곳곳 번지는 빌라 전세 불안…집주인-세입자 상호 불신 악순환

[한국금융신문 장호성 기자] 인천 미추홀구에서 시작돼 전국적으로 퍼져나가고 있는 대규모 빌라 전세사기 사태가 상대적 약자인 세입자들은 물론 선의의 임차인들까지 불안에 빠트리고 있다.

세입자는 빌라 전세를 꺼리고, 집주인들은 새로운 세입자를 구하지 못하는 상황에서 집값마저 가파르게 떨어지며 역전세난 공포에 빠지는 사태가 벌어지고 있다. 이 과정에서 세입자와 집주인이 서로를 두려워하며 갈등이 깊어지면서, 빌라 전세시장이 붕괴 초입에 들어선 것이 아니냐는 시각까지 나오고 있다.

◇ 떨어지는 가격 속에 치솟은 빌라 전세가율, 커지는 깡통전세 우려

올해 1분기 서울에서 전세 거래된 빌라의 절반 이상이 직전 분기보다 낮은 가격에 계약된 것으로 나타났다. 부동산R114가 국토교통부 실거래가 공개시스템을 통해 작년 4분기와 올해 1분기 서울 연립·다세대의 순수 전세 거래 가격을 비교한 결과, 조사 대상 1471건 중 804건(55%)이 종전 거래보다 금액이 내려간 하락 거래였다.

또한 지난해 4분기 서울에서 연립·다세대 전세 거래는 1만5873건 이뤄졌지만, 올해 1분기에는 1만4962건으로 911건 감소한 것으로 나타나면서 거래량까지도 줄었다.

전국 빌라의 높아진 전세가율 역시 우려할 부분이다. 한국부동산원이 공개한 '임대차 사이렌' 정보에 따르면 올해 1∼3월 전국 시·군·구에서 연립·다세대 전세가율(집값 대비 전세보증금 비율)이 80%를 넘는 곳은 총 25곳으로 집계됐다. 광역 시·도 단위는 제외한 것으로, 실거래 사례가 적어 공개되지 않는 기초자치단체까지 포함하면 실제 전세가율이 80%를 넘는 곳은 이보다 훨씬 많을 것이라는 게 부동산원의 설명이다.

‘전세가율’이란 주택매매가격에 대비한 전세가격의 비율을 말한다. 실거래가를 토대로 한 전세가율이 80%를 넘으면 전셋값이 매매가격에 육박해 집주인이 집을 팔아도 세입자에게 보증금을 돌려주지 못하는 '깡통전세'의 위험이 커진다.

3월 조사 기준 연립·다세대의 전세가율이 가장 높은 지역은 대전시 대덕구로 전세가율이 무려 131.8%에 달했다. 매매가격이 1억원이라고 가정할 때 전셋값이 1억3천만원이 넘는다는 의미다. 경기도 평택시의 연립·다세대 전세가율 역시 100.4%로 100%를 넘었다.

국회 국토교통위원회 소속인 정의당 심상정 의원이 국토교통부로터 받은 주택자금 조달계획서(2020년~2022년 8월) 161만건을 분석한 결과, 전세가율이 80%를 넘어 '깡통주택' 고위험군으로 분류되는 경우는 12만1553건에 달했다.

특히 계약갱신청구권, 전월세 상한제 등 임대차2법 시행 이후 전셋값 폭등기인 2021년에 계약한 전세의 2년 만기가 올해 본격적으로 돌아오면서 보증금을 제대로 돌려받지 못하는 임차인들의 피해가 더욱 증가할 것이라는 우려가 나온다.

◇ 급하게 마련된 정부 대책, 악화되는 빌라 이미지 속 뚜렷한 대안 부재

정부는 인천 미추홀구의 전세사기 사태가 터진 이후 긴급회의와 브리핑 등을 통해 부랴부랴 대책마련에 나섰다. 한국토지주택공사(LH)의 매입임대주택 제도를 활용해 전세사기 피해 주택을 사들이는 방안은 물론 심리·법률상담 지원 및 전세사기 피해 주택에 대한 경매 유예 조치 등이 대책으로 거론됐다.

그러나 빌라 전세 자체의 구조적인 문제점에 대해서는 뾰족한 대책이 마련되지 않았다.

빌라는 아파트에 비해 가격이 저렴하다는 이유로 전세 사기에 더 취약하다는 문제점이 있다. 다세대주택은 아파트에 비해 매매가 잘 이뤄지지 않아 시세파악이 힘들고 분양도 어렵다. 전세사기를 노리는 일당들은 바지사장을 내세워 미분양빌라를 매매가와 비슷한 수준에 내놓아 세입자를 받는다. 이후 모종의 이유로 집이 압류돼 경매에 넘어가게 됐다는 소식이 세입자에게 전해지면, 세입자는 울며 겨자먹기로 전세보증금 대신 미분양빌라를 갖게 되는 식이다.

특히 최근처럼 집값과 전셋값이 동반 폭락하는 상황에서는 더더욱 문제가 된다. 의도적으로 전세금을 떼먹으려는 일당들이 늘고, 세입자는 집값 하락으로 인한 금전적·정신적 피해까지 감내해야 할 상황에 놓일 수 있는 것.

이 같은 ‘조직적 전세사기’ 외에도 전세자금대출 자체의 구조적인 허점을 지적하는 전문가들도 있다. ‘전세’ 자체가 집을 담보로 집주인에게 돈을 빌려주는 일종의 담보대출인 셈인데, 이를 얻기 위해 세입자가 은행에서 대출을 받는 ‘이중 구조’가 형성된다는 지적이다. 다시 말해 세입자가 ‘빌린 돈’을 다시 임대인에게 ‘빌려주는’ 상황이 되면서 폭탄을 돌리는 형국이 만들어진 셈이다.

그나마 경제가 호황이고 부동산시장이 안정됐을 시기에는 이런 폭탄이 터질 우려가 적었지만, 본격적으로 부동산이 하강국면에 접어들면서 그간 보이지 않았던 구조적 문제들이 드러나고 있다. 설상가상으로 작년까지 이어진 역대급 저금리로 만들어진 부동산 호황기에 전세금으로 갭 투자에 나선 집주인들이 늘며 문제가 더욱 커진 것으로 풀이된다.

은평구 소재 공인중개업소 한 관계자는 “요새 안 그래도 빌라 매물은 아무리 가격을 낮춰도 나가지 않고, 오히려 집주인들보다 임차인들이 더 우위에 있는 시장이 만들어지고 있었다”며, “이런 상황에 이번 전세사기 사태로 빌라를 소유한 임대인들의 입지가 더욱 좁아지고 매물이 안 나갈 것으로 보인다”고 말했다.

참여연대를 비롯한 65개 시민·사회단체는 '전세 사기·깡통전세 문제 해결을 위한 시민사회대책위원회'(이하 대책위)를 구성하고 피해자 구제를 촉구했다. 대책위는 특별법을 제정해 임차인이 가진 보증금 반환채권을 우선 매수해 피해자들을 구제하고 매수한 보증금 반환채권을 기초로 해당 주택을 매입해 공공임대주택으로 활용해야 한다고 요구했다.

또한 전셋값 폭등을 막기 위해 전세 보증금을 주택가격의 70％ 또는 공시가격의 100％ 이하로만 받을 수 있도록 주택임대차보호법을 개정하고 전세대출·보증보험 관리 감독 강화를 촉구하고 있다.

장호성 기자 hs6776@fntimes.com