[이창희 하나자산신탁 대표이사 사장] 발전 방향 모색이 필요한 부동산신탁업

우리나라의 부동산신탁업은 1991년, 신탁을 통해 부동산 거래를 수반하지 않는 개발을 유도하여 지가상승을 억제하고, 부동산개발 과정에서 신탁회사의 전문성과 공정성을 활용하면서 업무의 투명성을 확보하기 위해 도입되었으며, 이후 부동산을 수탁 받아 관리, 처분, 운용, 개발, 그 밖에 신탁 목적의 달성을 위한 기능들을 수행함으로써 거래의 투명성과 객관성을 담보하는 긍정적인 역할을 수행하였다.

전업회사로서 부동산신탁사는 공공기관 자회사로 4개의 선발사(1991년 자산관리공사의 대한부동산신탁(코레트신탁)과 한국감정원의 한국부동산신탁, 1996년 한국토지신탁, 1996년 KB부동산신탁)가 설립되었으며, IMF를 거치면서 구조조정으로 2개사(코레트신탁, 한국부동산신탁)가 퇴출되고, 부동산신탁사에 대한 관리감독이 강화되었다.

이후 진입규제 완화 등으로 2009년까지 9개사가 추가적으로 신규인가를 받아 올해 상반기만 해도 11개사가 영업 중이었으나, 하반기엔 10년만에 3개사가 신규 영업인가를 받으면서 현재 부동산신탁사는 14개사로 늘었다.

부동산신탁사들간의 경쟁은 예전부터 있어 왔지만, 앞으로는 더욱더 심화될 것으로 보인다.

부동산신탁업의 업무영역 및 시장 확대는 미진한 상황에서 경쟁사들이 계속 늘어나는 게 가장 큰 이유라고 할 수 있다. 부동산신탁업의 업무영역 확대가 미진한 이유는, 제도권하의 제한적 업무 수행도 그 이유 중 하나일 것이다.

다만 2016년 도시 및 주거환경정비법 개정으로 부동산신탁사가 재개발·재건축사업 참여의 길이 열렸고, 리츠 AMC 겸업 등으로 사업 다각화를 모색 중에 있기는 하다.

현재 부동산신탁사 중 올해 하반기에 신규인가를 받은 3개사를 제외한 11개사 중 리츠 AMC 겸업 인가를 받은 회사는 7개사이다. 올해 하반기에 신규로 인가받은 회사들도 모두 리츠 AMC 겸업 인가를 준비 중에 있는 것으로 탐문된다.

이러한 경쟁심화 환경 아래, 부동산신탁사들은 새로운 수익모델 발굴에 분주한 상황이다. 아마도 장기적으로 안정적인 수익구조의 사업모델 부재와 이에 더하여, 저성장·저물가·저금리의 뉴노멀 시대의 시작과 ‘소유’에서 ‘거주’로 패러다임이 변화하고 있는 등 시장 환경의 변화가 그 주된 원인으로 보인다.

이를 비추어 봤을 때 부동산신탁업의 장기적으로 안정적 수익구조를 가진 사업모델 중 하나는 임대형사업 이라고 할 수 있다.

현재 3년 전후의 개발·분양단계의 상품이 주 먹거리인 부동산신탁업의 실적은 부동산경기에 따라 영향을 받을 수 밖에 없다.

이에 반해 임대형사업은 개발과 임대·운용 및 관리까지 부동산의 전 생애주기를 사업영역으로 하며, 총 신탁기간을 고려했을 때 10년 전후의 장기적 안정적인 수익구조의 모델이다.

향후 부동산산업은 생애주기 전방분야(시행·시공·분양) 보다 후방분야(임대·관리·유통·생활서비스·리모델링 등)의 중요성이 더 증가하게 될 것이다.

임대형사업은 초반에 수익이 많이 발생하는 구조는 아니지만 임대형사업의 관리물건이 누적되면 부동산신탁사들에게는 장기적으로 안정적 수익구조의 사업모델이 될 수 있을 것으로 본다.

