[부동산 이슈] 분양가상한제 도입 이후 청약 전략은?

[한국금융신문 김성욱 기자] 일종의 최고 가격제인 분양가상한제는 공급자의 수익이 줄고 소비자 잉여가 커지는 것을 의미한다. 따라서 투기과열지구 중심으로 재건축·재개발 시장은 위축되고 분양 시장 쏠림 현상은 두드러질 것으로 예상된다.

하지만 전매 제한 강화나 의무 거주 요건이 도입되므로 ‘묻지마 청약’은 금물이다. 중간에 분양권을 되팔거나 입주 시점에 전세를 놓다가 나중에 입주한다는 ‘선전세-후입주’ 전략이 불가능하기 때문이다. 향후 청약 준비 시 고려할 사항을 짚어본다.

분양가상한제 재건축·재개발은 직격탄

분양가상한제가 시행되는 지역은 지역별로 투기과열지구 민간택지에 한정돼 있다. 투기과열지구는 서울, 과천, 분당(판교), 하남, 광명, 세종, 대구 수성구 등 총 31곳이다.

정부는 이번에 분양가상한제 적용의 필수 요건을 기존 ‘직전 3개월 주택 가격 상승률이 물가 상승률의 2배 초과인 지역’에서 ‘투기과열지구로 지정된 지역’으로 개정했다. 또 정부는 분양가상한제를 투기과열지구 전역으로 지정하지 않고 시장 불안이 심한 특정 동(洞) 단위로 지정했다.

관심이 모아지고 있는 재건축·재개발 사업은 상한제 적용 시점을 ‘관리처분계획인가를 신청한 단지’에서 ‘최초로 입주자 모집승인을 신청한 단지’로 변경했다.

다만 이미 법 공포일 이전에 관리처분계획인가를 받은 단지는 적용을 6개월 유예하기로 했다. 관리처분계획인가는 받았지만 아직 분양(입주자 모집) 단계에 이르지 못한 단지는 서울 시내에서 61개, 6만 8,000가구에 이른다.

이들 단지는 내년 4월 말까지 일반 분양 모집 공고를 신청하면 상한제 대상에서 제외된다.

후분양을 통해 분양가 규제를 피하려던 일부 재건축과 재개발 단지들은서둘러 선분양으로 되돌아갈 가능성이 높다.

주택도시보증공사(HUG)의 규제를 통한 선분양을 선택하는 것이 후분양보다 일반 분양 수입에서 더 유리하기 때문이다. 하지만 유예 기간이 촉박해 분양가상한제를 피하는 단지가 많지 않을 것으로 보인다.

분양가상한제 시행은 일반 분양 수입 감소에 따른 사업 수익 하락을 의미한다. 따라서 이론적으로 볼 때 투기과열지구의 재건축과 재개발 투자 수요는 줄어들고 가격이 크게 오르기는 힘들다.

수요자의 관심은 단기적으로 신축 아파트나 일반 아파트로 이동할 가능성이 있다. 그러나 재건축과 재개발이 약세로 돌아설 경우 신축 아파트나 일반 아파트도 지속적으로 반사이익을 누리기 어렵고, 나 홀로 강세는 쉽지 않다.

주로 투자 수요에 의해 움직이는 재건축과 재개발은 주택 가격을 이끌어가는 선발대, 실수요 중심의 일반 아파트는 재건축과 재개발을 따라가는 후발대 성격이 강하기 때문이다. 후발대가 선발대를 앞설 수는 없다.

더욱이 무주택자가 굳이 집을 사지 않고 값싼 상한제 아파트를 분양받기 위해 기다린다면 주택 거래가 크게 늘어나기 어렵다.

국토연구원이 민간택지에 분양가 상한제를 도입할 경우 서울 주택 매매 가격을 연간 1.1%포인트, 4년간 11%포인트 하락시키는 효과가 나타날 것이라는 전망을 내놓은 것도 같은 맥락이다.

상한제가 공급 부족 신호?

문제는 최근 이런 경제학적인 접근이 잘 먹히지 않는다는 데 있다. 오히려 분양가상한제를 공급 부족이라는 비합리적인 프레임으로 해석하면 단기적인 집값 안정 효과조차 나타나지 않는다.

경제학자 존 메이너드 케인스는 “빙판이 얇으면 스케이트 날을 벼릴수록 위험은 오히려 커진다”고 말했다. 시장이 비합리적으로 움직이는데, 합리적인 해석 장치로 분석하면 되려 낭패를 볼 수 있다는 얘기다.

