[부동산 투자 절세와 대출 뽀개기 전략 (2)] 점점 세지는 부동산 대출 규제 강도, 돈 빌릴 방법은 있나

[WM국 김민정 기자] 정부의 대출 규제의 선이 점점 높아지고 있다. 자금줄을 막아야 집을 사려는 수요가 줄어들 수밖에 없는 탓이다.

지난해 12월 16일부터 15억원 초과 고가 주택 주택담보대출이 아예 금지 된 데다 올해부터는 9억원 초과 주택 보유자에 대한 전세자금대출도 사실상 막혔다.

2017년부터 연이어 이어진 부동산 대책 영향으로 대출 규제가 점점 강화됨에 따라 이제 어느 정도가 되어야 대출이 가능한 건지 그 기준을 가늠하기도 어려운 지경이 됐다.

15억원 넘는 집 대출 금지… 전세자금대출도 막막

12·16 부동산 대책을 보면 15억원 초과 고가 주택 주택담보대출을 아예 금지한 데다 9억원 초과 주택도 대출 가능 금액이 줄어 매매가 어려워졌다.

이전에는 주택가격에 관계없이 LTV(주택담보대출비율) 40%를 적용했지만, 앞으로는 9억원까지 40%, 9억원을 넘으면 20%를 적용한다. 시가 14억원 주택의 경우 대출 한도가 5억 6,000만원에서 4억 6,000만원으로 1억원 줄어든다.

분양가상한제 여파로 청약시장 문을 두드리는 실수요자가 부쩍 늘었지만 막상 청약에 당첨돼도 문제다. 서울을 비롯한 투기과열지구는 분양가가 9억원을 넘을 경우 분양가의 60% 수준인 중도금 대출을 받기 어렵다.

이 때문에 정부 대출 규제가 현금 자산이 적은 젊은층 내집마련을 어렵게 한다는 비판도 이어지고 있다.

심지어 전세대출까지 틀어 막혔다. 시가 9억원 초과 주택을 보유한 1주택자의 경우 본인 집을 전세 놓고 다른 전셋집을 구할 때 대출을 못 받는다.

전세대출 규제는 보유 주택 수와 연소득에 따라 달리 적용되는데, 보유 주택 수는 부부 합산으로 계산해 무주택자, 1주택자, 다주택자로 구분할 수 있다.

1주택자는 시가 9억원 초과 고가 주택과 9억원 이하 비고가 주택으로 나눈다. 연소득 기준은 부부 합산 1억원 초과를 고소득자로 보고 1억원 이하는 중·저소득자로 분류한다.

2018년 9·13 대책을 시작으로 전세대출과 보증에 대한 제한이 본격적으로 시작됐다. 9·13 대책으로 다주택자 전세보증이 모두 막혔다. 1주택자 중에서는 고소득자 공적보증을 제한하는 내용이 포함됐다.

지난해 10·1 부동산 대책에서는 시가 9억원 초과 1주택자도 공적보증이 제한됐다. 여기에 12·16 대책으로 사적보증이 금지됐다. 이에 따라 시가 9억원 초과 1주택자는 어디서도 전세보증을 받지 못하게 됐다.

다만, 무주택자는 모든 전세대출을 받을 수 있다. 소득이 부부 합산 1억원을 초과해도 공적·사적보증 모두 이용 가능하다. 특별한 사정이 없으면 무주택자는 전세보증금의 80%까지 전세대출을 받을 수 있다.

주담대 대신 신용대출 이용자 늘어

상황이 이렇다 보니 신용대출로 눈을 돌리는 이들이 늘고 있다. 특히 시중은행 모바일 비대면 신용대출의 경우 3분만에 나올 정도로 빠르고 편리하다는 점에서 ‘컵라면 대출’로도 불린다.

DSR(총부채 대비 원리금상환비율) 요건만 충족하면 2~3%대의 금리로 최대 2억 5,000만원까지 대출 가능하다.

실제로 신한·KB국민·하나·우리·NH농협·한국카카오은행 등 6개 시중은행의 지난 1월 말 신용대출 잔액은 122조 3,000억원으로 전년 대비 12.1% 늘어난 것으로 집계됐다.

