“규제 풀어 재건축 활성화 한다더니” 오세훈표 규제 완화 왜 못 나오나

[한국금융신문 장호성 기자]

“서울 지역에는 더 이상 신규로 대규모 택지를 개발할 땅이 없다. 신축 아파트에 대한 수요가 공급을 초과하는 상황에서 이를 해결할 방법은 재개발‧재건축뿐이다”

“만약 정상적인 재개발‧재건축 시장에서 발생하는 당연한 시장원리에 따른 단기적인 가격상승을 겁내 과거처럼 재개발‧재건축을 또다시 옥죈다면, 재개발‧재건축 대상 주택의 가격은 억누를 수 있을지 몰라도 결국에는 서울 부동산 시장의 초과수요 양만 더 늘어나 부동산 시장의 가격 급등으로 또다시 이어질 것이다“

지난 4월말 기자회견을 통해 오세훈닫기오세훈기사 모아보기 서울시장이 한 말이다.

4.7 보궐선거를 통해 10여년 만에 서울시장 자리에 복귀한 오세훈 시장은 기존 정부 부동산정책을 비판하는 동시에 전면적인 재건축·재개발 규제 완화를 통한 주택공급 의지를 강하게 드러냈다.

주거지역 용적률 및 높이규제 완화·규제 혁파를 통한 주택공급 확대 등이 이번 오 시장의 대표적인 부동산 공약들이었고, 이는 강남 주요 도시정비 사업장으로부터 큰 환영을 받았던 바 있다.

그로부터 약 3달여가 지난 지금, 여전히 오 시장이 약속했던 재건축·재개발 규제 혁신은 좀처럼 이뤄지고 있지 않다.

오세훈의 부동산정책에 보조를 맞춰야 할 서울주택도시공사(SH) 사장도 인사청문회가 연기되며 아직 확정되지 않았고, 서울시의회 과반수 이상이 여당인 더불어민주당 소속으로 오세훈의 정책에 호응이 쉽지 않다는 점도 원인으로 지목된다.

당초 19일 열릴 예정이던 김현아 SH사장 후보자의 인사청문회는 사회적 거리두기 4단계 등 코로나19 여파가 심각해지면서 오는 27일로 일정이 밀렸다.

◇ 재건축 규제혁파 딜레마, 묶자니 답답하고 풀자니 폭등…강남 ‘정비사업 연합회’ 발족

재개발·재건축 규제의 딜레마는 섣부른 규제 해제가 집값의 폭등으로 이어질 수 있다는 우려에서 출발한다.

실제로 오 시장 당선 이후 대대적인 규제 혁파와 서울 개발 기대감으로 서울의 집값은 2달이 넘게 0.10%대가 폭등하고 있다. 특히 지난주 서울 아파트값 상승폭은 0.15%로, 1년 반만에 최고치를 찍었다.

이 같은 상황을 의식한 듯 오 시장은 지난달 9일 노형욱 국토교통부 장관을 만나 도시정비 사업 속도 조절에 대한 공감대를 형성하기도 했다.

지난달 정책간담회에서 만난 두 사람은 도심 공급 사업이 개발호재로 인식되어 단기적 투기수요 유발 등 시장불안 요인으로 작용하지 않도록, 철저한 시장관리 방안을 전제로 추진할 필요가 있다는데 인식을 같이 했다.

양 기관은 재건축‧재개발 등 도심주택 공급사업은 주택공급 확충을 위해 필요한 수단이지만, 사업추진 과정에서 투기수요를 차단할 수 있는 조치가 선행될 필요가 있다는 인식 하에, 다각적인 시장 안정방안을 공동 추진하기로 했다.

그러나 규제를 계속 묶어두자니 서울을 덮치고 있는 역대급 전세난과 공급부족이 발목을 잡는다.

한국부동산원 주간 아파트 가격 동향에 따르면 이번달 2일 기준 서울의 아파트 전세수급지수는 전주(110.4) 대비 0.2포인트 상승한 110.6으로 집계되며 서울 아파트 전세난을 수치로 입증했다.

전세수급지수는 전세 공급 부족 정도를 나타내는 지표로, 회원 중개업소 설문과 인터넷 매물 건수 등을 분석해 추출한다. 1~200 사이 숫자로 표현되며 수치가 높을수록 전세 공급 부족을, 낮을수록 수요 부족을 뜻한다.

집값이 너무 뛰고 있다보니 정부가 기대했던 ‘세제강화를 통한 매물 유도’도 좀처럼 되고있지 않다. 양도세와 취득세, 종부세 등 다주택자를 대상으로 한 각종 부동산세가 강화됐지만, 퇴로없는 정책 속에서 다주택자들은 차라리 증여세를 감내하면서 부동산 증여를 늘렸다.

아파트 매물이 사라지자 서울에서는 빌라(다세대·연립주택) 거래가 아파트 거래를 6개월 연속 추월하는 현상까지 발생했다.

부동산 한 전문가는 “임기 1년짜리, 그것도 슈퍼여당을 둔 야당의 서울시장이 할 수 있는 일에는 한계가 너무 명확한 측면이 크다”고 진단하는 한편, “그럼에도 불구하고 묶어도 난리, 풀어도 난리라면 차라리 시장에 가격을 맡기고 규제 완화를 강력하게 추진해보는 것도 현재 생각해볼 수 있는 카드”라는 생각을 밝혔다.

한편 오세훈표 재건축 규제 완화가 지지부진한 모습을 보이자, 압구정·은마를 비롯한 강남구 소재 재건축 조합 및 추진위·준비위 등의 단체들은 최근 ‘강남구 정비사업 연합회’까지 발족하며 단체행동에 나선 것으로 전해졌다.

서울시는 잠실5단지, 압구정, 여의도, 은마 등 대표적인 재건축 단지 18곳의 주민대표들과 간담회를 일정별로 진행해오고 있다는 입장이다. 도시정비법이 개정되는 9월 이후에는 규제 완화와 집값 안정이 가능할 것이라는 전망도 나오고 있다.

장호성 기자 hs6776@fntimes.com