코람코라이프인프라리츠, 주유소·코리빙 넘어 오피스까지 겨냥한다

[한국금융신문 장호성 기자] 코람코자산신탁이 10일 ‘코람코라이프인프라리츠’의 새로운 성장전략 ‘VISION 2030’을 공개하며 투자섹터와 투자방식의 대전환을 예고하고 나섰다.

코람코라이프인프라리츠는 전국 160여 개 현대오일뱅크 주유소부지와 삼성‧LG전자 등의 대형 가전매장, 쿠팡 풀필먼트와 라스트마일 물류센터, 맥도널드‧폴바셋 등 대형 F&B 브랜드의 드라이브스루(DT점) 매장을 다수 보유하고 있는 코람코자산신탁의 대표적인 상장리츠다.

코람코라이프인프라리츠는 지난 2021년 7월 ‘VISION 2025’를 발표하고 주유소부지의 개발과 자산효율화, 임차인 다변화 등을 추구하는 밸류애드(Value-add, 가치부가)전략을 구사하겠다고 밝힌 바 있다. 이를 통해 상장 당시 제시했던 목표수익률 6.2%를 줄곧 넘어서는 연 평균 7.7%대 배당을 이어왔다.

코람코자산신탁 관계자는 “코람코라이프인프라리츠가 코로나 팬데믹과 금리인상기를 거치면서도 배당과 주가 면에서 견조한 성장세를 이어가는 등 VISION 2025를 조기 달성했다고 판단해 보다 장기적인 청사진인 ‘VISION 2030’를 발표하는 것”이라고 밝혔다. 실제 코람코라이프인프라리츠는 10일 기준 국내 코스피 상장리츠 중 두 번째로 높은 5400원대의 주가를 꾸준히 유지하고 있다.

앞서 코람코자산신탁은 이 리츠의 사명을 코람코에너지플러스리츠에서 코람코라이프인프라리츠로 변경했다. 리츠명 변경은 국내 최초의 사례로서 상장 당시 주유소관련 자산만을 보유했던 탓에 ‘주유소리츠’로 불렸었지만 포트폴리오 다각화를 통해 리츠의 근본적 체질이 변화된 데 따른 조치였다.

◇ 오피스, 레지던스, 인더스트리얼 자산으로 투자대상 확대

코람코라이프인프라 VISION 2030의 핵심은 투자대상 다변화에 있다. 기존에는 주유소 부지를 활용하거나 물류센터 등으로 한정되었던 투자대상을 오피스빌딩과 레지던스 등 코어(Core)자산과 인더스트리얼(Industrial, 산업용부동산) 자산까지 확대한다.

특히 코람코자산신탁은 국내 민간 리츠시장에서 약 20%의 시장점유율을 기록하고 있는 부동의 1위 리츠 운용사로 전체 운용자산의 60%가 오피스 자산이다. 그만큼 오피스시장에 대한 분석과 투자에 탁월하다. 코람코자산신탁은 자신들이 가장 잘 아는 분야로 투자대상을 확대해 코람코라이프인프라리츠의 경쟁력을 높인다는 전략이다.

또한 인구 고령화와 1인 가구 증가로 재편되고 있는 주거트렌드를 반영해 코리빙과 시니어하우징도 투자대상에 포함시킨다. 여기에 더해 산업용부동산에 까지 투자범위를 넓혀 향후 부동산시장 변화에 선제적으로 대응 한다는 복안이다.

◇ 코어전략 접목하고 리츠 간 M&A까지... K-리츠 엑셀러레이터(Accelerator) 목표

기존 코람코라이프인프라리츠는 주유소부지의 용도전환과 임차인 다변화 등 활발한 밸류애드 전략을 통해 수익률을 높여왔다. 상장 후 줄곧 목표수익률을 상회하는 배당을 이어왔다. 하지만 여기에 더해 최근 리츠 투자자들의 요구인 수익의 안정성까지 강화하기 위해 코어전략을 추가 적용한다.

코어전략이란 밸류애드 전략에 비해 수익률은 높지 않지만 수익 변동성이 적고 리스크가 낮아 시장 불확실성에 대한 헤지(Hedge)가 가능한 안정적 투자 전략이다.

코람코라이프인프라리츠는 금리인상과 산업재편 등 시장 변화에 선제적으로 대응하기 위해 자산의 지역적 포트폴리오를 서울, 수도권 위주로 재편하고 신규 임대차계약 체결 시 B2B 기반의 장기계약 구조로 설계한다는 방침이다. 또한 신규 자산 편입 시에도 일정 비율 코어자산을 확보한다.

코람코자산신탁은 한 발 더 나아가 투자대상을 실물 부동산에 국한하지 않고 안정적 배당소득(Income gain)을 거둘 수 있는 부동산 지분투자와 리츠 재간접 투자로도 투자전략을 다각화한다. 다각적인 투자전략 적용을 통해 다양한 시장 리스크에 유연하게 대응한다는 계획이다.

무엇보다 큰 변화는 코람코라이프인프라리츠의 투자플랫폼화다. 코람코자산신탁은 이 리츠를 투자플랫폼으로 활용하여 상장리츠를 포함한 다른 리츠에 투자하거나 리츠 간 지분교환 등 우호적 인수합병(M&A)을 적극 추진하겠다는 계획이다.

자산 가치대비 저평가된 리츠의 주주동의를 전제로 코람코라이프인프라리츠와 합병하는 등 다양한 합종연횡을 통해 국내 리츠시장을 대형화•선진화시키겠다는 것이 코람코자산신탁의 큰 그림이다.

코람코자산신탁의 리츠시장 재편 구상이 국내에서는 생소하지만 이미 미국과 일본 등 리츠 선진국에서는 다양한 합종연횡 사례가 성과를 보이고 있다. 동종 리츠를 합병해 몸집을 키우거나 이종자산 리츠 간 연합해 투자섹터를 다변화하는 등 리츠 경쟁력을 높이는 다양한 시도들이 진행되고 있다.

코람코라이프인프라리츠 운용총괄 윤장호 코람코자산신탁 부사장은 “코람코라이프인프라리츠가 국내 리츠시장에서 가장 빠르게 성장할 수 있었던 이유는 ‘안정성의 기반 위에서 지속적으로 성장한다’는 원칙아래, 상장 이후 단 한명의 핵심 운용인력도 이탈하지 않은 강한 책임의식 때문”이라며 “이제 우리의 역량을 믿고 운용철학에 동의해 주신 투자자들을 위해 VISION 2030이란 새로운 청사진을 바탕으로 코람코라이프인프라리츠 뿐 아니라 국내 리츠시장의 대전환을 이끌고자 한다”고 말했다.

장호성 기자 hs6776@fntimes.com