사 입찰을 마감한 서울 노원구 상계주공5단지 재건축 사업은 건설사들이 참여하지 않으면서 유찰됐다. 앞서 관심을 보이던 건설사 3곳이 모두 현장 홍보요원(OS)들을 철수하면서 예견된 결과라는 평가다.

지난달 현장 설명회에는 대우건설, 현대엔지니어링, 롯데건설, SK에코플랜트, HDC현대산업개발, 한화 건설부문, 쌍용건설, BS한양, 효성중공업, 진흥기업 등 10개사가 참여했지만 현대엔지니어링, HDC현대산업개발, 한화 건설부문이 높은 관심을 보이며 3파전 구도가 형성됐다.

끝내 관심을 보이던 3사마저 입찰하지 않은 데는 낮은 사업성과 높은 분담금 등이 원인으로 꼽힌다. 상계주공5단지 재건축사업 공사비는 3772억원으로 3.3㎡(평)당 770만원 규모다. 단지 총 840가구가 전부 전용 37㎡ 소형 평수로 분담금 부담이 클 수밖에 없다.

건설업계 한 관계자는 “소형 평수가 재건축으로 인해 넓어지면 당연히 분담금도 커지는 구조”라고 설명했다.

높은 분담금 문제는 과거에도 발목을 잡았다. 2023년 1월 시공사로 선정된 GS건설은 3.3㎡당 공사비 약 650만원을 조합에 제시했다. 전용 84㎡를 선택하면 조합원당 분담금이 5억원을 넘을 것으로 추산됐다. 조합원들은 당시 집값보다 비싼 분담금에 시공사인 GS건설과 2023년 11월 시공 계약을 해지했다.

다만 시간이 지남에 따라 공사비는 더 오를 전망이다. 2023년 3.3㎡당 공사비 650만원에서 현재 공사비는 770만원으로 오른 상황이다. 이에 현재 분담금은 약 7억원이 필요하다는 관측도 나온다. 전용면적 37㎡ 단일평형으로 구성된 상계주공5단지 호가는 29일 기준으로 4억7500만원~5억5000만원이다. 여전히 집값보다 분담금 전망치가 높다.

문제는 낮은 사업성이다. 재건축을 하면 기존 840가구가 996가구로 확장되는데 이 중 임대주택이 152가구를 차지한다. 소유주 가구 840가구를 제외하면 일반분양 물량이 4가구인 셈이다. 재건축 사업의 핵심 수입이 일반분양인 점을 고려하면 건설사들은 수익성에서 리스크가 크다고 평가할 수 있다.

또 다른 유찰 원인으로 소송 리스크도 꼽을 수 있다. 앞서 GS건설은 2023년 11월 계약 해지를 두고 일방적 계약 취소라며 60억원 규모 입찰보증금 반환 및 시공이익 손해배상 소송을 제기했다. 정비업계 한 관계자는 “상계주공5단지에서 현재 신탁사가 조합을 대신하고 있기 때문에 GS건설이 제기한 소송에서 주택 소유자들이 도움을 받을 수 있을 것으로 판단한다”고 밝혔다.

이어 그는 “GS건설이 상계주공5단지 사업권을 박탈당한 게 현재 시점에선 차라리 도움이 됐을 것으로 예상한다”며 “공사비는 2023년 계약보다 계속 올려야 했고 사업성도 부족한 영향”이라고 설명했다.

상계주공5단지 사업성은 향후 개선될 전망이다. 사업시행자인 한국자산신탁 측은 서울시가 추진 중인 사업성 보정계수(땅값이 낮은 지역을 대상으로 용적률 인센티브를 주는 제도)에 기대를 걸고 임대 가구 중 일부를 일반분양으로 전환하는 계획을 논의 중이라고 설명했다.

한상현 한국금융신문 기자 hsh@fntimes.com