‘고무줄’ 분양가 상한제 손질…주택업계 “공급 확대에 긍정적”

[한국금융신문 김관주 기자] 정부가 지방자치단체마다 제각각으로 이뤄지는 분양가 상한제를 손질했다. 기본형 건축비와 가산비를 지자체 마음대로 조정할 수 없도록 규정을 마련한 것이다. 주택업계에서는 심사 기준이 명확해져 예측 가능성이 높아졌다는 평가다.

9일 국토교통부(노형욱 장관)는 ‘분양가 상한제(분상제) 심사 매뉴얼’과 ‘추정분양가 검증 매뉴얼’을 마련하고 전날 전국 지자체와 민간업계에 배포했다.

앞서 지난 9월 9일 열린 국토교통부장관 주재 공급기관 간담회에서 주택협회와 업계가 지자체마다 분양가 인정항목, 심사 방식이 상이한 점을 지적하며 분양가 산정방식 개선을 건의한 바 있다. 또한 서울시 등 지자체에서도 택지비 평가과정에서 조합 운영비, 이주비 등 실질적인 소요 비용이 반영될 수 있도록 택지비 평가 기준 합리화를 요청했다.

이에 국토부는 분상제 심사 관련 전문성을 보유한 한국건설기술연구원, 한국부동산원, LH, LHI, HUG 등 유관기관이 참여하는 공동 태스크포스(TF)를 구성했다. TF는 최근 3년간 지자체 분양가 상한제 심사자료(95건) 분석 결과를 토대로 새 기준을 마련했다.

◇지자체 마음대로 분양가 못 깎는다

분상제 심사 매뉴얼은 세부 항목별 합리적 심사 기준을 제시하고 지역특성을 감안한 운영을 통해 본연 취지를 달성하고자 개선됐다.

분양가는 택지비(땅값)와 기본형 건축비(공사비), 가산비(커뮤니티시설 등 추가 설계)를 더해 결정한다.

기본형 건축비는 지자체가 기본형 건축비를 임의로 삭감하지 못하도록 했다. 조정이 필요한 경우 별도 고시를 해야한다. 이는 국토부가 매뉴얼에 구체화하고 행정지도도 실시할 예정이다. 단 현재 지역 특성을 감안해 시군구에서 별도 고시를 통해 ±5% 조정은 가능하다.

지자체마다 조정기준이 상이한 가산비 항목은 심사 항목을 구체화하고 권장 조정기준을 제시했다. 기존 심사자료 분석 결과를 토대로 주요 항목을 인정·불인정·조정 3가지 유형으로 분류한다. 조정 항목은 업체 제출금액(설계가액)에 대한 공종별 권장 조정률을 제시해 예측 가능성을 높인다. 가산비 인정 비율도 ▲토목·건축·기계 공종은 81.3% ▲조경 88.7% ▲소방 90% 등으로 정해졌다. 단 지역과 사업지별 여건 차이를 감안해 심의를 통해 ±10%포인트(p) 조정이 가능하다.

택지비 산정 방식은 구체화됐다. 공공택지의 경우 상가·임대 면적을 제외하고 공동주택 면적만 반영하도록 하고 계약서상 공급가격과 납부 스케쥴 기준으로 택지비와 기간이자 산정하도록 제도를 개선했다. 민간택지의 경우 주변 환경 등이 가장 유사한 비교 사업지(표준지)가 선정될 수 있도록 용도지역, 이용상황, 교통여건 등 주변환경, 지리적 근접성, 단지규모 등을 고려한다. 또한 조합사업비 중 택지 조성에 소요되는 비용이 택지비로 과부족 반영되지 않도록 택지, 건물, 공통 귀속분 분류 기준을 명확하게 했다.

아울러 중복계상·임의삭감 등 심사 오류사례에 대한 유의사항을 명확히 하고 판단기준이 불확실한 항목은 기준을 구체화했다.

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◇ 민간사업자 사전청약 추정 분양가 기준 마련

국토부는 민간사업자가 사전청약 추진 시 추정 분양가 산정을 위해 필요한 산정방식와 절차도 마련했다.

추정 분양가는 사업주체가 설계 진행 후 분양가 상한제 매뉴얼을 기준으로 분양가를 산정하되 사전청약 시점에서 산정 불가능한 항목은 매뉴얼에서 별도 추정방식을 제시했다.

추정분양가 검증 절차와 관련해서 사업주체는 추정분양가 자료가 작성되면, HUG 추정분양가 검증위원회에 분양가 검증을 신청해야 한다. HUG 추정분양가 검증위원회는 한국토지주택공사(LH), 한국부동산원, 한국건설기술연구원, 지자체 분양가 심사 담당 공무원 등 전문가로 구성된다. 이들은 추정 분양가격이 매뉴얼과 관련 법령 등에 따라 적정하게 책정됐는지 심사해 그 결과를 통보한다.

◇ ‘환영’하는 주택건설업계

주택건설업계는 이번 분상제 개편안에 대해 긍정적인 입장을 밝혔다.

한국주택협회와 대한주택건설협회는 공동 입장문을 통해 “그동안 각 지자체마다 근거 없이 분양가를 임의 삭감하는 등 불합리한 관행으로 인한 민간 주택공급 저해 요인이 상당히 개선될 것”이라며 “분상제 적용주택에 대한 분양가 심사 기준이 세부 항목별로 구체화 됨에 따라, 사업자는 사업 예측 가능성 제고로 사업계획의 원활한 수립추진이 가능해지고, 소비자의 다양한 요구에 부합하는 도심 내 양질의 신속한 아파트 공급기반이 마련됐다”고 밝혔다.

다만 이들은 “이번 개선방안이 시장에서 원활히 작동할 수 있으려면 각 지자체 대상으로 대대적 홍보 및 정기적 교육 실시 등을 통한 제도의 실효성 확보가 중요하다”며 “주택시장 안정과 정부의 주택정책에 대한 국민 신뢰가 지속하기 위해서는 시장 상황에 탄력적으로 대응 가능한 기반 마련이 무엇보다 중요하다. 긴밀한 민관 협력으로 시장 상황에 탄력적으로 대응할 필요가 있다”고 강조했다.

김관주 기자 gjoo@fntimes.com