[부동산 뉴스와 해설] 8·4 주택공급 대책 발표…서울 36만 신규 주택공급 예정

정부가 지난 8·4 공급대책 등을 통해 마련한 주택 127만가구의 공급 절차를 진행한다.

국토교통부는 수도권 내 안정적 주택 공급기반을 마련하기 위해 공공택지 84만가구, 정비 39만가구, 기타 4만가구 등 127만가구의 주택을 올해부터 순차적으로 공급하기로 했다.

이중 서울시는 공공택지를 통해 11.8천가구, 정비사업을 통해 20.6천가구, 기타 4만가구 등 총 36.4천가구를 공급한다.

1. 신규택지 발굴: 3.3만호

1) 도심 내 군부지 활용(1.31만호): 태릉CC(1만호), 용산 캠프킴(3.1천호)

2) 공공기관 이전부지 또는 유휴부지 활용(6.2천호): 과천청사 일대(4천호), 서울지방조달청(1천호), 국립외교원 유휴부지(6백호), LH서울본부(2백호) 등

3) 공공기관 미매각 부지(4.5천호): 상암DMC(2천호), SH마곡(1.2천호), 천왕 미매각(4백호), LH여의도 부지(3백호)

4) 공공시설 복합개발(6.5천호): 노후 우체국(1천호), 서부면허시험장(3.5천호), 면목 행정타운(1천호), 구로 시립도서관(3백호) 등

2. 3기 신도시 등 용적률 상향 및 기존사업 고밀화: 2.4만호

1) 3기 신도시 등 공공택지 용적률 상향: 2만호 / 3기 신도시 대규모 택지: 1.1만호, 중소규모 공공주택지구 5천호, 택지개발지구 3천호, 공공 민간임대주택 1천호

2) 기존 사업 확장·고밀화: 4.2천호, 서울의료원 부지 8백호→3천호, 용산정비창 8천호→1만호로 확대

3. 재건축·재개발 등 정비사업 공공성 강화 : 7만호

1) 공공참여형 고밀재건축 도입: 5년간 5만호+α, LH·SH 등 공공참여(소유자 2/3 동의), 공공관리 /지분참여 방식→용적률 300~500%, 최대 50층까지 허용→증가 용적률의 50~70% 기부채납 환수

2) 정비 예정 및 해제구역 공공재개발 활성화: 2만호+α / 해제 구역 서울 내 176개소: LH.SH 참여 조합원 물량 제외 50%를 임대주택 공급→종·용적률 상향, 분양가상한제 제외

4. 규제완화 등을 통한 도심공급 확대: 0.5만호+α

- 노후 공공임대 재정비 시범사업 추진(0.3만호) 외

5. 기존 공공분양 물량 사전청약 확대: 6만호

1) 기 계획된 공공택지(수도권 30만호 등 총 77만호) 내 공공분양 중 사전청약 물량을 당초 9천호→6만호(21년 3만호, 22년 3만호)로 대폭 확대, 실수요자 예측가능성 제고, 청약대기 및 매매수요 완화

6. 금번 대책에 따라 기존보다 늘어나는 공급물량 중 50% 이상은 생애최초주택구입자·청년·신혼부부 등에게 공급

해설 : 주택공급 확대방안은 그 동안의 주택시장 불안이 공급부족에 있었다는 시장의 요구에 대해 정부가 적극적으로 개선책을 내놓았다는 측면에서 의미가 크다.

특히, 신규택지 3.3만호를 발굴했다는 것은 주택시장 안정에 상당한 도움이 될 것으로 보인다. 용산 캠프킴 부지(당초 업무지구 계획)와 과천청사 일대, 서울지방조달청 등 알짜가 많다.

이런 곳들은 수요자의 선호도가 높아 대기수요로 남을 수 있는 충분한 유인책이 된다.

다만, 해당 지역 지자체를 중심으로 철회 요청을 하고 있는 것은 안타까운 일이다. 입주 예정자는 생애최초주택구입자, 청년, 신혼부부 등 젊은 층이 대부분이다.

