건설사 2분기 도시정비사업 러시…신반포21차·반포3주구·한남3구역 등 속속 대기

[한국금융신문 장호성 기자] 코로나19(신종 코로나 바이러스) 확산으로 잠시 주춤하던 건설사들의 도시정비사업 수주 경쟁이 5월 말부터 6월까지에 걸쳐 다시금 불붙을 전망이다.

오는 24일 시공사 선정 임시총회를 앞두고 있는 갈현1구역을 필두로, 28일에는 신반포21차, 30일에는 반포3주구, 내달 20일에는 한남3구역 등이 각각 시공사 선정 임시총회를 진행할 예정이다.

롯데건설의 수의계약 방식 수주 가능성이 높게 점쳐지는 갈현1구역을 제외하면, 나머지 재개발·재건축 수주전에서는 대형 건설사들의 치열한 눈치싸움이 이어지고 있는 상태다.

특히 코로나19 사태로 인해 해외수주에 먹구름이 끼는 등 새 먹거리 찾기가 필수불가결해진 상황에서, 건설업계의 도시정비 사업 수주 경쟁은 갈수록 치열해질 것으로 전망된다.

◇ ‘신반포21차’ 포스코건설 vs GS건설, 핵심 공약 ‘후분양’ 격돌

신반포21차에서는 포스코건설과 GS건설이 맞붙고 있다. 신반포21차 아파트는 서울 서초구 잠원동 59-10번지 일대에 지난 1984년 완공된 2개동 108가구 규모의 단지로, 재건축을 통해 지하4층~지상20층 2개동 총 275가구로 탈바꿈하게 된다. 이 단지의 시공사 선정 총회는 오는 28일로 예정된 상태다.

포스코건설은 신반포 21차 재건축에 조합원 금융부담이 없는 후분양을 추진하고 있다. 포스코건설이 자체보유자금으로 골조공사 완료 시까지 공사를 수행하고 그 이후 일반분양하여 공사비를 지급받음으로써, 조합원은 입주 때까지 중도금이나 공사비 대출이자 부담이 없도록 한다는 계획이다.

후분양은 골조공사가 모두 완료되는 시점 이후에 분양하는 방식으로, 통상 조합이 분양 이전에 금융기관으로부터 공사비를 조달해 공사비를 지급하기 때문에 조합측에서 이자를 부담하게 되고, 이 부담은 입주시에 조합원 부담으로 돌아가게 된다. 그러나 포스코건설은 이 사업과 관련해 공사비 대출없는 조건을 제안함으로써 조합의 이자부담이 발생되지 않을 뿐 아니라, 대출 절차에 소요되는 일정이 불필요함으로써 사업이 지연될 가능성도 전혀 없다는 설명이다.

GS건설은 신반포21차 단지명으로 ‘반포 프리빌리지 자이’를 제안하고 반포 일대에 7,370여가구의 메머드급 자이(Xi) 브랜드 타운을 조성하겠다는 청사진을 밝혔다. 신반포로를 따라 정방형으로 배치되는 단지의 장점을 살려 기존 아파트와는 차별화 되는 랜드마크 외관 설계를 적용하여 브랜드 타운의 중심으로 단지 가치를 극대화 한다는 구상이다. 이들 역시 포스코건설과 마찬가지로 프라임 타임 분양제를 제안하는 등 수주전에 불을 붙이고 있다.

후분양 카드는 정부의 분양가상한제 본격 시행에 따라 향후 강남권 재건축 수주전에서 자주 보일 것으로 예상되는 전략이다. 분양가 상한제 적용으로 사업성이 악화하면 조합이 재건축을 중단하거나 연기할 가능성이 크다 보니, 시공권을 따내기 위해 '후분양' 카드로 금융부담을 건설사가 가져감으로써 조합원들의 마음을 돌린다는 전략이다.

◇ ‘반포3주구’ 삼성물산 vs 대우건설, 수주전 과열 양상에 우려도

반포주공 1단지 3주구에서는 삼성물산과 대우건설이 격돌하고 있다. 반포3주구 재건축사업은 서울시 서초구 반포동 1109번지 일대의 반포아파트를 지하3층~지상35층 아파트 17개동, 2,091세대로 재건축하고 상가 등 부대복리시설을 건설하는 프로젝트다. 반포3주구 조합은 지난 해 12월, 기존 시공사 선정을 취소한 후 새로운 시공사를 선정하는 절차를 진행 중이다.

이 단지는 19일 열리는 1차 합동설명회와, 이어 30일 진행되는 2차 합동설명회 및 시공사 선정 총회 등이 예고된 상태다.

