[부동산 뉴스와 해설] 2019년 주거실태조사 결과 발표…자가보유율 61%

지난 6월 1일, 국토교통부가 ‘2019년도 주거실태조사 보고서’를 발표했다.

이번 조사는 국토부가 국토연구원과 한국리서치에 의뢰한 것으로, 지난해 6월부터 12월까지 표본 6만 가구를 1대 1 개별 면접방식으로 진행했다.

국토부가 매년 실시하는 주거실태조사는 주택관련 분석 시 유용한 자료로 활용되고 있다.

▶자가점유율(자가 거주비율): 전국 58%, 수도권 50%, 광역시 60.4%. 도지역 68.8%

▶점유 형태: 자가 58%> 보증금 있는 월세 19.7%> 전세 15.1%

▶주거비 부담(PIR, 연소득 대비 주택가격(중위) 배수): 전국 5.4배, 수도권 6.8배, 광역시 5.5배, 도지역 3.6배

▶중위가구 월소득 대비 월임대료 비율: 전국 16.1%, 수도권 20%, 광역시 16.3%, 도지역 12.7%

▶주택 거주기간: 평균 거주기간 7.7년, 자가 10.7년, 임차 3.2년 / 도지역 10년>광역시 7.4년>수도권 6.3년

▶이사 이유(복수): 시설, 설비상향 42.6%>직주근접 30.8%>주택마련 27.2%>교통편의시설. 공원 23.9%>가구원수 증감 23.8%>계약만기 15.6%>집값부담 10.9%>가족합가 9.4%>재건축 등 4.0%

▶주택보유 의식: 주택(자가) 꼭 필요하다 응답 84.1%, 연령 가구소득 높을수록 높아

▶주택보유 이유: 주거안정 89.7%> 자산증식 7.1%> 노후생활자금 3.3%

▶주거수준: 최저 주거수준 미달가구 5.3%(106만가구) / 지하 반지하 옥탑방 거주 1.3%(26.5만 가구)

▶1인당 주거면적: 32.9㎡(약 10평)

▶주거상태 양호도: 4점 만점에 3.0점

▶주거지원 정책 수요: 주택구입자금대출지원 31.2%>전세자금대출지원 23.5%>장기공공임대주택공급 11.9%

자가점유율은 주거의 안정성을 살펴볼 수 있는 기준이다. 물론 자가보유율(자기 집이 있는 비율)과는 다른 자기 집에 거주하고 있느냐의 수치다. 수도권이 50%에 불과하다는 것은 주택시장 불안이 큰 상태임을 의미한다.

대략 65% 수준까지 높아져야 전월세 시장 등에서 안정될 수 있다. 현재 도지역만 그 기준을 충족하고 있다. 수도권 가구주의 절반 가량은 보증금 있는 월세, 전세, 순수 월세 등에 거주하는 셈이다.

이 지표를 조속히 확대하는 것이 주거 안정의 지름길이다.

주거비 부담은 구매력 지표이다. 연소득(중위) 몇 년치를 모아야 주택(중위)을 매입할 수 있는지의 기준이다. 연소득은 한 푼도 안 쓸 때를 기준으로 계산하므로, 생활자금 지출 후 잉여소득으로 매입한다면 그 기간은 대략 2배 이상 소요될 수 있다.

또한 내 집 마련 시 대출을 조달하지 않으면 매입하기 어렵다는 뜻도 된다. 이 비율이 낮아지면 낮아질수록 주택가격이 안정된 지역이 된다. 전국 5.4배는 무리없는 비율로 판단된다.

문제는 집값이 높은 수도권은 6.8배이고 서울은 13을 넘어섰다. 서울에서 집을 사기란 갈수록 어려워진다. 주택가격 안정을 위해 정교한 대책이 필요함을 의미한다.

평균적으로 자가에 거주하는 기간 10.7년은 고가주택일 경우 장기보유특별공제(최대 10년, 80%)를 공제받을 수 있는 시간이다. 고가주택이 아닌 1주택자는 투자에 성공하려면 한 곳에 오래 머물기보다 옮겨 다녀야 유리할 수도 있다.