임대형사업이 신탁 본연의 기능인 개발은 물론 임대·운용 및 관리까지 포괄하고 있다는 점을 감안할 때 부동산신탁업계에서도 이를 확대하는 노력이 필요할 것이다.

또 다른 발전방향의 하나는 신탁상품의 다양화 및 업무영역 확대에 있다. 미국이나 일본의 사례를 살펴봤을 때 우리나라의 부동산신탁사들이 취급할 수 있는 신탁상품이 제한적인 것이 사실이다.

물론 미국이나 일본의 신탁업은 역사부터 우리나라보다 길고 우리와는 다른 특징을 갖고 있지만, 고객의 니즈를 충족시킬 수 있는 다양한 신탁상품들을 바탕으로 성장하고 있다.

우리나라도 우리의 실정에 맞게 신탁상품이 다양화되고 영역이 확대되어야 신탁업이 발전할 수 있을 것으로 생각된다.

예를 들어 부동산 매입 및 개발목적의 금전신탁의 경우 수요는 확대되고 있으나, 부동산개발 특화 금융회사인 부동산신탁사들에게는 사업비의 15% 이내로 제한되고 있어, 자체 자금조달 능력이 있는 위탁자가 사업비를 신탁하고자 하는 경우에도 이를 활용하고 있지 못한 실정이다. 부동산신탁사들의 제한적 금전신탁 허용으로 자금조달 기능이 강화된다면 부동산 개발사업 참여가 활성화될 것이다.

또한 부동산신탁사는 정비사업 중 재개발·재건축사업의 사업시행자 및 사업대행자로 참여가 가능하나 가로주택정비사업, 소규모주택정비사업, 주택조합사업, 전통시장정비사업 등에도 제도 정비를 통해 참여를 기대하고 있다.

부동산신탁업과 디지털기술과의 접목을 통한 새로운 서비스 제공도 고민해 보아야 할 영역이다.

최근 4차 산업혁명과 디지털 전환의 변화 속에 부동산(Property)과 기술(Technology)을 결합한 프롭테크(PropTech) 기업들이 혁신적인 기술을 바탕으로 부동산산업에 진입하여 소비자로 하여금 과거에 경험해 보지 못했던 새로운 디지털 경험과 서비스를 제공하고 있다.

국내 부동산시장 환경 및 부동산 고유의 특성(개별성, 낮은 유동성, 가치산정의 모호함, 낮은 기술 활용도 등)으로 디지털화의 한계가 있었으나, 최근 프롭테크 기업들은 혁신기술과 빅데이터를 접목하여 부동산산업의 여러 분야에서 다양한 플랫폼 서비스들을 제공하고 있다.

부동산산업의 디지털화는 광범위한 산업 내에서 세부 분야별로 속도의 차이는 존재하나 거스를 수 없는 메가트랜드로 이해되어야 하며, 부동산신탁업 역시 업무영역 및 상품·서비스의 확대를 위해서는 과감한 투자와 다양한 시도들이 이루어져야 할 것이다.

이를 위해서는 프롭테크 기업과의 전략적 제휴 및 투자를 통해 지속성장이 가능한 사업모델을 도출하고 시너지를 확대하는 것이 효과적일 것이다.

앞서 제시한 부동산신탁업의 발전방향을 포함한 전방위 시장 확대를 위한 노력이 선행된다면, 업계 전체의 발전은 물론 부동산신탁사들이 궁극적으로 지향하는 부동산종합자산관리회사로의 성장을 이뤄낼 수 있을 것으로 본다.

다만 부동산신탁업의 발전방향에 대한 과제는 부동산신탁업 관계자들만의 고민을 넘어선다. 부동산신탁업은 부동산시장을 비롯해 국가산업의 발전과도 연결되어 있기 때문일 것이다.

부동산신탁업 관계자들 모두가 공감대를 가지고 업계의 발전에 대해 깊이 있게 고민하고, 부동산시장의 변화에 유연하게 대처하면서 적극적으로 발전방향을 모색해 나아가야 할 것으로 생각된다.

이창희 하나자산신탁 대표이사 사장