이에 전문가들은 분양가상한제가 주택 시장에 3가지 신호를 보내고 있다고 전했다. 박원갑 KB국민은행 부동산전문위원에 따르면 ‘재건축·재개발 타격’, ‘청약 대박’, 그리고 ‘공급 부족’이 그것이다.

박 위원은 “언론이나 유튜브, 인터넷 카페 등에서 분양가상한제를 주로 공급 부족에 초점을 맞추다 보니 수요자의 불안 심리가 유발되고 있다”며 “부동산 시장은 단기적으로 펀더멘털보다는 시장 참여자들의 집단 기대심리를 반영하기 때문에 분양가상한제 시행을 앞두고 5년 이내 신축 아파트가 오름세를 보이자, 구축 아파트도 영향을 받고, 이러다 보니 타격을 받아야 할 재건축까지 하락세가 크지 않은 상황”이라고 설명했다.

사실 겉으로 보면 분양가상한제가 도입되면 값싼 아파트가 많아지기 때문에 지금 아파트를 분양받지 않는 게 낫다. 아마도 서울에서 청약 가점 70점 이상인 장기 무주택자는 청약 신청을 연기할 가능성이 높다.

하지만 그 이하 청약 가점인 경우 분양가 상한제가 도입되면 당첨 커트라인이 올라갈 수 있으므로 지금 통장을 쓰는 게 낫다고 판단할 것이다.

그리고 상한제가 시행되면 서울 지역에서 재건축과 재개발 사업이 위축돼 공급이 원활하지 않을 것이라는 걱정도 청약 열풍에 한몫하는 것으로 분석된다. 신규 분양이 나올 때 지금 통장을 쓰자는 생각에서다.

요즘 재고 시장이나 청약 시장에서 나타나는 공급 부족 프레임은 실체보다 불안 심리에 기인한 측면이 크다. 그래서 정부는 불안 심리가 더 이상 유발되지 않도록 명확한 신호를 보내야 하고, 일반 소비자도 분위기에 휩쓸리는 것은 바람직하지 않다.

상한제 아파트 당첨보다 중요한 자금 계획

분양가상한제 아파트의 분양가는 주변 시세보다 70~80% 낮아질 것으로 정부는 예상했다. 일부 재건축 조합장은 현재 HUG의 분양가 규제 때보다 10~15% 낮아질 것으로 예상한다.

강남과 같은 인기 지역은 시세의 60%, 거의 반값에 공급될 것으로 보인다. 그래서 청약 당첨만 되면 ‘로또의 로또’라는 말이 나오고 있다.

하지만 전반적으로 대출이나 전매 제한이 심해 ‘묻지마 청약’은 곤란하다. 분양가 9억원이 넘어서면 대출이 안 되고 그 이하라도 주택 가격의 40%까지만 대출이 허용된다. 중간에 되팔기도 어렵다.

현재 투기과열지구 내 민간 아파트의 분양권 전매 제한 기간이 계약 후 3~4년인데, 주변 시세에 따라 5~10년으로 확대됐다.

주변 시세의 80% 미만은 10년, 80~100% 미만은 8년, 100% 이상은 5년간 전매 제한을 적용 받도록 한 것이다. 서울 지역 대부분이 10년(입주 후 7년)이라고 봐야 할 것이다.

이번에 도입할 의무 거주 요건은 더 챙겨야 한다. 정부는 연내에 관련법을 개정, 민간택지 분양가 상한제 주택에 대해서도 분양 계약자가 일정 기간 살아야 하는 의무 거주 요건을 둘 예정이다.

현재 공공주택 특별법 시행령 제51조에 따르면, 분양 계약자가 최초 입주 가능일부터 90일 이내에 입주해야 하고, 의무 거주 기간에 계속해서 거주해야 한다.

의무 거주 요건을 도입하면 입주 때 전세로 임대를 놓기가 어려워진다. 그동안은 분양을 받았는데 잔금이 모자라면 전세를 놓아서 치렀지만 이런 전략이 통하지 않는다는 점을 고려해야 한다.

※ 본 기사는 한국금융신문에서 발행하는 '재테크 전문 매거진<웰스매니지먼트 12월호>'에 게재된 기사입니다.

김성욱 기자 ksu@fntimes.com