[부동산 뉴스와 해설] ‘LH 투기’에 방향성 잃은 부동산정책, 이대로 괜찮을까?

[박합수 KB국민은행 부동산 수석전문위원 박사] 최근 한국토지주택공사(LH) 직원들의 3기 신도시 땅 투기 의혹이 어디까지 확산할지 예측할 수 없는 상황이다. 투기 의혹 해소가 선결 과제로 떠오르면서 정부가 시장 안정을 위해 야심차게 내놨던 부동산 정책의 향방도 안갯속에 놓이게 됐다.

또 2·4 대책의 핵심은 공공이 주도해 서울 도심지를 고밀개발하고 정비사업을 진행하는 것인데, 그 주축이 될 LH가 투기 의혹에 휘말리면서 전략 수정이 불가피해졌다.

▶국토부와 국회, 2·4 공급대책 핵심내용 추진을 위한 후속 입법작업 등 차질

▶역세권, 준공업지역, 저층 주거지 등 고밀 개발 사업 등의 근거가 되는 ‘공공주택 특별법’과 ‘도시 및 주거환경정비법’, ‘도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법’ 등 입법 절차 지체

▶본격적인 입법 추진은 공직자 신도시 투기 의혹사건 결과가 나오고, LH의 조직개편과 재발방지대책 마련 등 후속 조치 마련 후 가능할 것으로 예상

▶2·4 대책 일부이면서 정부 주택 공급대책의 핵심이자 가장 구체적인 내용인 3기 신도시 조성사업도 일정 부분 차질 불가피

▶일부 단체, 3기 신도시 백지화하고 현재 진행 중인 신도시 수용 보상 절차 중단 주장

▶국토부, LH 사태로 정책 신뢰성에 상처가 난 상황이지만, 일은 예정대로 추진해야!

해설 : 최근 LH(한국토지주택공사) 직원 등의 투기 의혹 사건은 공직사회에서 우려되던 부분이 현실로 나타난 것이다.

정부 등 공공주도하에 추진되는 개발 사업 관련자는 상대적으로 사전 정보 취득이 쉽다. 비밀유지가 생명인 정보 등을 활용한 사적인 이익 추구는 공공의 이익 침해로 연결될 소지가 크다. 사실 이런 일탈은 어제오늘의 얘기는 아니다.

‘70~80년대 개발시대부터 늘 들어왔고, 수시로 뉴스에 오르며 TV드라마 소재로도 쓰였던, 누구나 다 아는 내용이다. 사후약방문이지만 조직개편 문제가 수면 위로 부상하고 있다.

하지만 해법으로 조직 자체를 분리하거나, 새로운 조직으로 전환하는 것도 주의가 필요하다. 일부의 일탈을 침소봉대할 이유는 크지 않다. LH공사가 정부투자기관으로서 그동안 수행해 온 공(功)도 무시할 수 없다.

주택공급은 개발 경험과 강한 추진력이 뒷받침되어야 한다. 정부 주도사업이기 때문에 신속함도 필요하다. 광역이나 기초지자체의 공사 등으로의 업무 이양도 적합하지는 않다.

오히려 중앙정부 주도하에 일사불란한 조직체계를 갖춰 업무를 진행하는 것이 빠른 공급을 위해서는 더 좋은 방법이다. 조직을 개편하고 분산한다고 해서 이런 문제가 근본적으로 해결되지는 않는다.

외연적인 개편보다는 정신적인 재무장이 절실하다. 자체에 주택공급을 전담하는 ‘주택청’을 설립하는 것은 전담 과제다.

가장 먼저 개선해야 할 부분은 사고의 개연성이 높았음에도 불구하고, 관리해야 할 상시감독 체계가 원활하게 작동하지 않았다는 점이다.

이번에 노출된 기법은 투기꾼(?) 수준은 아니고, 보통의 관심만 있으면 누구나 다 아는 정도다. 해당 기관 등에서 일상적인 감독 체계만 잘 이행되었다면, 충분히 사전에 방지 가능했다. 지금부터라도 관련 담당자 등의 재산 취득 등과 관련된 사항을 확인할 수 있는 장치를 마련할 필요가 있다.

결국, 재발방지대책 등 제도가 잘 갖춰져 있어도 관련 업무를 수행하는 주체의 ‘윤리의식’이 가장 큰 문제다. 이번 사건은 일반인이었다면 투자(?)가 될 수도 있겠지만, 공공기관 근무자로서는 위법한 투기(?)가 된다.

지금 그 자리에 있다는 것 자체만으로도 일반인과는 다른 사명감과 높은 도덕적 윤리의식이 필요하다.

현재 제일 우려되는 것은 공급대책에 차질이 생기는 것이다. 지난 몇 년간 부동산 가격 상승의 핵심요인은 공급 부족이다. 물론 여기에 저금리 기조의 장기화, 유동성 증가 등이 영향력을 발휘했다.

