[투자 포커스] 또다시 봄, 부동산시장에도 훈풍 불까

역대 최고의 부동산 규제에도 불구하고 떨어질 줄 모르던 서울 주택시장은 지난해 9·13대책에서 보유세 인상, 대출 규제, 주택임대사업자에 대한 세제 혜택 축소, 3기 신도시를 지정하겠다고 발표하면서 가격이 하락하는 등 안정세로 돌아섰고, 올해도 그 기조를 유지하고 있다. 모든 것이 다시 깨어나는 봄, 부동산시장도 활기를 되찾을 수 있을지 전망해본다.

올 봄 주택시장, 전반적으로 밝지 않아

올해 주택시장은 매매, 전세 모두 하향 안정화가 예상된다.

집이 한 채 있는 사람이 대출을 일으켜 새로 주택을 구입하려면 기존 집을 2년 내 팔아야 하고, 양도소득세 중과, 공시 가격과 공정시장가액비율 인상을 통한 종합부동산세 인상, 대출 금리상승, 주택임대사업자 세제 혜택 축소 등으로 투자자가 시장으로 들어올 유인이 없는 상황이다.

이에 따라 거래가 감소하고 가격도 약세가 예상된다. 그동안 많이 오른 서울과 경기 일부 지역은 약보합, 지방의 상승주인 광주, 대구, 대전은 강보합, 이외 지방은 하락이 전망된다.

전세시장도 입주 물량의 증가, 전세금 대출 규제로 전국적으로 약세가 예상된다.

건물, 상가, 오피스텔 등 비주거용 부동산도 인기 줄어들 듯

그동안 저금리로 인기가 높았던 건물, 상가, 오피스텔 등 수익형 부동산도 대출 금리 상승, DSR(총부채 원리금 상환 비율), RTI(대출 이자 대비 임대 수입 비율)의 시행으로 대출이 많이 나오지 않아 거래가 감소하고 인기도 줄어들 전망이다.

꼬마빌딩의 열풍이 불었던 소규모 빌딩시장도 대출 규제와 금리 인상, 경기 침체 영향으로 거래량이 감소할 것으로 보인다.

물론, 올해도 갈 곳 없는 부동자금은 건물시장을 기웃거리겠지만, 투자 목적의 거래는 줄어들고, 사옥 용도의 건물 구입이 좀 더 늘어날 것으로 예상된다. 상가시장도 예년 같지 않을 전망이다.

최저임금 인상과 경기 침체로 자영업자의 매출이 감소하고 폐업도 증가해 어려움이 예상된다.

기업체가 많이 들어서는 서울 마곡지구나 성수동 지역 등 업무 밀집 지역은 여전히 괜찮을 수 있지만 다른 지역은 선별적 접근이 필요하다.

소액으로 투자 가능한 오피스텔은 입주 물량이 지속적으로 증가하고, 대출 금리가 오르고 있어 보수적으로 접근하는 것이 좋다.

올해 오피스텔 입주 물량은 2004년 이후 가장 많은 8만 2,805실이 될 예정. 1인 가구 증가로 오피스텔 수요는 계속 증가할 것으로 예상되지만, 오피스텔 전체 수요의 70%를 차지하는 30대 이하 1인 가구가 2018년을 기점으로 상승 폭이 크게 둔화하고 있는 점은 참조할 만한 대목이다.

시장 하향안정화 전망…무주택자는 기회 잡을 만

올해 주택시장은 여러 규제의 시행으로 하향 안정화할 가능성이 높다. 3기 신도시로 지정된 과천, 하남 교산, 남양주 왕숙, 인천 계양에서 12만 2,000호가 공급될 전망이지만, 서울과 멀리 떨어져 있고 실제로 입주하기까지는 많은 시간이 필요해 주택시장에 미치는 영향은 제한적인 것으로 예상된다.

따라서 향후 1~2년간 주택시장은 금리 인상, 대출 규제, 경기 침체, 입주 물량 증가와 맞물려 약세를 보일 전망이다. 무주택자는 시장 추이를 지켜보되 시장이 움츠러드는 기회를 활용해 급매물을 알아보는 것이 좋다.

신규 청약시장은 무주택자에게는 좋은 기회다. 분양가 통제로 분양가가 저렴하고, 신축 아파트 선호도 증가로 투자 장점도 높기 때문에 신규 분양 아파트는 적극 노려볼 만하다.

또 청약제도 개편으로 추첨제 물량 중 75%를 무주택자에게 우선적으로 배정하는 것도 무주택자에게는 좋은 기회다.

※ 본 기사는 한국금융신문에서 발행하는 '재테크 전문 매거진<웰스매니지먼트 3월호>'에 게재된 기사입니다.

임채우 KB국민은행 WM스타자문단 부동산수석전문위원