서울 재건축아파트 가격 보합 눈앞인데…경기둔화·고금리에 안개국면 여전

[한국금융신문 장호성 기자] 2022년 6월 이후 1년여간 꾸준한 하락세를 나타내던 서울 재건축아파트의 매매가격 변동폭이 보합권에 접근했다.

둔촌주공재건축(올림픽파크 포레온) 등 대어급 단지들의 출현으로 분양권 거래 등이 활성화되며 1년여 만에 상승세를 목전에 둔 상황이지만, 경기둔화와 고금리로 인한 불안정한 국면 역시 길어지며 반등을 논하기는 어려운 형국이 이어지고 있다.

부동산R114가 수도권 재건축 아파트 매매가격 변동률을 조사한 결과, 5월 매매가는 전월 대비 0.04% 하락했다. 이는 지난해 8월(-0.04%) 이후 9개월 만에 낙폭이 가장 낮아진 수치다.

올해 초 1.3부동산대책 발표 이후 가격 급락세는 완화됐으나, 2월 이후 노후계획도시 특별법(1기신도시 특별법)이 가격 흐름에 별다른 영향을 미치지 못하면서 경기 부천, 성남, 수원을 중심으로 수도권 하락폭이 확대됐다. 5월 시중은행 대출금리 조정 기조가 이어졌고 급매물 소진 후 매수심리가 다소 개선되면서 가격 하락폭이 둔화된 것으로 파악됐다.

그러나 수도권 평균 매매 변동률보다 하방 압력이 더 컸던 서울은 5월 중순 이후 보합 지역이 늘고 송파, 강동구 등 일부 단지에서 상승 거래가 이뤄지며 가격 회복 기대감이 높아졌다.

서울 재건축 아파트 3.3㎡당 평균 매매가격은 6051만원으로 하락기 직전 가격과 비교해 464만원 떨어졌다. 강동이 1744만원, 송파가 833만원, 노원과 금천이 각각 453만원 격차를 보였다. 하락폭이 컸던 지역일수록 빠른 속도로 가격이 회복되고 있다고 풀이됐다.

다만 강동이 타지역에 비해 큰 가격 격차를 보인 것은 비교 시점 간에 둔촌주공 재건축 단지 포함 여부에 따라 차이가 컸던 것으로 파악된다. 용산은 1년 전 가격보다 유일하게 소폭 올랐다. 집무실 이전, 용산 국제업무지구 개발, 용산공원 조성 등 호재가 뒷받침돼 하락기에도 가격방어가 가능했다는 설명이다.

안전진단 기준 완화 이후 사업에 속도가 붙을 것이라는 기대감과 지역 개발호재가 맞물리며 상승 거래의 동력을 되찾은 것으로 파악된다. 직전 거래가격 대비 신고가 거래가 늘고, 호가 인상 움직임도 계속되고 있어 하반기 가격 반등도 기대해 볼 수 있다는 게 전문가들의 설명이다.

문제는 이 같은 가격방어와 상승 기대감이 불안한 기반 위에 서있다는 점이다. 강남3구를 비롯해 서울 상당수 재건축 단지는 토지거래허가구역인 만큼 투자수요 진입이 어렵고, 사업 초기 불확실성이 크기 때문에 장기적 관점에서 자금계획과 투자전략을 세울 필요가 있다. 실제로 여전히 재건축아파트 거래량은 평년 수준(‘20~’21년 4월 서울 30년 초과아파트 평균 매매거래건수 620건, 23년 4월 532건)을 밑돌고 있는 실정이다.

백새롬 부동산R114 책임연구원은 “특히 투자재 성격이 강한 재건축아파트는 실수요 중심의 일반아파트보다 거시경제, 금융환경, 정부정책 등에 따라 가격 민감도가 크다”며, “경기둔화, 공사비 인상, 관련법(재초환 완화 · 노후계획도시 특별법 등) 제정 지연 등 투자 여건이 가변적이기 때문에 성급한 매수 판단은 지양해야 한다”고 제언했다.

현재 재건축사업의 대못 중 하나로 거론되는 ‘재건축 초과이익 환수제’ 또한 국회 문턱을 넘지 못하고 있다. 여야는 지난 15일 국회에서 국토위 법안소위원회를 열고 재건축 초과이익 환수에 관한 법률 개정안을 심사했지만, 여야 간 입장 차를 좁히지 못했다.

국민의힘과 더불어민주당 모두 부담금 감면 방향에는 동의하지만 구체적인 부과 면제 기준에 대해서는 의견이 갈리고 있다.

정부·여당 안은 조합원 1인당 재건축부담금 부과 면제 기준을 기존 3천만 원에서 1억 원으로 상향하고, 부담금을 매기는 초과이익 기준 구간을 2천만원 단위에서 7천만원 단위로 넓혀 부담금을 줄이는 것이 핵심이다. 반면 야당인 민주당 의원들은 부과율 적용 기준 금액과 부과율 구간 금액을 정부·여당 안보다 낮춰야 한다는 입장인 것으로 알려졌다.

5개월 연속으로 둔화되고 있는 경기에 대한 악화 우려도 팽배하고 있다. 기획재정부는 지난 16일 '최근 경제동향'(그린북) 6월호에서 "최근 우리 경제는 물가 상승률이 지속 하락하는 가운데 수출·제조업 중심으로 경기 둔화가 이어지고 있다"고 평가했다.

이 같은 경기둔화의 가장 큰 원인으로는 수출 부진이 꼽힌다. 5월 수출은 1년 전보다 15.2% 감소하며 8개월 연속 내림세를 보였다. 조업일수를 고려한 일평균 수출은 24억3000만 달러로 전년보다 9.3% 쪼그라들었다. 무역적자는 21억 달러로 지난해 3월 이후 15개월째 이어지고 있다.

5월 주택시장 매매가격 역시 전월보다 0.22% 하락했으며, 전세가격도 0.31% 내려가는 등 하락세가 지속되고 있다.

장호성 기자 hs6776@fntimes.com