매물 부족 심화되는데 집값 고점이라고? 정부-시장 동상이몽만 가중

[한국금융신문 장호성 기자]

정부가 과열된 부동산 시장을 두고 ‘서울 집값이 고점에 다다랐다’는 경고를 내놓고 있지만, 정작 시장의 반응은 냉소적이다.

코로나 쇼크로 저금리 기조가 장기화되고 시중 유동성이 늘면서 주택시장의 호황이 예상되고 있는데다, 지난해 정부가 내놓은 임대차법으로 전세난이 가중돼 서울은 물론 수도권의 매물 자체가 잠기고 있어 정부의 생각과는 달리 집값은 더 오를 수밖에 없다는 주장이다.

◇ 홍남기닫기홍남기기사 모아보기 “서울 집값 고평가, 과도한 레버리지 경계해야”…GTX 호재에 집값은 고공행진

홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 지난달 30일 열린 제25차 부동산시장 점검 관계장관회의에서 “서울 집값이 장기 추세를 상회해 고평가됐을 가능성이 높다”며 “수요자들의 합리적인 판단이 필요하다”고 말했다.

이 자리에서 홍남기 부총리는 “과도한 레버리지가 집값을 떨어뜨리는 위험 요인으로 작용할 것으로 분석된다”며, “7월부터 DSR 규제가 확대 시행되고 한국은행이 연내 기준금리 인상 가능성을 언급한 것 등이 주택 시장으로 들어오는 유동성 유입을 둔화시킬 것”이라는 근거를 밝혔다.

지난달 22일 한국은행 역시 금융안정보고서에서 "장기추세와 소득대비 비율(PIR) 등 주요 통계지표를 통해 평가할 경우 서울 지역을 중심으로 주택가격이 고평가됐다"며 "주요국에서도 가격이 크게 상승했지만 우리나라의 상승 속도는 다른 국가와 비교해도 빠른 상황"이라고 전했다.

그러나 정부나 홍 부총리의 이 같은 시각은 실제 시장 상황과는 크게 동떨어졌다는 분석이 지배적이다. 오세훈닫기오세훈기사 모아보기 서울시장 당선 이후 서울 집값은 2달째 0.10% 이상의 상승폭을 보이며 연일 고공행진하고 있다. 재건축·재개발 규제완화에 대한 기대감은 물론, 수도권 광역급행철도(GTX) 소식이 점점 구체화되면서 이미 오른 집값이 더 뛸 것이라는 전망이 힘을 얻고 있는 것.

민간통계까지 갈 것도 없이 관 통계에서도 집값의 급등세는 확인할 수 있다. 기존에 이미 집값이 높았던 강남 지역 뿐 아니라, 상대적으로 중저가 단지들이 많았던 노원·도봉·강북 등의 상승세가 매섭다. 작년 상반기 1.08%p의 상승폭을 기록했던 노원 아파트값은 올해 3.80%p까지 상승폭이 커졌다. 광진구는 0.07%p에서 1.57%p까지, 도봉은 1.01%p에서 2.35%p까지, 마포도 0.35%p에서 2.75%p까지 상승폭이 커졌다.

한국건설산업연구원은 지난달 열린 '2021년 하반기 건설·주택경기 전망 세미나'에서 하반기 전국의 주택 매매가격이 1.5% 상승할 것이라는 전망치를 발표했다. 연간 상승률로 보면 전국이 올해 5.5% 올라 지난해 상승률(5.4%)을 넘어설 것으로 전망됐다.

김성환 건산연 부연구위원은 "역대급 유동성이 수년간 자산으로 집중되면서 집값이 고점에 있는 것은 분명하다"면서도 "매도인 입장에서는 시장에 매물을 내놓을 유인이 줄어들었고, 다주택자 비율이나 증여거래 추이를 볼 때 수요보다 매물이 적은 상태가 지속될 것으로 보인다"고 내다봤다.



◇ “오늘이 제일 싼 날”…전세난·공급절벽 속 절박한 심정으로 ‘패닉바잉’ 나서는 수요층

이 같은 현상은 새 임대차법으로 촉발한 전세난과 서민들의 패닉바잉(공황구매), 각종 개발호재 등이 가장 우선적인 원인으로 분석됐다.

