[‘갈팡질팡’ 부동산 시장, 하반기에는 달라질까? (3)] 너도나도 집사기? 이젠 상업용 부동산에 눈 돌려볼 만

[WM국 김민정 기자] 주택 부동산 거래에 대한 규제가 늘어나자, 비교적 자유롭고 수익률이 높은 상업용 부동산이 인기를 얻고 있다. 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 확산세가 수그러들지 않고 있지만, 상업용 부동산 매수세는 오히려 강력해지고 있는 것으로 나타났다.

수도권 단지 내 상가 줄줄이 완판

한국부동산원 통계에 따르면, 지난해 전국 중대형 상가의 연간 투자수익률은 연 5.01%로 집계됐다. 또 부동산 가격 상승분을 제외한 단순 임대료 수익률을 나타내는 연간 소득수익률도 3.6%로 나타났다.

중대형 상가가 연 5.01%의 투자 수익률을 기록한 지난해 정기예금(0.9%), 국고채권(0.99%), 회사채(2.13%) 등 금융 및 채권 상품 수익률은 그 절반도 미치지 못했다. 특히 한국은행이 1년째 기준 금리를 제로금리 수준인 0.5%로 유지하면서 투자자들의 관심은 더더욱 상업시설로 쏠리고 있다.

현대건설이 서울 동대문구 장안동에 공급하는 ‘힐스테이트 장안 센트럴’ 단지 내 상가는 최근 분양 시장에서 완판됐다. 지하 1층~지상 2층, 총 85개 점포로 구성된 이 상가는 지난 5월 초 분양하자마자 전 점포가 주인을 찾을 정도로 인기를 끌었다.

울산산학융합지구, 석유화학공업단지를 가까이 둔 울산 울주군 덕화지구 뉴시티에일린의뜰1차단지 내 상업시설도 지난 4월 진행한 입찰에서 평균 12.4대 1 경쟁률로 인기를 끌었다. 이어 전 점포가 계약 당일 팔려 나갔다.

부동산 업계 관계자는 “한동안 아파트 단지 내 상가는 미분양에 허덕이는 경우가 많았지만 최근 분위기가 달라졌다”며 “분양가가 높아도 입지가 좋으면 그만큼 임대 수익이 높을 것이라는 기대에 단지 내 상가에 투자하는 수요가 많아졌다”고 밝혔다.

주택보다 상대적 규제 덜한 상업용 부동산에 자금 몰려

특히 주택 규제가 전방위로 강화되면서 자금을 가진 투자자가 상업용 부동산으로 대거 이동했다. 아파트를 구입하려면 대출이 쉽지 않은 데다 취득세, 보유세 등 세금 부담도 크지만, 상가는 상대적으로 규제가 덜하기 때문이다.

또, 상가는 옥석 가리기만 잘하면 연 5% 이상 안정적인 임대 수익을 올릴 수 있다는 점도 매력적이다. 내집마련을 이미 마쳤고 자산에 여유가 있다면 은퇴 자금 공급원이 될 상업형 부동산으로 상가 투자를 고려해볼 만하다.

여기에 코로나19 여파로 임차인들이 어려움을 겪으면서 경매로 나오는 빈 상가가 늘었는데, 이를 리스크가 아닌 보다 싼 가격에 살 수 있는 기회로 여기는 투자자가 많아졌다.

실제로 최근 경매 시장에서는 업무·상업시설 경매에 응찰하는 사람이 코로나19 이전보다 증가했다. 전체 응찰자 수에서 업무·상업시설 응찰자 수가 차지하는 비중도 13년 2개월 만에 최고치를 나타냈다.

경매정보업체 지지옥션에 따르면 지난 4월 전국 업무·상업시설 응찰자 수는 총 2,411명으로 올해 2월(2,011명)과 3월(2,491명)에 이어 3개월 연속 2,000명을 넘겼다. 코로나19 사태 이전인 2018년 1월~2019년 12월까지 약 2년 동안의 월별 평균 응찰자 수(1,304명)보다 1,000명 가까이 늘어난 수치다.

전체 응찰자 중 업무·상업시설 응찰자 비중은 14.3%로 2008년 2월(14.8%) 이후 최고치를 나타냈다. 같은 달 진행된 법원경매 1만 551건 중 경쟁률이 가장 높았던 10건 가운데 업무·상업시설은 2건으로 집계됐다. 역시 2019년 이후 처음이다.

