[부동산 뉴스와 해설] 올해 종부세 납부대상 74만 4,000명…총 4조 2,687억원

국세청은 최근 2020년 종합부동산세 납세의무자 74만 4,000명에게 세액 총 4조 2,687억원의 납세고지서를 발송했다.

지난해는 부동산 공시가격 상승과 공정시장가액 비율 인상 등 영향으로 전년 고지 대비 인원 25.0%(14만 9,000명), 세액 27.5%(9,216억원)가 증가했다.

그 중 주택분 종부세는 전국 66만 7,000여명에게 1조 8,148억원이 고지됐다. 대상자는 지난해(52만여명•1조 2,698억원)와 비교하면 28.3% 늘었고, 세액은 42.9% 증가했다.

▶종합부동산세 납세의무자: 74.4만명 / 납부금액 : 4조 2,687억원(‘19년 대비 14.9만명 25% 증가 / 9,126억원 27.5% 증가)

▶주택분 납부: 66.7만명 / 1조 8,148억원(‘19년 대비 납부자 28.3% 증가, 세액 42.9% 증가)

▶종합합산토지: 8.7만명 / 1조 5,138억원(’19년 대비 납부자 6.1% 증가, 세액 19.4% 증가)

▶별도합산토지: 1.1만명 / 9,401억원(‘19년 대비 납부자 10.0% 증가, 세액 16.2% 증가)

<주택분 시도별 납부 현황>

•수도권: 서울 393천명 11,868억원 / 인천 13천명 242억원 / 경기 147천명 2,606억원

•지방 광역시: 부산 23천명 454억원 / 대구 20천명 335억원 / 대전 11천명 178억 / 광주 7천명 163억원 / 울산 4천명 63억원

•기타 지방: 강원 6천명 107억원 / 충북 5천명 80억원 / 충남 7천명 146억원 / 세종 4천명 44억원 / 전북 4천명 78억원 / 전남 4천명 78억원 / 경북 6천명 125억원 / 경남 8천명 1,089억원 / 제주 5천명 492억원

해설 : 종합부동산세액 총 납부액은 4.3조원에 달한다. 그 중 최고 관심사로 떠 오른 주택분은 1.8조원 수준이다.

종합부동산세액은 2019년 기준 총세입액이 402조원(2020년은 미확정)임을 감안하면 1% 남짓이다.

전체 세입액 규모에서 차지하는 비율은 높지 않지만, 점차 확대된다. ’21년에는 ‘20년보다 대략 50%가량 늘어난 6조원대로 예상되기 때문이다. 이젠 세입액의 한 축으로 자리매김하는 분위기다.

주택분 중 서울이 차지하는 비율은 무려 65.4%에 달한다. 서울의 주택 부자가 2/3 정도를 감당한다. 결코 적은 금액이 아니다.

이 비율은 향후 그대로 유지될 개연성이 높다. ’21년에는 지방 주택가격도 상승하겠지만, 서울 주택가격의 상승도 만만치 않을 것이다.

종합부동산세의 종류는 3가지다. 주택분은 1주택자 기본공제가 9억원이다. 2주택자 이상은 6억원이다. 가구의 개념이 아니라 개인별 기준이다.

종합합산토지 납부자는 주택분의 13% 수준에 불과하지만 금액은 83.4% 가량에 해당된다. 그런 만큼 1인당 납부액이 많다는 의미다. 납부대상이 임야, 비사업용토지가 주대상이니 자산이 편중되어 있다는 뜻도 된다. 특정 소유자가 많은 토지를 소유하고 있다고 생각하면 그럴 만도 하다.

사실 이들이 진정한 땅부자들이다. 기본공제액이 5억원에 불과하지만, 대상토지의 공시지가도 낮게 평가되는 것이 일반적이기 때문이다. 물론 도심에 위치한 비사업용토지의 경우 공시지가가 낮지만은 않다. 별도합산토지는 주로 사업용토지(상가건물 등)에 부과되며 기본공제액은 80억원이다.

상가건물의 경우 토지 공시지가가 80억원이 넘어야 납부대상이니 그 건물의 시세는 대략 200억원 정도다. 상가건물 보유 시 종합부동산세를 냈다고 하면 어엿한 건물주가 확실하다. 어줍잖은 경우 내고 싶어도 못 낸다.