일반적으로 특정 지역에 거주하기 시작하면 보통 10년간은 움직이지 않는다는 것이다. 대부분의 사람은 2년(?) 이상 해당지역에 거주하면 적응이 되고 익숙해져 그 곳을 제일 살기 좋은 곳으로 인식하는 경향이 있다.

우리나라는 전통적으로 농경정착 문화를 기반으로 하기에 한 지역에 정주하는 성향이 강하다. 이런 현상은 나이가 들수록 더 강하게 나타난다. 다만, 임차인 거주기간은 3.2년이다. 상대적으로 자가보유자와 큰 편차를 보이고 있다.

그 만큼 주거안정이 쉽지 않다는 의미다. 정부에서 추진하고 있는 계약갱신청구(요구)권은 그런 차원에서 합리적이다. 2년을 거주하고 2년을 더 연장할 수 있는 ‘2+2’는 무리 없어 보인다.

이사를 하는 이유에 교육이 없다는 것은 의외이다. 물론 조사항목에 없을 수도 있지만, 여러 내용에 포함된 것으로 판단된다. 시설, 설비상향은 결국 새 집을 선호한다는 의미다.

노후주택이 늘며 새 아파트 등에 대한 선호도가 갈수록 높아지고 있다. 이 추세는 앞으로도 계속 강세를 보일 것이다. 서울 외곽지역에 정비사업 등을 통해 지어진 새 아파트는 전용면적 85㎡(약 34평)를 기준으로 대부분 10억원을 넘어섰다.

집과 직장은 가까워야 한다는 관점에서 도심집중, 직주근접 형태의 주거이동은 당연할 수밖에 없다. 공원 등 환경적인 요인 등의 선호도도 갈수록 높아진다. 점차 거주의 쾌적성이 부각되는 때가 오고 있다.

주택이 꼭 필요하다는 비율 84.1%! 집은 가구의 안식처이고 삶의 공간이지만, 투자 대상이 되기도 한다. 실수요자라도 자기 집값이 오르길 당연히 기대한다.

자가점유율과 비교하면 편차가 너무 크다. 이 차이(정확히는 자가보유율과의 차이)가 결국은 주택 매입수요라고 할 수 있다.

주택공급은 다주택자의 매물로 충당을 하던, 아니면 그 숫자만큼 신축을 해야 한다. 주택의 수요와 공급을 체계적으로 잘 관리해야 주택시장 안정을 이룰 수 있다.

최저 주거수준에 미달하는 가구가 106만에 달한다는 것은 아직도 주거의 사각지대에 놓인 취약계층이 그 만큼 많다는 의미로 정부 등 공공의 역할을 필요로 한다.

공공임대아파트는 초소형, 고밀도 공급을 통해 조속한 확대가 절실하다. 공공임대는 면적을 크게 하기보다는 작더라도 많은 수요자를 수용할 수 있도록 대량 공급이 우선이라는 생각이다.

주거지원 정책 중 꼭 필요하다고 느끼는 부분이 주택구입자금 등의 대출지원이다. 주택 구매력의 한계로 본인 자금 만으로 집을 사기 쉽지 않다는 것을 확인해준다. 소득대비 상대적으로 집값, 전셋값이 너무 높아졌다는 뜻이다.

결국 대출규제는 투자자가 아니라, 실수요자에게도 큰 영향을 미치는 것임을 알 수 있다. 실수요자에게는 일정부분 예외 적용이 요구된다.

특히 대출규제 완화를 검토해야 하는 부분은 아파트 중도금대출(9억원 초과) 금지이다.

종전에도 언급했듯이 일반 매매시장에서는 주택가격 15억원 초과가 대출금지이다. 중도금도 이 기준으로 상향해야 한다.

물론 다주택자가 아닌 무주택자로 제한하는 등의 보완을 한다면 실수요자의 주거사다리 확보 차원에서 충분한 의미가 있다.

그리고 생애최초 주택구입자금 대출에 대한 혜택을 확대해야 한다. 생애 처음으로 집을 사는 만큼 부부합산 소득기준, LTV 등의 제도개선이 요구된다.

※ 본 기사는 한국금융신문에서 발행하는 '재테크 전문 매거진<웰스매니지먼트 7월호>'에 게재된 기사입니다.

[박합수 KB국민은행 수석부동산전문위원 박사]