전문가들은 코로나19 백신 접종 이후 경기 회복 기대감이 커지면서 투자자 관심 밖이었던 업무·상업시설이 다시 조명을 받고 있다고 분석했다.

강은현 EH경매연구소장은 “아파트를 비롯한 주택 규제 강화 기조가 이어지는 상황에서 상가 가격이 상대적으로 저렴해졌다고 판단한 투자 수요가 움직이는 것”이라며 “코로나19 이후 경기 회복을 대비한 수요도 늘고 있다”고 설명했다.

강 소장은 “상가는 아파트나 주거용 오피스텔에 비해 규제가 덜해 전국 어디서나 LTV를 최고 70%까지 적용 받을 수 있고, 법인 명의로 매입하면 매입가의 80%까지 대출이 가능하다. 상가 규제가 강화되기 전 발 빠르게 인기 지역 상가 투자에 나선 수요자가 많다”고 덧붙였다.

지하철역 개통지나 단지 내 상가에 주목

따라서 만일 상가에 투자할 생각이라면 상가 종류별 특성에 맞는 전략이 필요하다. 우선 종류와 관계없이 새로 공급되는 상가를 분양 받는다면 웃돈을 따로 주지 않아도 되고 권리금 부담도 없다는 장점은 있다. 다만 그렇다고 수익률이 높을 것이라고 막연한 기대를 갖는 것은 금물이다.

상가 투자 핵심은 시세차익보다 수익률이다. 분양 금액이 높아질수록 수익률은 떨어진다. 지나치게 높은 가격에 분양 받으면 공실에 시달리거나, 기대한 만큼 수익률을 내지 못할 수 있다. 분양가가 적정한지 주변 시세와 꼼꼼하게 비교해볼 필요가 있다. 주변 지역에 공급이 많지 않고 배후 수요가 탄탄해 수익률이 일정하게 유지되는 지역을 고르는 게 필수다.

간혹 유명 관광지나 유흥가 상권의 상가가 쌀 때 사두려는 투자자도 있는데 이는 상당히 위험한 생각이다. 코로나19로 직격탄을 맞은 상권이 코로나19 사태가 끝난 이후 언제쯤 되살아날 것인지 가늠하기 어렵기 때문이다.

대신 GTX(수도권광역급행철도) A~D노선, 서울 여의도와 안산을 잇는 신안산선 등 신규 지하철 개통 호재가 있는 주거 지역은 비교적 안전하게 접근 가능한 상권이다.

부동산업계 관계자는 “지하철 역이 개통하거나 착공이 임박한 지역 상권을 찾아보라”면서 “그다음 유동인구(잠재 수요) 동선을 따져 역 개통 후 좋아질 입지를 골라내야 한다”고 조언했다.

최근에는 재건축 사업을 진행 중인 아파트 단지 내 상가에 투자해두려는 수요도 부쩍 늘었다. 재건축 사업을 진행 중인 단지 내 상가 소유자는 ‘상가 조합원’ 자격을 갖기 때문이다. 상가와 같은 근린생활시설은 주택에 매겨지는 세금 부담에서 자유롭다. 만약 재건축 조합이 상가조합원에게도 주택을 분양하기로 했다면 금상첨화다.

100억원 이하의 꼬마빌딩 인기도 뜨거워

‘꼬마빌딩’에 대한 관심도 뜨겁다. 상업용 부동산 컨설팅 업체 리얼티코리아에 따르면 올 1분기 서울에서 거래된 1,000억원 미만 중소형 빌딩은 307채로 지난해 같은 기간에 비해 64%나 늘었다. 이 기간 사고 팔린 빌딩 중 222채(72%)는 100억원 미만의 꼬마빌딩이 차지했다.

꼬마빌딩이 인기를 끄는 이유는 대출과 가격, 저금리 등 세 가지로 압축된다.

우선 아파트보다 매입 자금을 대출받는 것이 쉽다. 현재 15억원을 초과하는 고가 주택은 주택담보대출이 불가능하다. 반면 꼬마빌딩은 대출 규제가 덜하다.

비주택 LTV 규제가 70%로 강화됐지만, 아파트 규제에 비하면 여전히 낮은 수준이다. 대출 규제도 개인에게만 해당할 뿐 법인은 규제 대상이 아니다. 특히 2018년 6월부터 임대 수익을 기준으로 꼬마빌딩 대출을 규제하는 임대업이자상환비율(RTI)이 시행되면서 개인이 직접 빌딩을 사 투자하는 경우가 많이 줄었다.