이렇게 조물주 위에 건물주라고 불리는 대중의 로망인 이들에게는 적용 세율도 낮다. 과세표준이 200억원 이하의 세율은 0.5%에 불과하다. 주택과 형평성 문제가 발생한다.

주택은 2주택 이하(조정대상지역 1주택자)는 0.6~3.0%이다. 조정대상지역 2주택(전국 3주택) 이상의 경우 1.2%에서 시작해 94억을 초과하는 경우 무려 6%에 이른다.

같은 부동산 자산이지만, 주택은 상가건물 등에 비해 지나치게 높은 세율을 감당해야 하니 불합리하다.

주택이 별도합산과 종합합산토지보다 월등하게 많은 금액을 납부하는 불공정 문제는 점진적으로 개선돼야 한다.

종합부동산세의 대표는 주택분이다. ‘21년에는 공시가격 현실화와 세율인상 등으로 1주택자의 부담도 늘어난다.

조정2(전국 3)주택자의 세부담은 2배 이상 는다. 집값이 상승했으니 공시가격이 올라가는 자연 상승분은 당연(?)한 듯하지만, 세율 자체를 2배 이상 올린 것은 아무리 봐도 지나친 감이 든다. 조세 자체의 목적에 부합하기보다는 부동산 가격상승을 억제하기 위한 수단으로 사용된 결과다.

다주택자는 납부기준일 전인 5월 말까지 매도를 할 것인가? 판단의 기로에 서 있다. 핵폭탄급의 종부세를 감당하고 버틸 것인지? 아니면 양도세 중과(조정대상지역)액을 납부하고 매도할 것인지? 증여(조정대상지역 취득세 중과)를 할 것인지? 양도소득세 중과 금액과 비교 시 증여가 유리하다고 생각할 수도 있다. 물론 매도를 선택할 수도 있다.

다만, 그 숫자는 대략 20~30% 정도로 예상된다. 만약 양도세 중과를 5월 말까지 유예한다면 매물은 절반 정도 나올 것으로 추정된다. 작금의 상황에서 매물 증가는 주택가격 안정으로 연결될 개연성이 높다. 하지만, 정부는 다주택자에 대한 혜택으로 생각하는 만큼 그럴 가능성은 크지 않다.

그렇다면 ’19.12.16 대책에서 발표한 10년 이상 보유자에게 12.17일부터 ‘20.6월 말까지 실시한 것은 무엇인가? 그때는 종부세율이 과세표준 12억~50억원 구간일 경우 당초 1.8%에서 2.0%로 0.2%를 인상할 예정이었다.

하지만 대략 7개월 후인 ’20.7.10대책에서 무려 3.6%로 무려 2배를 인상하는 것으로 바꿨다. 돌아오는 ‘21.11월 종부세 고지서를 받는 날 어떤 반응을 보일지 궁금하다. 조세저항으로 연결될 우려가 너무 크다.

▶2019년 신혼부부 통계 결과, ’19.11.1일 기준 직전 5년 이내 혼인신고 부부는 ‘18년(132.2만쌍)보다 4.7% 감소한 126만쌍으로 집계(초혼 99.8만쌍). 무자녀 비율은 42.5%로 ’18년보다 2.3% 높다.

▶자녀 출산에 주택유무 작용: 무주택 부부 중 무자녀 비율은 46.8% / 유주택 무자녀 비율은 35.2%

▶주택소유비율: ‘18년 32.5% -> 19년 29.9%로 낮아졌다. 무주택부부 평균 출생아 0.65명이고 유주택인 경우는 0.79명이다.

해설 : 주택이 없으면 애도 낳기 힘들다는 말이 실제 통계로 입증된 사례다. 집이 없는 설움에 애도 덜 낳는다니 씁쓸할 따름이다. 결국 최고의 출산대책은 주택시장 안정이다. 물론 여기에 더해 맞벌이부부 등을 위한 탁아시설을 완벽하게 만든다면 금상첨화다.

※ 본 기사는 한국금융신문에서 발행하는 '재테크 전문 매거진<웰스매니지먼트 1월호>'에 게재된 기사입니다.

[박합수 KB국민은행 부동산 수석전문위원 박사]