여기에 지난 2019년 정부가 발표한 12·16부동산 대책으로 9억 초과 주택에 대한 대출규제로 인해 9억원 이하들이 밀집한 노도강에 매수자들이 몰린데다, 임대차 3법으로 전세 매물이 품귀를 빚자 무리해서라도 내 집을 마련하려는 수요까지 더해졌기 때문이다.

부동산 빅데이터 업체 '아실'에 따르면 지난달 22일 기준 서울 아파트 전세 매물은 2만318건으로 지난달 2만1569건에서 5.8% 감소했다. 같은 날 작년 4만2841건과 비교하면 52.6%으로 반토막 났다. 월세 매물도 감소세를 보이고 있다. 지난 5월 22일 1만6581건과 비교하면 3.7% 하락한 수치다.

황한솔 경제만랩 리서치연구원은 “노·도·강은 서울 외곽에 위치해 주거선호도가 낮았지만, 교통호재도 교통망이 개선될 수 있는데다 전셋값도 치솟다 보니 더 늦기 전에 내 집 마련하려는 수요가 증가해 가격상승이 이어지고 있다”고 말했다.

서울 소재 한 직장인 A씨는 “지푸라기라도 잡는 심정으로 매물을 돌아보고 있지만 도저히 서울에는 내 집이 없는 것 같다”며, “청약을 넣고 싶어도 단지 자체가 안나오는 데다, 나와봤자 가점 경쟁에서 밀리니까 그냥 서울에 살 희망 자체를 버렸다”고 말했다.

이 같은 집값 상승 시그널 속에서 집주인들 역시 매물을 줄이고 있는 추세다. 서울부동산정보광장에 따르면 서울 전역의 아파트 매매 건수는 1월 5770건, 2월 3862건, 3월 3782건, 4월 3639건으로 꾸준히 줄었다. 5월 들어 4744건으로 잠깐 회복세를 보이나 했지만, 6월에는 1840건으로 눈에 띄게 줄었다. 아직 신고가 안 된 계약이 포함될 수 있지만 이를 감안해도 최근 1년 사이 최솟치를 갈아치운 셈이다.

신규 주택 공급물량 부족도 근본적인 원인이다. 5월 누계 주택 인허가실적은 전국 18만6743호로 전년동기 15만5769호와 비교하면 19.9% 늘었다.

수도권은 9만4144호로 전년동기 대비 11.1% 증가했으나, 5년 평균과 비교하면 11.5% 감소했다. 지방은 9만2599호로 전년동기 대비 30.4% 증가했으나, 역시 5년 평균과 비교하면 13.1% 감소했다.

주택 인허가 건수는 주택 공급의 대표적인 선행 지표로 해석된다. 주택은 인허가-착공-분양-입주 순으로 약 3~5년간의 사이클을 거쳐 공급된다. 따라서 인허가의 감소는 향후 착공과 분양, 입주 물량의 감소로 이어져 향후 주택공급에도 악영향을 줄 수 있다.

최근 5년간 주택 인허가 수를 살펴보면, 2017년 65만3441건, 2018년 55만4136건, 2019년 48만7975건을 거쳐 지난해 45만7514건을 기록하는 등 꾸준한 감소세를 나타냈다.

그간 문재인정부는 주택공급이 부족하다는 비판에 ‘현 정부 들어 주택 공급물량이 과거 정부보다 늘었다’는 주장을 펴왔다. 그러나 이는 박근혜정부 당시 인허가물량이 입주로 이어지면서 나타난 현상으로, 문재인정부의 인허가 실적을 고려하면 향후 3년 이상은 주택공급 부족 현상이 이어질 수밖에 없다는 지적이 나온다.

정부는 뒤늦게 대대적인 주택공급 대책을 내놓았지만, LH 사태를 비롯한 내부 비리와 절차상 문제 등 복합적인 요인들이 겹치며 공급 절벽에 직면한 상태다.

장호성 기자 hs6776@fntimes.com