정부가 늦게나마 공급확충에 대한 대책을 마련한 만큼 반드시 이행돼야 한다. 3기 신도시에 대해 일부의 추진 반대 목소리가 나오고, 이 사건과 밀접한 관련이 있지만 사업은 신속하게 서둘러야 한다. 공급대책 중 가장 믿을 만하고 확실한 방법이기 때문이다. 정부 주도하에 확보할 수 있는 공급물량은 공공택지 사업이 가장 상위에 있다.

정비사업이나, 도심 공공주택 복합사업 등은 입법상 여건을 갖추더라도, 민간의 적극적인 참여 없이는 목적을 달성하기란 쉽지 않다.

물론 이 분야는 공공주도 사업과 더불어 규제완화를 통해 민간이 춤을 추도록 병행 추진해야 한다. 늘 주장하지만, 3기 신도시 자체 물량을 추가로 늘리는 일도 잊지 말아야 한다. 공급은 계속되어야 궁극적인 주택시장 안정을 꾀할 수 있으므로 중단은 없어야 한다.

▶전 세계 집값 상승은 빈부격차, 세대격차, 중산층 감소라는 공통점 낳고 있어

▶캐나다: 중국 투자 수요 많아 가격 상승. 외국인 부동산 취득세(밴쿠버 20% 등)를 전국 단위로 확대 방침. 하지만, 내국인 수요 폭발로 집값은 급등 추세

▶중국: 주택담보대출 강화, 부동산 기업에 대한 대출 방지책, 상하이 등 위장 이혼 방지책(이혼 후 3년 내 집 사면 이혼 전 보유주택 포함), 전매금지 5년 확대방안 등

▶미국: 규제보다 저소득층 지원 정책에 중점. 주택구입자 1.5만 달러 소득공제 혜택, 세입자의 주거비 등 주택바우처 제공, 저렴한 주택 공급 위해 토지규제 완화 추진 등

▶영국: 지난해 7월부터 한시적으로 50만 파운드(약 7.6억원)이하 취득세 면제, 그린벨트 포함 토지이용규제 개혁 통해 공급확대 방안 추진

▶싱가포르: 지난해 주택가격 상승률은 2.2% 수준. 민간 주거용 부동산 임대료는 오히려 –0.6%로 하락. ‘19년 기준 주택소유비율 90%로 살 집 있어 우려 크지 않아. 정부는 수요를 예측해 공공주택 공급(입주민 5년 후 매도 가능). 전체 가구의 80% 정도는 공공주택, 10%는 민간주택, 나머지 10%는 임대주택에 거주

해설 : 최근 주택가격 상승 문제는 전 세계 대부분 국가에서 겪고 있는 공통점이다. ‘08년 경제위기 이후 나타난 저금리와 유동성 증가가 가장 큰 원인이다. 향후 저금리 등의 추이에 대해서도 지속적인 관찰이 필요하다.

아울러 공급 부족 문제를 똑같이 안고 있다. 시장안정을 위해서는 수요를 예측하고 공급을 적기에 하려는 노력이 절실하다. 사실 주택 수요예측은 쉽게(?) 할 수 있으나, 공급은 물리적인 건축 기간이 필요하다.

즉시 대응을 하기가 쉽지 않다. 이런 수요와 공급의 시간 차이로 가격이 오른다. 이를 해결하기 위해서는 중장기적인 관점에서 공급을 예측하고 추진해 수급의 격차를 줄여야 한다.

공공이 주도해 건설하는 물량은 신도시 등 택지사업을 통해 추진하고, 정비사업 등 민간사업 부문도 순환 주기에 맞춰 적정한 공급이 이뤄지도록 관리해야 한다.

전 세계 국가의 부동산 정책은 별반 차이가 없다. 주택공급을 늘리고, 대출을 제한하거나, 소득공제 등 세제를 지원하는 방법 등이다. 외국인에 대한 취득세 중과 정책도 눈에 띄지만, 공급 부족을 해결하려는 일시 방편이다.

다만, 우리나라에 있는 종합부동산세 등 보유세 중과, 양도소득세 중과 등의 정책은 보이지 않는다. 오히려 주택 소유자가 안정된 삶을 영위할 수 있도록 세금공제 혜택과 보조금을 지원한다.

물론 우리도 이런 제도적 장치는 마련되어 있다. 결론적으로 공급을 확대하여 주택시장을 안정을 꾀하려는 것이 전 세계 공통사항이다. 우리의 특색을 살려 대응하면 못 할 것도 없다.

※ 본 기사는 한국금융신문에서 발행하는 '재테크 전문 매거진<웰스매니지먼트 4월호>'에 게재된 기사입니다.

[박합수 KB국민은행 부동산 수석전문위원 박사]