코람코, 여주 물류센터 공실 해소…10개월 만에 임대율 100%

[한국금융신문 주현태 기자] 코람코자산운용이 공실률이 높았던 경기 여주 물류센터의 임대율을 10개월 만에 100%로 끌어올렸다. 저온창고를 상온으로 전환하고 신규 임차인을 유치해 자산 운영을 정상화했다.

코람코자산운용은 지난해 12월 매입한 ‘로지스포인트 여주’가 임대율 100%를 기록했다고 15일 밝혔다. 인수 당시 약 45%였던 임대율을 저온시설 전환과 신규 임차인 유치로 끌어올렸다. 임대 안정화에 따라 자산가치도 재평가될 것으로 기대된다.

로지스포인트 여주는 2023년 준공된 연면적 약 13만1000㎡ 규모의 대형 물류센터다. 지하 2층~지상 4층으로 조성됐으며, 영동고속도로 여주IC에서 약 2㎞ 떨어져 있다. 여주·이천 물류 클러스터에 자리 잡았고, 약 6000평 규모의 대형 바닥면적과 약 1만㎾의 전력용량을 갖췄다.

코람코는 물류센터 공급 확대와 고금리 여파로 자산가격이 조정받던 지난해 말 이곳을 약 1900억원에 매입했다. 당시 매도 측의 유동성 부담으로 매물이 나왔다. 코람코는 고속도로 접근성과 시설 경쟁력을 고려해 인수를 결정했다.

인수 당시 지상 2·3층에는 CJ대한통운과 패션기업 비케이브가 입주해 있었다. 반면 지하 2층과 지상 1층의 저온시설을 중심으로 공실이 남아 있었다. 코람코는 여주·이천권역의 상온 물류 수요에 주목해 저온시설의 용도 전환과 임차인 유치를 추진했다.

지난 6월에는 지하 2층과 지상 1층의 저온시설 약 6만8467㎡를 상온 창고로 전환했다. 시설 활용도를 높여 임차 수요층을 넓힌 것이다. 이후 롯데글로벌로지스를 신규 임차인으로 유치하면서 CJ대한통운·비케이브와 함께 주요 물류·유통기업을 임차인으로 확보했다.

상온 전환으로 공실 해소…자산가치 회복 기대

이번 임대 정상화는 상온과 저온 물류시설의 수급 차이를 고려한 전략의 결과다. 상업용 부동산 서비스기업 젠스타메이트에 따르면 올해 2분기 수도권 상온 물류센터 공실률은 8.6%였다. 저온 물류센터 공실률은 44.6%로 상온보다 크게 높았다.

코람코는 이 같은 시장 상황을 반영해 저온시설을 상온 창고로 전환했다. 임대 가능한 수요층을 넓히고 공실을 해소해 자산 운영을 안정화했다. 임대율 회복이 향후 자산가치 평가에 어떤 영향을 미칠지도 주목된다.

코람코는 물류센터 외에도 오피스와 호텔 등 다양한 부동산에서 밸류애드(Value-add) 전략을 추진해 왔다. 밸류애드는 시설 개선과 임대·운영 효율화 등을 통해 자산가치를 높이는 투자 방식이다.

코람코자산신탁은 서울 도심의 옛 씨티은행 사옥을 리모델링해 ‘케이스퀘어시티’로 바꿨다. 우량 임차인을 유치한 뒤 퍼시픽자산운용에 약 3070억원에 매각했다. 업계에서는 이 거래의 매각차익을 약 600억원으로 추산한다.

호텔 자산의 운영 방식도 바꿨다. 코람코자산운용은 서울 을지로의 2성급 U5호텔을 글로벌 브랜드 4성급 호텔인 ‘머큐어 앰배서더 동대문’으로 전환했다. 객실 수를 기존 297실에서 336실로 늘리고 글로벌 브랜드와 전문 운영체계를 도입했다.

서울 남대문 인근 ‘에티버스타워’에서도 시설 개선과 운영 효율화를 통한 밸류애드 사업을 추진하고 있다. 오피스와 호텔, 물류 등 자산별 특성에 맞춰 운영 경쟁력을 높이는 전략이다.

상업용 부동산시장은 자산별 임대 실적과 운영 성과에 따라 투자수익이 달라지는 흐름을 보이고 있다. 이에 따라 매입가격뿐 아니라 보유 기간 중 임대 경쟁력과 수익성을 개선하는 운용사의 역량도 중요해지고 있다.

윤장호 코람코자산운용 대표이사는 “로지스포인트 여주는 물류시장 침체기에 가격이 조정됐지만, 입지와 시설 경쟁력, 잠재 임차 수요를 분석해 가치 회복 가능성을 확인한 자산”이라며 “앞으로도 시장에서 저평가된 우량자산을 선별적으로 발굴하고, 섹터별 전문성을 바탕으로 자산의 잠재가치를 투자자의 실질적인 수익으로 연결하는 데 집중하겠다”고 말했다.

주현태 한국금융신문 기자 gun1313@fntimes.com