5년여 만의 도시정비 사업 복귀로 주목을 끌었던 삼성물산은 높은 신용도와 안정적인 자금조달 역량을 강점으로 반포3주구에 준공 후 분양을 제안했다. 동시에 1년 이상 사업진행 기간을 앞당겨 조합원에 최고의 가치를 제공하겠다고 강조했다. 삼성물산은 이와 함께 조합원 부담을 줄이기 위해 시공사 선정 이후 물가 상승 등의 요인에 따른 공사비 인상을 하지 않는다는 계획이다.

대우건설 또한 선분양, 후분양과 함께 리츠 방식을 선택지에 추가했다. 조합이 원하면 후분양을 하거나 리츠 회사를 설립해 일반분양분도 사주겠다는 제안을 했다. 리츠 자산관리회사(AMC) '투게더 투자운용'이 재건축 리츠를 설립해 일반분양을 사들여 일정기간 임대주택으로 운영한 뒤 운영 기간 종료 후 시세 수준으로 매각하겠다는 제안도 나왔다.

다만 이 단지는 ‘클린수주 시범 사업장’으로 선정됐음에도 경쟁 과정에서 일부 잡음을 내며 우려를 사고 있다. 홍보 과정에서 과열양상이 빚어지며 고소전이 오고가기도 하는 등, 서울시 역시 수주전 진행 과정을 우려섞인 시선으로 바라보고 있다.

◇ ‘한남3구역’, 현대건설 vs GS건설 vs 대림산업, ‘매머드급’ 사업에 관심 집중

한남3구역에서는 현대건설, 대림산업, GS건설 3곳이 경쟁을 벌이고 있다. 한남3구역은 한남동 686번지 일대(38만6395.5㎡)에 지하 6층~지상 22층 아파트 197개동 총 5816가구(임대 876가구 포함)와 근린생활시설을 짓는 사업이다. 공사 예정 가격만 1조8881억원으로, 총사업비가 약 7조원에 달하는 매머드급 사업으로 주목을 끌고 있다.

지난 18일 열린 입찰제안서 개봉 및 기호 추첨에서는 현대건설이 1번, 대림산업이 2번, GS건설이 3번 순으로 뽑혔다. 현재 조합은 각 회사의 제안을 비교표로 만드는 작업에 들어간 것으로 전해졌으며, 이후 다음달 초 시공사 합동설명회를 거쳐 6월 20일 2차 합동설명회 및 시공사 선정 총회를 진행할 예정이다.

특히 이 단지는 향후 치러질 한강변 도시정비 사업에 있어서도 중요한 거점이 될 것으로 전망되므로, 건설부동산업계의 주목도도 그 어느 때보다 큰 상황이다.

한남3구역 수주전은 지난해 불법 홍보와 제안 위법성 시비 등이 얽히는 등 수주전이 과열양상으로 접어들며 국토교통부와 서울시의 개입으로 한차례 무산된 바 있다. 올해는 당국이 ‘클린수주’ 방침을 내세우면서 각 사는 이에 호응해 상호비방 등의 네거티브 과열경쟁을 지양하고, 공약 위주의 경쟁을 벌이고 있다.

현재 건설사들이 한남3구역에 제안한 단지명은 현대건설 '한남 디에이치 더로얄', 대림산업 '아크로 한남 카운티', GS건설 '한남자이 더 헤리티지' 등이다.

현대건설은 전 세계 최초로 공기청정 및 바이러스 살균 기술을 결합한 세대용 환기 시스템 상용화를 완료하고, 초미세먼지 저감을 위한 토탈 솔루션 ‘H 클린알파 2.0’을 완성해 이를 한남3구역에 적용하겠다는 공약을 내건 상태다. 또한 이들은 지난해 1차 입찰에서 조합원들에게 가구당 5억원의 최저 이주비를 제시하기도 했다.

GS건설은 앞서 한남하이츠 시공권 확보는 물론, 자이(Xi) 브랜드를 앞세운 프리미엄 전략을 이어갈 것으로 분석된다. 이들은 또한 일반분양가를 3.3㎡당 7200만원까지 보장하겠다는 약속을 내놓기도 했다.

대림산업은 한남3구역 단지 가치 극대화에 초점을 둔 미래가치 제안과 준법 수주를 강조했다. 과다 경쟁을 지양하고 단지 가치를 높일 수 있는 설계 방안 연구에 초점을 맞추겠다는 의도다. 이러한 계획의 일환으로 대림산업은 이주비 담보인정비율(LTV) 100%를 보장하고, 임대아파트가 없는 단지를 공급하겠다는 제안을 내놓기도 했다.

장호성 기자 hs6776@fntimes.com