아직 꼬마빌딩 가격이 고점을 찍지 않았다는 분위기도 한몫한다. 가격이 이미 상당히 오른 아파트보다는 상승 여력이 남아 있는 꼬마빌딩으로 뭉칫돈이 몰린다는 얘기다.

임동권 하나부동산중개 대표는 “2015년부터 시작된 아파트값 상승세는 이제 정점을 찍었다고 보는 시각이 많다”면서 “향후 4~5년간은 아파트 투자로 재미를 보기는 어렵다는 생각에 임대 수익과 자본 이득(시세차익)을 얻을 수 있는 꼬마빌딩을 눈여겨보는 투자자가 많다”고 말했다.

무엇보다 증여세 절감 효과가 크다는 점도 꼬마빌딩 인기 요인으로 손꼽힌다. 꼬마빌딩은 아파트처럼 인근 시세가 명확하지 않다. 주로 공시 가격이나 국세청 기준 시가 등의 방법으로 평가해 신고하는 경우가 많은데 실제 거래되는 금액보다 자산 가치가 낮게 나오는 경우가 대다수다. 가치가 낮게 잡혀 아파트 대비 증여세가 확연히 줄어드는 만큼 증여 대상으로 활용하는 경우가 많다.

똘똘한 매물 위해서는 입지·공실 위험 꼼꼼히 따져야

부동산 전문가들은 꼬마빌딩 인기가 당분간 지속될 것으로 내다본다. 다만 투자 수요가 늘어난 만큼 투자자 눈높이에 맞는 ‘우량 매물’ 찾는 일도 꽤 어려워졌다. 최근 몇 년간 토지 가격이 급등하다 보니 빌딩 매매가격 대비 임대 수익률이 많이 낮아져서다.

한 빌딩 중개 업계 관계자는 “아파트 투자로 재미를 본 투자자가 충분한 시장 조사 없이 덜컥 빌딩 매입에 나섰다가 쉽게 환매하지 못해 후회하는 경우도 많다”고 전했다.

따라서 전문가들은 똘똘한 꼬마빌딩 매물을 찾으려면 입지, 공실 위험부터 꼼꼼히 따져봐야 한다고 조언한다. 무엇보다 코로나19 여파로 상가 공실률이 높아진 점을 고려해야 한다.

한국부동산원의 ‘상업용 부동산 임대동향조사’에 따르면 올 1분기 서울 소규모 상가 공실률은 6.4%를 기록했다. 얼핏 보면 공실률이 높지 않지만 중심 상권 지역의 공실률을 보면 얘기가 달라진다.

서울 명동 소규모 상가 공실률은 38.3%였다. 인기 상권으로 꼽히는 이태원과 홍대·합정 상가 공실률도 각각 31.9%, 22.6%에 달했다. 공실률이 높은 만큼 투자 수익률 역시 떨어질 수밖에 없다. 올 1분기 소규모 상가 투자 수익률은 1.48%에 그쳤다.

업계 관계자는 “상가, 꼬마빌딩 같은 상업용 부동산은 미래가치 상승보다 매월 안정된 수익 발생이 목표인 만큼 입지, 상주인구 등을 꼼꼼히 살펴 투자 리스크를 줄여야 한다”면서 “주거용 부동산 대체 투자처로 상가, 꼬마빌딩이 인기를 끌지만 우량 임차인 유치가 어려운 입지라면 공실이 커지고 수익률이 떨어질 수 있다는 데 유의해야 한다”고 지적했다.

임대 수익만 고집할 것이 아니라 시세차익을 눈 여겨보라는 주장도 새겨들을 만하다. 당장은 허름한 빌딩이지만 리모델링으로 꼬마빌딩 가치를 높여 다시 내다 파는 방식으로 수익을 내라는 조언이다.

지나치게 오래된 건물이라면 매입 후 리모델링하는 과정이 필수다. 억대 비용을 들이더라도 깔끔하게 리모델링하면 건물 가격이 뛰고 임대료도 올려 받을 수 있는 덕분이다.

※ 본 기사는 한국금융신문에서 발행하는 '재테크 전문 매거진<웰스매니지먼트 8월호>'에 게재된 기사입니다.

김민정 기자 minj@fntimes.com