전상현 HBC자산관리센터 대표, 실패한 투자에서 배워야 하는 것들

투자 시장에서 모든 수익과 손실은 투자자 본인에게 귀속된다는 것은 참여하는 모든 투자자가 너무도 잘 알고 있는 말이다. 그러나 이 간단한 명제를 투자자 스스로 인지하고 받아들이기까지는 상당히 오랜 기간이 걸리는 것 같다.

투자에서 모두가 성공되고 그것이 수익으로 이어진다면 좋은 일이겠지만 투자의 기본 자체가 리스크를 감안하여 수익 혹은 손실까지 고려하여야 하는 것이 너무도 당연한 일이기 때문에 예기치 못한 손실이 발생했을 때도 그 투자에서 우리는 무언가를 배워야 한다.

경제에 가장 기초가 되는 일반 원칙은 많이들 알고 있으나 실제 그 가치와 중요성을 내 투자에 적용하지 못하는 경우가 많다. 가장 기본적으로 세상에는 공짜가 없고, 쓰고 남는 돈이 없으며, 인풋보다 아웃풋이 크면 돈을 모으는 것 자체가 불가능하다.

이러한 기초적인 경제원칙 외에 자산을 불리기 위한 투자의 원칙도 간단하게 정리해보면 모든 투자의 기본은 싸게 사서 비싸게 파는 것이 기준이라 이 같은 이유로 인해 싸게 살 수 있는 시점을 구분할 수 있는 능력을 키우고 데이터를 축적하는 것과 비싸게 팔기 위한 내가 좋은 것이 아닌 차기 구매 대기자들이 선호하는 자산을 선점하는 두 가지에 집중할 필요가 있다 할 것이다.

이 두 가지 중 더 중요한 하나를 꼽으라면 당연히 싸게 사는 것보다는 비싸게 팔 수 있는 것을 고르는 것이라 할 수 있겠다. 아무리 싸게 사도 결국 팔 수 없으면 수익이 발생하지 않으며, 비싸게 샀다고 하더라도 매수가격보다 훨씬 더 높은 금액에 팔 수 있으면 결국 투자에서는 성공하는 것이기 때문에 매수보다는 매도가 더 중요 포인트라고 할 수 있다.

무엇보다 매수 시점에서 차기 매수 대기자들이 더 높은 금액으로 사고 싶어 하는 것을 선점하는 것이 가장 중요하며 이를 상대적으로 싸게 사기 위해 시점을 조율하기 위해서는 어떤 자산을 매수 할거에 대한 분명한 선정이 선행되어야 하나 많은 경우 매수 시점에서 이를 놓치는 경우를 주의하여야 하며, 특히 타인이 잘 모르고 나만 알고 있는 상대적으로 저평가된 품목은 매우 드물며 사실상 거의 없다고 보는 것이 좋다.

추석 연휴 동안 많은 대화를 주고받았던 거주 부동산 시장은 연일 신고가를 기록하고 있는 서울 신축 상급지 아파트의 상승세와 함께 아직 미분양 물량이 적지 않은 지방 중소도시의 공급량과 공사비 인상으로 시공이 멈추는 경우가 늘어나는 지방과 균형발전을 위해 진행되던 철도 등 대형 SOC사업들, 그리고 가을 이사 철을 맞아 인상되는 전세자금과 월세 등에 고민인 임차 수요자들까지 큰 카테고리 안에서 세 방향 정도를 확인할 수 있었다.

거주 부동산 외에 상권으로 고개를 돌려보면 최근 필자에게 문의하는 내용 중에 두드러지게 증가하고 있는 자산은 공급 과다 때문에 전매가 잘 이루어지지 않아 공실 상태로 잔금을 치르게 되어 집단 소송까지 불사하고 있는 상황에 몰리게 된 지식산업센터 분양받은 사람들의 녹록지 않은 현실에 대한 솔루션 요청이라 할 수 있을 것이다.

