[IPO 포커스] 태평로빌딩에 투자…연 6%대 배당 리츠 내달 상장

[한국금융신문 한아란 기자]

“이지스밸류플러스리츠는 향후 추가 유상증자를 통해 태평로빌딩과 같이 입지가 우수하고 임대가 안정화된 우량 오피스를 보유하고 있는 펀드나 리츠를 선별적으로 편입해 투자하는 장기성장전략을 갖고 있습니다.”

정석우 이지스자산운용 국내 투자부문 대표는 5일 서울 여의도에서 열린 이지스밸류플러스리츠 기업공개(IPO) 기자간담회에서 “당분간 리츠 규모가 커지고 성장할 때까지는 서울의 핵심 지역에 위치한 우량한 오피스 위주로 투자하다가 추후 시장 환경 등을 고려해서 변동성이 낮은 물류센터라든지 데이터센터 등에 대한 투자도 고려하고 있다”며 이같이 말했다.

이지스밸류플러스리츠는 현재 34조원이 넘는 부동산 운용자산(AUM)을 보유하고 있는 국태 최대 부동산 자산운용사인 이지스자산운용에서 처음으로 출시하는 상장 리츠다. 투자자가 리츠의 주식에 투자하고 리츠가 실물 부동산을 보유한 부동산 펀드의 수익증권을 취득하는 구조다.

첫 투자자산은 서울시 중구에 위치한 태평로빌딩이다. 이지스밸류플러스리츠는 이번 공모를 통해 1185억원을 조달해 태평로빌딩을 보유한 ‘이지스97호펀드’의 수익증권 99%를 1132억원에 매입할 계획이다. 자산관리는 이지스자산운용이 맡는다.

태평로빌딩은 서울의 중심업무지구(CBD) 중에서도 핵심인 시청 권역에 위치한 연면적 4만㎡(약 1만2100평), 지하 6층~지상 26층 규모의 프라임급 오피스다. 빌딩 주변 500m 내 다수의 대기업, 국내외 금융사, 다국적 기업 등이 위치해 해당 기업과 관계사에서 발생하는 임차수요가 높다.

19개 임차사가 입주해있는 다수 임차인(Multi-tenant) 오피스로 이중 삼성생명, CJ대한통운, 중국공상은행(ICBC), 보람상조 등 우량 임차인이 임차 면적의 65.1%를 차지하고 있다. 임대율은 약 95%에 달한다. 임차인의 임대차 만기가 분산돼 있어 급격한 공실률 상승 가능성도 낮다는 평가다. 태평로빌딩의 지난 4월 기준 공실률은 5.6%, 가중평균잠여임대기간(WALE)은 2.3년 수준이다.

정 대표는 “단일 임차인 빌딩은 임대 만기가 돌아오게 되면 대량 공실 위험에 노출되는 반면 다양한 임차인 구성으로 임대 만기가 다양하게 분산돼있는 경우에는 오히려 대량 공실에 대한 리스크가 상당히 감소해 공모 리츠와 같은 상품에 좀 더 적합하다”며 “시청 권역은 임대수요가 상당히 풍부한 지역으로, 공실이 발생하더라도 임차인들을 빠른 시간 내에 대체할 수 있다는 장점이 있다”고 강조했다.

이어 “태평로빌딩은 이지스97호가 매입한 이후 3년간 약 30억원 규모의 설비투자(CAPEX) 비용을 들이는 등 지속적인 관리를 통해 임대 경쟁력를 유지하고 있다”며 “매년 4억원 정도의 유지보수비를 책정했으며 현재의 우수한 상태를 유지함으로써 임대경쟁력 계속해서 제고해나갈 계획”이라고 말했다.

이지스밸류플러스리츠의 예상 배당수익률은 5.17년 평균 연 6.20%, 10년 평균 연 6.45%다. 이지스밸류플러스리츠는 이지스97호와 동일명목의 보수를 이중으로 수취하지 않고, 지스97호가 수취하지 않는 운용성과만을 수취한다. 세제 혜택도 있다. 리츠에 투자하는 개인투자자는 조세특례제한법에 따라 판매사에 신청하면 3년 이내에 지급 받는 배당소득에 대해 종합소득과세표준에 합산하지 않고 9%의 세율로 분리과세를 적용받을 수 있다.

이지스밸류플러스리츠의 총 공모주식 수는 2370만주다. 주당 공모가는 5000원으로 총 1185억원을 공모한다. 오는 10일~11일 기관투자자를 대상으로 수요예측을 진행한 뒤 16~17일 기관투자자와 일반투자자 공모청약을 진행할 예정이다. 상장 대표 주관사는 삼성증권이 맡았으며 인수회사는 한화투자증권과 신영증권이다. 상장 예정 시기는 오는 7월 중이다.

한아란 기자 aran@fntimes.com