[기자수첩] 재건축 ‘공사비 논란’ 결국 중재자가 있어야 한다

[한국금융신문 주현태 기자] “우리나라에서 인부를 구하기가 쉽지 않아서 외국인들을 통해 인력난을 해결하고 있지만 이조차도 쉽지 않죠. 여기에 철근‧시멘트 등 건자잿값도 크게 인상한 상황에서, 과거와 같은 공사비를 고집한다는 것이 말이나 됩니까?”

최근 만난 대형건설사 관계자는 요즘 정비업계의 가장 큰 이슈로 꼽히는 조합‧시공사 간의 공사비 갈등과 관련해 이같이 하소연했다. 특히 도시정비와 관련해 '원가 상승 부담'으로 사업성이 저하되면서, 공사비를 증액하는 비슷한 행보가 이어지고 있다.

한국건설기술연구원에 따르면, 건설자재 가격은 3년간 35.6% 올랐다. 이에 많은 국내 건설사는 갑작스럽게 증가한 건자재 가격으로 인해 매출원가율이 늘었고, 영업이익이 큰폭으로 감소한 성적표를 받아들이게 됐다.

실제로 지난해부터 시작된 부동산 시장 침체가 건설업계를 휩쓸고 지나가면서 환경적으로 악화됐다. 여기에 고금리라는 거대한 벽을 만나 미분양 사태 확대라는 상황까지 닥쳐왔다. 이 때문에 올해 들어 공사비 부담으로 공사를 중단하거나 추진하려던 사업을 재검토하는 건설사도 늘고 있는 분위기다. ‘벼랑 끝에 몰렸으니, 손해는 보지 말자’라는 공식이 세워진 듯하다.

서울 서초구 반포주공1단지 1·2·4주구 재건축 시공사인 현대건설은 최근 조합에 2조6000억원이던 공사비를 4조원으로 늘려달라고 공문을 보냈다. 반포주공 1단지는 서울 대표 재건축 사업장 중 하나로 꼽혔다. 다만 3년 전부터 공사비가 올라 제대로 된 수익을 창출할 수가 없는 상황이다. 기존 공사비는 2019년 5월, 조정된 공사비는 작년 8월을 기준으로 산출됐기 때문이다. 이번 인상은 기존 46개 동, 5440가구에서 50개 동, 5002가구로 공사를 변경하는 내용과 물가 변동이 반영됐다.

서울 송파구 잠실 진주아파트 현장에서도 공사비 인상을 놓고 시공사인 삼성물산과 조합이 수개월째 줄다리기를 하고 있다. 총 2678가구 규모 신축단지를 짓는 해당 사업지는 계획대로였으면 지난해 분양을 진행하고 오는 2025년 상반기 중 준공될 예정이었으나, 공사비 인상·공사일정 연장 갈등으로 분양 일정이 미뤄졌다. 지난해 12월 조합은 임시총회를 열고 총공사비를 기존 7947억원에서 삼성물산이 요구한 1조4492억원으로 인상하는 방안을 논의했으나 조합원 과반수 반대로 부결된 바 있다.

이밖에도 조합과 공사비 증액 문제를 놓고 갈등을 빚는 사업장도 증가했다. 공사비 갈등은 시공 계약 해지로 이어지기도 한다. 부산 '촉진2-1구역' 재개발 사업이 대표적이다. 조합은 당초 시공사로 GS건설을 선정했다. 하지만 공사비를 3.3㎡당 549만원에서 987만원으로 증액해 달라고 요구하자 지난해 6월 시공 계약을 해지한 바 있다.

조합들은 공사비를 인상하는 건설사의 사정은 관심 밖으로 둔다. 정확히는 조합 내 반발로 몸살을 앓고 있는 현장도 늘어나, 건설사의 입장을 살펴볼 수가 없다. 조합장 비리와 조합원 간 세력 다툼 등으로 지지부진한 사업장도 눈에 띄게 발생하고 있는 점도 영향이 있음이 분명하다. 이밖에 상당수 조합원들은 공사비 증액 이유에 대해서는 큰 관심을 두지 않고, 표면적으로 분담금이 올라가는 것에 반대하기만 한다.

이런 상황에서 필요한 것은 수평적 소통과 중재를 할 수 있는 시스템이다. 정부‧지자체가 정책으로써 사회의 문제를 해결할 수 있는 이정표 역할을 해야 한다는 의미다. 시공사와 조합 간 공사비 증액 분쟁 시 정부 및 지자체가 중재할 수 있는 자리를 만들거나, 증액 시 참고할 수 있는 가이드라인을 제정해야 한다.

특히 정부‧지자체가 건설사 공사비 인상과 관련해 개입하기 위해선 선제적으로 시스템을 마련해야 한다. 보여주기식으로 ‘일방적인 공사비 갈등을 없앤다’는 한쪽의 희생을 강요하는 정책이 아닌, 건설자재 가격 변화‧부동산 환경에 따른 인상률 통계시스템을 마련해 국민들도 한눈에 알 수 있는 정책을 펼쳐야 한다는 얘기다.

한 정비업계 전문가는 만약 공사비가 낮아서 확실한 수익이 남지 않는다고 하면 건설사는 준공을 포기하지, 억지로 조합에 맞출 일은 없을 것이라고 단언한다. 건설사‧조합을 비롯한 이해관계에 포함된 당사자들이 공사비 갈등 없는 시장 회복을 원하고 있는 만큼, 정부는 공사비 이슈에 대한 대응책 마련을 고심해야 할 때다.

주현태 한국금융신문 기자 gun1313@fntimes.com