특히 분양받은 사람들의 문의 중 많은 부분이 계약해제에 대한 경우가 있는데 대부분은 승소 가능성이 전혀 없는 상태에서 감정적인 부분을 호소하며 소송의 진행을 문의하는 경우가 많은데 이는 매우 냉정하게 현실을 직시해야 할 필요가 있어 주의를 필요로 한다.

지식산업센터 투자의 정점을 찍던 2022년 4월 삼정KPMG경제연구원의 연구보고서를 보면 14년에는 36개소에 불과한 지식산업센터 공급량은 2020년 141로 6년 만에 4배가 늘어났고, 이 중 2021년 12월 말 누적 기준으로 수도권에 80.2%가 집중되었다. 중요한 것은 실수요자는 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률의 적용을 받는 공장인 만큼 공장의 수요가 그만큼 혹은 그 이상 늘어야 하는데 지식산업센터 시장의 성장은 다주택자 규제에서 벗어난 투자수요로 실제 공장을 운영하지 않는 전매자들의 숫자가 늘어남에 따라 증가한 부분이 문제가 되었다.

이에 따른 결과로 산업단지와 개별입지, 민간과 공공, 사업시설과 지원시설 등의 구분에 따른 입지/시설면적/분양형태/공실률 및 수익률의 분석 등이 이루어지지 않은 상태로 투자가 시작되었고 현재 상태에서 힘겨운 결정을 해야 하는 상황이 되어버렸다.

이러한 상황에서 조언해야 한다면 가장 먼저 하고 싶은 말은 현재 상태를 먼저 이해하고 손실을 본 상황이라면 그를 인정하고 거기서 출발해야 한다. 무엇보다 기존에 확정된 손실에 감정을 더해서 추가적인 손실을 줘가는 오류를 범하지 않도록 주의해야 할 시점인 것이다.

때로는 내 잘못만은 아니라는 자기 위안도 필요하고 투자란 원래(+/-)가 함께 할 수밖에 없다. 손실을 통해 투자에 대해 반성은 할 수 있으나 과도한 자기비하는 오히려 독이 되며 단지 시기가 안 좋았을 뿐인 것이다.

그럼에도 불구하고 내 잘못인 부분은 명확히 인정해야 한다. 특히 투자에 대한 무조건적인 상승만을 전제로 계획을 세웠거나 전매에 대한 확약을 믿은 경우라거나, 투자자산 자체에 대한 이해가 안 된 경우 무엇보다 계약서 등 서류상의 확인이 안 되었거나 서류 자체보다 사람의 말만 믿었던 경우 등이라면 투자자의 잘못임을 확실히 인지해야 다음에 반복되는 손실을 피할 수 있고 실수가 아니기에 언제든지 고칠 수 있다.

재차 강조하지만, 무엇보다 현실을 직시하여야 한다. 계약 시 말만 믿은 것이 결국 소송 시에도 말만 믿는 것으로 이어지는 경우를 종종 보게 되는데, 패소하면 상대편 소송비까지 물어줘야 함은 당연하고 명백한 귀책 사유가 없다면 대부분 패소하는 것이 현실임을 인정해야 감정에 호소하는 것이 아닌 객관적인 결과를 만들어 낼 수 있다.

내 말을 들어준다고 다 내 편은 아니며, 몸에 좋은 약은 입에 쓴 경우가 많다. 투자의 결과와 무관하게 건강을 지켜야 하며, 주위를 돌아보아야 한다. 몸과 함께 정신도 같이 건강하게 챙겨야 하며 혼자가 아니라 함께 고민해주는 주위 사람들의 호의를 있는 그대로 받아들여 사람을 잃지 않는 것은 투자보다 더 중요한 삶의 영역이다.

누구나 듣고 싶은 것만 듣고, 보고 싶은 것만 보려 하나 그러지 않아야 할 때가 있는걸 우리는 모두 알고 있다. 투자하는 그 시점에 그럴 수 있었다면 더 좋았겠지만 언제나 쉽지 않은 일이기에 결과가 좋지 않았다면, 그냥 인정하고 지금부터라도 다시 마음 다잡고 냉정하게 하나씩 준비하면 된다.

모든 투자자의 건승을 바라는 바이다.

[전상현 HBC자산관리센터 대표]