[김의석의 단상] 정책 비대칭이 만든 코스피·부동산 디커플링

[한국금융신문 김의석 기자] 시장은 늘 침묵 속에서 가장 명확한 신호를 보낸다. 최근 한국 자산시장의 흐름은 어느 때보다 분명하지만, 기형적이다. 코스피는 4000선을 돌파하며 사상 최고치를 경신한 반면, 서울 아파트 시장은 3중 규제에 묶여 거래가 사실상 마비됐다. 같은 유동성 환경에서 두 시장이 이렇게 극명하게 엇갈리는 디커플링은 우연이 아니라 정책이 만든 ‘인위적 결과’에 가깝다.

증시는 정책적 지원을 정면으로 받았다. 반도체 슈퍼사이클과 AI 인프라 확대라는 산업 모멘텀 위에, 배당소득세 분리과세 추진, ISA 확대, 자사주 매입 유도 등 정책 패키지가 한꺼번에 쏟아졌다. 이는 투자자 구매 심리를 직접 자극했고, 부동산 진입이 막힌 2030 세대의 자금은 자연스럽게 증시로 흘러들었다. 주식 시장 상승이 ‘실적 기반’이 아니라 ‘정책 기반’이라는 지적이 나오는 이유다.

반면 부동산은 정반대 신호를 받았다. 정부는 투기 차단을 내세웠지만, 규제는 실수요와 투기를 구별하지 않고 일괄 적용됐다. 투기과열지구·조정대상지역·토지거래허가구역이 수도권 핵심지를 빈틈없이 규제했고, 금리 부담까지 겹치며 실수요자마저 시장을 떠나게 만들었다.


‘10·15 대책’ 발표 이후 외곽과 비규제 지역만 뛰는 풍선효과가 반복되며 시장 왜곡은 더욱 심화됐다. 정상적인 가격 신호는 차단됐고, 거래 기반은 붕괴됐다. 주택은 주거재이자 자산, 보험, 사회적 지위를 동시에 갖는 민감한 재산이다. 이를 충분히 고려하지 않은 규제는 시장 흐름을 왜곡하고, 집이 있는 사람과 없는 사람 모두에게 불신을 초래한다.

고위 공직자 상당수가 규제 시행 직전 갈아타기나 절세 매도를 반복한 사실이 드러나면서 정책 불신은 커졌다. 정책 입안자의 일관성이 깨진 상황에서 시장은 신뢰를 잃었다. 지금 서울 아파트의 ‘거래절벽’은 단순한 규제 부작용이 아니라 정책 신뢰 붕괴의 결과다.

이번 정책은 두 시장을 인위적으로 분리한 구조를 만들었다. 한쪽에는 정책적 동력을, 다른 한쪽에는 억제를 가했다. 결과는 지나친 비대칭을 만들었다. 생산적 금융 육성을 명분으로 내세웠지만, 자산 이동 경로가 정책적으로 설계된 셈이고, 시장의 자연스러운 균형은 왜곡됐다.

비정상적인 디커플링을 정상화하려면 정책 구조의 전면적 재정비가 필요하다. 실수요자의 이동 경로가 막힌 상태에서는 공급 확대도 실효성을 갖기 어렵다. 생애 최초 주택, 1주택 갈아타기, 다자녀 가구 등 명백한 실수요에 대해 DSR·LTV를 세분화해 적용하고, 장기·고정금리 비중을 높여 상환 위험을 줄이는 방식이 필요하다. 이는 단순한 규제 완화가 아니라 정책 목적에 맞춘 맞춤형 조정이다.

규제지역 지정 체계도 손봐야 한다. 지정과 해제가 정치 일정이나 단기 대응에 따라 요동치면 시장은 정책의 원칙을 읽지 못한다. 통계 기반 객관적 지표, 사전 예고제, 최소 유지기간 제도를 도입해 예측 가능성을 높여야 한다. 정책 강도보다 예측 가능성이 시장 안정에 더 중요하다.



세제 구조 역시 근본부터 바꿔야 한다. 현행 보유 주택 수 기준의 과세는 세 부담 왜곡을 피할 수 없다. 총보유가액 기준으로 전환해, 고가 1주택자는 응능 부담 원칙에 따라 과세하고, 다주택자라도 합산 가치가 낮으면 부담을 낮춰야 한다. 정책 변동성을 줄이고 일관성을 확보하면 시장 참여자는 관망자가 아닌 정상적인 거래자로 돌아온다.

무엇보다 정책 입안자의 도덕성을 바로 세워야 한다. 공직자의 말과 행동이 다르면 어떤 정책도 시장에서 지지를 받기 어렵다. 정책이 정교할수록 입안자의 태도는 투명해야 한다. 신뢰가 확보될 때 정책 효과는 현실로 나타난다.

지금의 디커플링은 시장 왜곡이 아니라 정책적 설계의 결과다. 숫자는 원인을 숨기지 않는다. 정책이 균형을 회복하는 순간, 시장도 정상 궤도로 돌아온다. 정책의 목표는 특정 자산을 누르거나 띄우는 것이 아니라, 자산시장 전반이 건강하게 순환하는 구조를 만드는 데 있다.

정책이 균형을 되찾고 공직자들이 동일한 규칙을 지킬 때, 시장은 다시 건강한 균형을 회복할 것이다. 코스피와 부동산이 함께 숨 쉬는 안정적 자산시장, 국민이 믿을 수 있는 공정한 정책. 정책은 단순히 숫자를 움직이는 도구가 아니라, 국민이 직접 체감할 수 있는 신뢰를 만드는 힘이어야 한다.

김의석 한국금융신문 기자 eskim@fntimes.com