“다주택자 중심 양극화 가속” vs “부동산 연착륙 필요”…엇갈리는 규제완화 반응

[한국금융신문 장호성 기자] 윤석열닫기윤석열기사 모아보기정부가 내년 경제정책방향을 통해 다주택자에 대한 대대적인 부동산 세제 및 대출규제 완화를 천명하고 나서면서, 2023년 부동산시장에 적지 않은 판도 변화가 예상되고 있다.

이번 규제해제를 환영하는 쪽은 집값의 폭락과 부동산시장의 위축으로 인한 위기를 최소화하려면 어떻게든 연착륙을 유도해야 하고, 이를 위해 다주택자들의 임대등록 혜택을 부활시켜 그들이 물량을 소화할 수 있게 해야 한다는 주장을 펴고 있다.

반대로 이번 규제해제가 향후 금리 하락기가 찾아왔을 때 또 다시 집값을 폭등시킬 수 있는 트리거가 될 수 있다는 시각도 있다. 다주택자들에게 혜택이 집중될 경우 부동산 양극화가 부추겨질 수 있다는 우려는 덤이다.

여기에 규제가 아무리 풀리더라도 고금리 상황 자체가 당분간 변하지는 않을 것이므로, 규제 해제가 당장 부동산가격에 훈풍을 불러일으키기에는 역부족이라는 분석도 힘을 얻고 있다.

◇ 역대 최소 수준 부동산거래, 유례없이 위축된 부동산시장 연착륙 필요성

2022년 부동산시장은 급격한 금리인상과 경기침체, 집값 고점인식 등으로 9년 만의 집값 하락세가 찾아오는 등 최근 2년과는 판이하게 다른 양상을 나타냈다. 특히 서울 아파트 거래는 올해 들어 한 번도 2천건을 넘기지 못하는 등, IMF발 외환위기가 촉발됐던 1997년이나 리먼 브라더스발 글로벌 경제위기가 불거졌던 2008년~2012년 수준보다도 위축된 모습이 나타났다.

이에 정부는 다주택자에 대한 규제를 철폐하고 임대등록 제도를 부활시킴으로써 시장을 활성화시키려는 전략을 세웠다. 다주택자에 대한 취득세 중과 완화를 비롯해 양도세 중과 배제 한시 유예 연장, 민간임대사업자제도 개선 등이 이번 정책방향에 포함됐다.

다주택자에 대한 취득세 중과는 기존 8~12%에서 4~6%로 하향 조정되며, 한시 유예 중인(~’23.5) 양도세 중과 배제는 연장(~’24.5)하고, 분양권 및 입주권 등 단기 양도세율이 2020년 이전 수준으로 조정된다. 아울러 규제지역 내 다주택자에 대한 주택담보대출 금지 규제를 해제하고, LTV 상한 30%가 적용된다.

무엇보다 2020년 축소된 민간임대사업자제도가 크게 개선되는 것이 특징이다. 10년 장기 임대의 경우 전용 85㎡ 아파트 등록이 허용되고, 신규 아파트 매입시 취득세가 감면되며, 매입임대사업자 대상 세제 인센티브도 복원될 예정이다. 대상 주택은 수도권 6억원, 비수도권 3억원 이하 주택이다.

임병철 부동산R114 팀장은 “주택 거래를 저해했던 규제들이 완화되는 만큼 일부 급매물이 소화되고, 실거래를 유도하는 등 급격한 가격 하락을 막고 연착륙을 유도하는데 다소 도움이 될 것으로 보인다”며, “특히 2020년 7.10대책에서 축소됐던 민간 등록임대에 대한 혜택이 크게 개선되면서 집값 하락이 상대적으로 컸던 수도권 외곽지역을 중심으로 문의가 늘어날 수 있을 것으로 보인다”고 진단했다.

그는 또한 “내년 1분기 중 시행 예정인 특례보금자리론의 경우 DSR에서 자유롭고, 소득 조건 없이 주택담보대출이 가능해 내 집 마련 수요자들에게 관심이 높을 것으로 예상된다”고 짚었다.

또 다른 부동산 한 전문가는 “역대급으로 표현되는 지금의 거래절벽을 해소하려면 이 정도로 파격적인 규제 완화가 불가피했다”며, “만약 내년에도 지금의 하락장이 길고 날카롭게 이어지면 부동산만이 아니라 은행 등 대출과 관련된 기관에까지 여파가 번질 수 있기 때문에 정부로서는 완충 수단을 만들 수밖에 없었을 것”이라고 말했다.

◇ 인기-비인기지역·자산가-비자산가 격차 더욱 심화될 위험 상존

문제는 정부가 아무리 규제를 풀더라도 가장 근본적인 문제인 고금리 리스크가 언제까지 이어질지 짐작할 수 없다는 부분이다.

제롬 파월 미국 연방준비제도(Fed·연준) 의장은 올해 마지막 연방공개시장위원회(FOMC) 정례회의 뒤 기자회견에서 내년 중 금리 인하 가능성을 묻는 말에 “현재 연준의 초점은 시간이 지남에 따라 인플레이션이 목표치인 2%로 돌아갈 수 있도록 충분히 제약적인 정책 기조로 이동하는 것이며 금리 인하가 아니다”라고 답했다.

그는 “연준은 금리 인하에 대해 고려하고 있지 않고 분기별 경제전망(SEP)에도 내년 중 금리 인하 가능성을 반영하고 있지 않다”고 강조했다.

이창용닫기이창용기사 모아보기 한국은행 총재 역시 "연준의 이달 연방공개시장위원회(FOMC) 이후 아직 금융통화위원들과 논의하지 않아 1월에 보다 자세히 논할 기회가 있을 것"이라면서도 "다만 11월 금통위 때 확인했던 바는 아직 금리 인하를 논의하기엔 시기상조라는 것"이라며 금리 인하가 당분간 힘들 것이라는 입장을 시사한 바 있다.

이번 경제정책 방향이 다주택 자산가들에게 혜택이 집중되는 방향으로 전개돼 자칫 부동산 양극화가 심화될 수 있다는 우려도 있다. 만약 내년에 서울에서도 규제지역 해제가 이뤄질 경우, 다주택자들의 임대등록 수요가 서울에만 집중돼 지방 및 수도권 비인기지역의 인기가 더욱 가라앉을 것이라는 관측도 있다.

부동산 한 전문가는 “여전히 금리에 대한 리스크가 남아있는 상황이기 때문에 규제를 푼다한들 적극적으로 매수에 나설 다주택자가 있을지도 의문이거니와, 이런 다주택자들의 수요도 서울을 비롯한 인기지역에만 과도하게 몰릴 가능성이 크다”며, “이렇게 되면 추후 금리조정기가 왔을 때 자산가들의 자산은 더욱 커지고, 그렇지 않은 서민층이나 비인기지역의 수요는 더욱 줄어들어 부동산시장 양극화도 보다 심화될 위험이 있다”고 짚었다.

장호성 기자 hs6776@fntimes.com