반면 1월 말 전체 가계대출은 전년 대비 7.9% 증가해 지난해(8.5%)보다 증가폭이 줄어들었다. 전세자금대출이나 주택담보대출이 감소 혹은 정체를 보이는 것과 다른 양상이다.

김상봉 한성대 경제학과 교수는 “담보대출이 막히면서 주택 구입을 위해 신용대출로 일부 갈아타는 현상이 나타나고 있다”며 “담보대출을 생활자금 등으로 용도를 변경해서 쓸 수도 있는데 이런 분들이 담보대출이 막히면서 신용대출을 이용하고 있는 것”이라고 밝혔다.

다만, 신용대출 금리는 담보대출에 비해 상대적으로 더 높고 이용자가 고령층인 경우가 많아 가계부채의 질이 나빠질 수 있다는 우려가 있다.

또 이들이 대출이 막힌 은행권이 아닌 제2금융권이나 대부업에서 담보대출을 받을 가능성도 높다.

실제 금융위원회가 지난해 12월 26일 발표한 ‘2019년 상반기 대부업 실태조사 결과’를 보면 전체 대부업 대출 규모가 반년 사이 6,000억원 감소한 상황에서도 담보대출은 5,000억원 가까이 증가했다.

주택담보대출이 불가능한 은행권에서는 신용대출이 늘고, 대부업 쪽에서는 신용대출(평균 20.8%)보다 금리가 낮은 담보대출(평균 14.7%)이 늘고 있는 것이다.

개인 부동산담보 P2P 대출 1조 육박… 전체 대출시장 1/4

P2P 대출 역시 빠르게 늘고 있다. P2P 대출은 온라인 플랫폼에서 불특정 다수의 투자자가 차입자에게 돈을 빌려주고 일정 이자를 받는 사업 모델이다.

직장인이나 자영업자에게 무담보로 돈을 빌려주는 신용대출, 부동산이나 동산을 담보로 잡고 대출을 내주는 담보대출, 소형빌딩이나 빌라 건축에 돈을 대는 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 등의 형태가 있다.

한국P2P금융협회에 따르면 지난 2월 말 기준 개인 부동산담보 P2P 대출액은 9,616억원으로 집계됐다. 이는 협회가 개인 부동산담보 P2P 대출액을 처음 공시한 2017년 3월 655억원에 비해 14.6배 증가한 수준이다.

대출 증가속도도 매우 가파르다. 2017년 12월 1,803억원을 기록한 이후 2018년 12월 3,848억원, 지난해 말 8,624억원으로 껑충 뛰었다. 지난 1월엔 누적 9,091억원으로 첫 9,000억원을 돌파했다.

최근 두 달 새 1,000억원가량의 대출이 증가한 셈이다. 법인이 P2P 업체를 통해 받은 부동산대출까지 합하면 부동산담보 P2P 대출액은 2월 말 기준 1조 6,069억원에 달한다. 전체 P2P 대출의 4분의1이 넘는 금액이다.

문제는 우량 업체로 불리는 상위권 업체들마저도 연체율이 치솟으면서 업계 전반에 대한 신뢰가 떨어지고 있는 것이다.

누적 대출액 1조 609억원으로 업계 1위 테라펀딩의 2월 말 연체율은 18.98%로 지난 1월 17.48%에 비해 1.5%포인트 올랐다. 또 다른 상위권 업체인 어니스트펀드의 연체율도 같은 기간 6.23%에서 6.53%로 상승했다.

이와 관련 한국P2P금융협회 등은 지난해 12월 23일 ‘주택 매매 목적의 대출 취급 금지에 관한 자율규제안’을 발표했으나 금융위원회와 금융감독원이 P2P 업체를 규제할 방법은 없다.

금융위원회 측은 ”행정지도를 통해 전세대출 보증 제한 규제를 회피하거나 우회하는 행위도 제한할 것”이라며 전세대출 규제 회피 수단으로 이용된다고 판단될 경우 해당 금융회사에 대한 공적보증 공급 제한 등의 추가 조치를 시행한다는 방침을 세우고 있는 정도다.

※ 본 기사는 한국금융신문에서 발행하는 '재테크 전문 매거진<웰스매니지먼트 4월호>'에 게재된 기사입니다.

김민정 기자 minj@fntimes.com