은행권 스트레스 DSR 적용…내 대출한도 얼마나 줄어드나 [Q&A]

[한국금융신문 한아란 기자]
26일부터 은행권 주택담보대출을 대상으로 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR)이 적용된다. 앞으로 금리 인상 가능성까지 고려해 대출자의 상환능력 보수적으로 측정하면서 대출한도는 점진적으로 줄어든다. 연봉이 5000만원이라면 올해 상반기 받을 수 있는 주담대 금액은 기존보다 1500만원가량 깎일 수 있다.

금융위원회에 따르면 은행권은 이날부터 새로 취급하는 주담대(오피스텔 포함) DSR을 '스트레스 금리' 기준으로 산출한다.

DSR은 대출받는 사람의 전체 금융 부채 원리금 부담이 소득 대비 차지하는 비중을 가늠하는 지표다. 차주가 1년 동안 갚아야 하는 원리금 상환액을 연 소득으로 나눈 값이다. 현재 은행권은 대출자의 DSR 40% 이내로 대출한도를 책정하고 있다.

이날부터 적용되는 스트레스 DSR 제도에서는 변동금리 대출 등을 이용하는 차주가 대출 이용 기간 중 금리 상승으로 인해 원리금 상환 부담이 상승할 가능성까지 감안해 DSR 산정 시 일정 수준의 가산금리(스트레스 금리)를 부과한다.

스트레스 금리가 반영되면 연간 이자 비용이 늘어나면서 DSR이 높아지고 산출되는 대출한도는 기존보다 낮아지게 된다.

스트레스 금리는 과거 5년 중 가장 높았던 수준의 월별 가계대출 가중평균금리(한국은행 발표)와 현시점 금리를 비교해서 결정한다. 다만 금리 변동기의 과다 또는 과소 추정 경향을 보완하기 위해 최소 1.5%포인트에서 최대 3%포인트를 적용한다.

금융당국은 제도 시행에 따른 충격을 최소화하기 위해 올 상반기에는 스트레스 금리의 25%, 하반기에는 50%만 적용하기로 했다. 내년부터는 스트레스 금리가 100% 적용된다.

이에 따라 이날부터 오는 6월 30일까지 적용되는 스트레스 금리는 하한금리 1.5%에 25%를 적용한 0.38%(소수점 셋째 자리에서 반올림)다.

단 변동형(스트레스 금리 1.5%×100%×25%) 대비 혼합형(1.5%×60%×25%)에, 혼합형보다 주기형(스트레스 금리 1.5%×30%×25%)에 더 적은 스트레스 금리가 더해진다.

올 상반기 차주별 주담대 대출한도는 대출 유형에 따라 약 2~4% 수준으로 감소할 것으로 추산된다. 예컨대 연봉 5000만원인 차주가 변동금리 5%, 만기 30년, 분할상환 조건으로 대출을 주담대를 받을 경우 기존 DSR 산출 방식에 따른 대출한도는 3억3000만원이다.

이날부터 0.38%포인트의 가산금리를 더한 5.38%를 기준으로 DSR을 계산하면서 대출한도는 3억1500만원으로 기존보다 1500만원 줄어든다.

혼합형(5년) 대출을 받을 경우 한도는 3억2000만원에서 1000만원 낮아진다. 주기형(5년) 대출의 경우 500만원 축소된다.

같은 조건으로 소득 1억원 차주가 변동금리 대출을 받으면 한도는 기존 6억6000만원에서 6억3000만원으로 3000만원 줄어든다. 혼합형은 6억4000만원, 주기형은 5억5000만원으로 각각 2000만원, 1000만원 낮아진다.

금융당국은 스트레스 금리 적용에 따라 올 하반기(0.75% 예상) 대출한도 축소 폭이 3~9%, 내년(1.50% 예상)부터는 6~16% 수준이 될 것으로 추정했다.

스트레스 DSR은 올 하반기부터 은행권 신용대출과 2금융권 주담대까지 적용이 확대된다. 금융당국은 스트레스 DSR 안착 상황 등을 봐가며 내년부터는 전 업권의 DSR이 적용되는 모든 가계대출까지 순차적으로 확대할 예정이다.

다음은 금융위원회가 정리한 스트레스 DSR 도입 관련 질의응답(Q&A) 내용.

-이날부터 스트레스 DSR이 적용되는 대출범위는

▲DSR이 적용되는 은행권 주택담보대출(아파트, 빌라, 다세대주택, 단독주택 등)에 대해 적용된다. 다만, 실수요 어려움 등을 감안해 증액없는 자행대환·재약정은 올해 말까지 적용이 유예된다. 단 내년부터는 예외없이 적용된다.

향후에는 스트레스 DSR 안착 추이 등을 봐가며 올해 하반기부터는 은행권 신용대출 및 2금융권 주택담보대출로, 내년에는 DSR이 적용되는 모든 대출로 확대될 예정이다.

-스트레스 금리는 몇 %이며, 어디서 확인할 수 있나

▲올해 2월 26일부터 내년 6월 30일까지 운영되는 스트레스 금리는 0.38%이며 매년 2회(상·하반기)에 걸쳐 주기적으로 변경될 예정이다. 추후 결정되는 스트레스 금리는 은행연합회 홈페이지를 통해 확인할 수 있다.

-스트레스 금리부과로 차주가 실제 부담하는 금리가 상승하는 것인지

▲스트레스 금리는 DSR 한도 산정시 적용되는 금리다. 스트레스 금리부과로 인해 실제 부담하는 금리가 증가하지 않는다.

-경과규정은 어떻게 되나

▲스트레스 DSR은 원칙적으로 이날 이후 신규취급(타행대환 포함) 되는 주택담보대출에 대해서 적용된다.

다만 이달 25일까지 주택매매계약을 체결하고, 계약금을 이미 납부한 사실을 증명했거나 금융회사가 전산상 등록 등을 통해 대출신청접수를 완료했거나 금융회사로부터 대출만기 연장통보를 받은 차주 등의 경우 경과규정에 따라 예외적으로 스트레스 DSR이 적용되지 않는다.

이달 25일까지 입주자모집 공고 등이 있었던 사업장의 잔금대출(단, 전매된 경우는 제외)도 예외 사항이다.

-모든 유형의 주담대에 대해서도 스트레스 금리가 적용되는지

▲차주 금리변동 리스크가 충분한 기간에 걸쳐 경감되는 순수고정형 주담대에 대해서는 스트레스 금리가 적용되지 않는다. 그 외 변동형 주담대 및 혼합형·주기형 주담대에 대해서는 모두 스트레스 금리가 적용된다

다만 혼합형·주기형 대출 중 ‘대출만기 대비 고정금리 기간이 차지하는 비중’ 또는 ‘대출만기 대비 금리변동주기 비중’이 높을수록 스트레스 금리는 완화 적용된다.

스트레스 금리가 완화 적용되기 위해서는 고정금리 기간 또는 금리변동주기가 최소 5년 이상 유지돼 차주 금리변동 리스크를 실질적으로 경감하는 상품이어야 한다.