[김관주의 그알신] 부동산신탁업계, ‘올해도’ 잘 나갈까

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국내 신탁 시장은 1000조원 시대를 맞이했습니다. 이중 부동산신탁 비중은 33%(335조원)를 차지하고 있습니다. 향후 전망도 밝다고 합니다. 그런데 말입니다. 부동산신탁은 아직 일반인에게 낯선 편입니다. 이에 김관주 기자가 앞으로 ‘그것이 알고 신탁’을 통해 부동산신탁에 대해 A부터 Z까지 살펴보려고 합니다. 궁금했지만 물어볼 수 없었던 부동산신탁업계에 대한 여러분들의 제보도 기다립니다. 격주 금요일마다 찾아뵙겠습니다. <편집자 주>

[한국금융신문 김관주 기자] 지난 2020~2021년 전국적으로 부동산 경기가 우호적인 국면을 지속하면서 부동산신탁산업 전체 신규 수주가 역대 최고 실적을 달성했습니다. 분양이 부진했던 차입형토지신탁 사업장의 미분양 물량도 해소되며 신탁계정대와 차입주채 규모도 감소했다고 합니다. 그런데 말입니다. 올해 부동산신탁 시장은 어떨까요? 신용평가사들의 리포트를 통해 알아보겠습니다.

나이스신용평가는 올해 부동산신탁산업의 환경이 전년 대비 ‘유지’될 것으로 봤습니다.

최근 시장 금리 상승과 대출 규제에 따른 시중 유동성 감소, 일부 지역 공급 증가로 인해 부동산 경기의 불확실성이 높아지고 있습니다.

이에 나이스신용평가는 ▲2021년 산업전체 자산건전성과 자본적정성 지표가 개선된 점 ▲신탁형 도시재생사업, 리츠(REITs) 등 사업다각화 ▲재무안정성의 부동산 경기 민감도가 과거 대비 소폭 감소했다는 점을 종합적으로 고려할 때, 올해 부동산신탁산업 전반의 산업 환경은 2021년과 비교해 큰 차이가 없다고 분석했습니다.

신용등급 방향성은 ‘안정적’으로 판단하고 있습니다. 다만 산업위험은 ‘높은 수준’이라고 합니다. 산업위험은 장기적이고 절대적 수준이라는 점에서 산업 전망 분석과 차별화되는 개념입니다.

부동산신탁업은 본질적으로 부동산, 특히 주택 경기 움직임에 따라 수탁고, 이익 규모, 자산건전성 수준이 민감하게 변화하는 특성을 갖습니다.

나이스신용평가는 “부동산신탁사는 금융투자업자로서 자본 시장과 금융투자업에 관한 법률(이하 ‘자본시장법’) 및 예하 규정의 규제를 받고 있으며, 건설사업에 대한 금융서비스 제공자로서 주택사업 등과 관련된 정부 정책에도 노출돼 있다”며 “부동산신탁업의 전반적인 경쟁 강도는 높은 수준이며, 2019년 3개사 신규 인가 등으로 인해 지속적으로 상승하는 추세”라고 설명했습니다.

최근 금융지주와 증권사 계열의 부동산신탁사 수가 증가하고 신규 인가 부동산신탁사가 차입형토지신탁 사업을 개시하면서, 차입형토지신탁·책임준공형 관리형토지신탁 부문을 중심으로 산업의 경쟁 강도도 심화되고 있습니다.

한국기업평가는 2022년 부동산신탁업의 사업 환경 전망을 두고 ‘중립적’으로 평가했습니다.

금리 인상과 부동산 규제 강화로 주택 매매가격 상승세가 둔화돼 양호한 분양 경기가 지속되는 가운데 원자재 가격 상승, 분양가 규제, 잔여 택지 물량 부족으로 주택 공급 확대는 제한적일 것이라고 봤습니다.

비주택 시장은 아파트 대체 수요에 힘입어 양호한 분양실적을 유지할 것으로 예상되나, 비주택상품에 대한 규제 강화와 대출 규제, 고분양가 등이 수요에 영향을 미칠 수 있어 모니터링이 필요하다는 입장입니다.

올해 부동산신탁업계의 등급 전망은 ‘중립적’입니다.

한국기업평가는 “수주잔고를 기반으로 수익성은 우수한 수준을 유지하고, 재무건전성 개선 추세가 지속될 전망”이라며 “그러나 미분양 준공사업 장기화에 따른 자산건전성 하방압력이 잠재돼 있고, 책준확약 관토신관련 우발부채 확대로 자본적정성 관리 부담이 지속될 것으로 예상된다. 부동산신탁사의 재무건전성에 급격한 변화가 나타날 가능성은 높지 않다”고 설명했습니다.

김관주 기자 gjoo@fntimes.com