이들은 지역사회에 활기를 불어 넣고, 생동감 있는 활동성으로 지역경제에도 이바지할 것으로 예상된다. 미래를 짊어질 우리의 자랑스런 사회구성원이며, 아들딸이다. 단순히 해당 지역에 임대주택을 지어서는 안 된다는 논리로는 설득력이 떨어진다.

아쉬운 점은 태릉CC 등 여러 부지에 추가 공급 여지도 있는 것으로 판단된다. 소형 평형 위주로 밀도를 높여 최대한 주택공급 물량을 확대하는 것이 바람직하다. 어렵게 확보된 용지인 만큼 공급효과를 극대화하는 계획이 필요하다.

3기 신도시 등 공공택지 용적률 상향 등을 통한 추가 물량 확보가 절실하다. 증가되는 2만호는 너무 부족한 숫자다.

3기 신도시의 주택용지 비율은 1기와 2기 신도시에 비해 너무 작다. 용적률도 현재 200~220% 수준에서 서울 3종 일반주거지역처럼 300%로 상향해야 한다.

또한 과도하게 배정된 산업용지(지식산업센터)는 과감하게 주택용지로 전환해야 한다. 지자체의 요구 등으로 자급자족 형태의 도시를 만들고자 하는 취지는 이해하지만, 지금은 공급확대에 대한 요구가 그 어느 때보다 절실한 시점인데다, 택지공급이 많지 않아 불가피한 시기로 판단된다.

아울러 전체 도시 면적의 1/3이 넘는 공원녹지는 재고해야 한다. 1기 신도시 분당의 녹지율이 19% 수준에 불과한데도 녹지부족을 느끼지 못하는 것처럼 대부분의 3기 신도시도 자연공원 수준인 산으로 둘러 쌓여 있다.

도시 내에 과다한 공원녹지를 주택용지로 전환해도 쾌적한 환경 조성에 누가 되지 않는다. 지금은 공급 확대가 최우선 과제이기 때문이다.

이렇게 용도 등을 조정할 경우 약 10만호(?) 가량을 추가 확보할 수 있다. 하지만 위의 물량을 늘린다 하더라도 1기 신도시(분당, 일산, 평촌, 중동, 산본) 공급량인 29.2만호에도 못 미친다. 현재 3기 신도시 5곳은 17.3만호에 불과하다.

재건축·재개발 사업의 공공성 강화는 공공재건축을 추진하여 5만호를 확보하고, 공공재개발을 통해 2만호를 확보한다는 내용이다.

재건축은 이미 예상한대로 강남 등 중대형 아파트는 참여가 쉽지 않아 보인다. 강북 등 중소형 단지는 기부채납을 50% 수준으로 운용할 경우 검토는 충분히 가능해 보인다.

문제는 사업 참여가 불확실한데도 무려 5만호를 배정하고 있다는 것이다. 기대만큼 원활하게 움직이지 않는 최악의 경우 5만호 중 상당부분은 공허한 숫자일 수 있다. 사실 재건축 사업이 지체되고 있는 가장 큰 이유는 재건축초과이익환수제 때문이다.

당장 폐지가 어렵다면 투기과열지구 ‘조합원지위양도금지’에서 예외를 둔 것처럼 ‘10년 보유 5년 거주한 1주택자’를 면제한다면, 충분히 사업추진 탄력을 받을 것으로 예상된다. 재건축 공급을 활성화해야 도심 주택공급 물량 확대에 다가설 수 있다.

공공분양 물량 사전청약은 ‘30대 영끌’이라는 신조어를 만들어낸 젊은층의 절실한 내 집 마련 수요를 일정부분 충족할 수 있을 것으로 예상된다.

물론 위에서 언급했듯이 공공재건축 참여에 대한 기대가 크지 않은 만큼 공급에 대한 안심을 줄 수 있도록 추가 공급확대가 필요하다.

수도권의 2기 신도시는 평택고덕을 제외하더라도 무려 55만호가 공급되었다. 같은 시기에 보금자리주택도 21만호나 입주했다. 3기 신도시와 이번에 추가된 물량을 합친다고 하더라도 여전히 목이 마르다.

※ 본 기사는 한국금융신문에서 발행하는 '재테크 전문 매거진<웰스매니지먼트 9월호>'에 게재된 기사입니다.

박합수 KB국민은행 수석부동산전문위원 박사