[주간 부동산 이슈-4월 4주] 전국 광역 교통대책안 발표, 집값 안정에 기여할까

[한국금융신문 장호성 기자]

[한 주 간 있었던 주요 부동산 이슈를 한국금융신문이 정리해드립니다. 편집자 주]

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다시 고공 행진하는 서울 아파트값, 들썩이는 전국 집값에 오세훈닫기오세훈기사 모아보기도 ‘속도조절’

서울 평균 집값 11억 원 돌파...“서울에 우리 집이 없다”

대장홍대선·위례과천선·GTX-D '김부선' 등 광역교통 대책 발표, 지방 분양시장 활기 기대

주택 규제에 1분기 상업·업무용 부동산 거래 전년比 16% 급증



◇ 다시 고공 행진하는 서울 아파트값, 11억 넘었다…“서울에 우리 집이 없다”

서울 및 수도권 인근의 재개발·재건축 규제 완화에 대한 기대감이 이어지면서, 서울 아파트 매매가격 상승폭이 0.08%선을 유지하고 있다.

이는 올해 2월 정부가 공공주도 대규모 공급대책을 발표하고 시장 안정이 이뤄지기 전(2월 3주, 0.8%)과 비슷한 수준이다.

특히 지난주 오세훈 서울시장이 지정한 신규 토지거래허가구역(압구정·여의도·목동·성수)를 중심으로 막바지 매수세가 몰리며 해당 지역의 집값이 크게 요동쳤다.

경기·인천 등 수도권 역시 교통호재가 기대되는 지역을 중심으로 가파른 상승세가 이어졌다. 다만 전국 아파트 전세가격 상승폭은 계절적 비수기와 높은 호가로 인해 매물 소화가 지연되며 상승폭이 줄었다.

서울의 아파트 매매가격 상승폭은 지난주와 동일한 0.08%를 유지했다. 압구정·여의도·목동·성수 등 신규 토지거래허가구역은 효력 발생일(4.27일) 이전 막바지 매수세가 몰리며 상승폭 확대됐으나, 그 외 지역은 대체로 유사한 흐름이 나타났다.

결국 KB부동산 통계 기준 서울 아파트의 평균 매매가격은 11억 원을 넘겼다. 평균 전세가격 역시 지난주 6억 원을 돌파하는 등 고공행진은 이어지고 있다.

다만 서울의 매매가격전망지수는 104를 보이며 지난달 108의 상승기대감에서 낮아지고 있고, 전국의 주요 고가의 대단지가격을 알려주는 선도50아파트지수도 0.60% 상승률로 지난달의 상승률 1.49%보다 상승폭이 줄어들었다.



◇ 서울 집값 잡을 카드는 결국 재개발·재건축 정상화? 오세훈, 부동산 입장표명 명확화

오세훈 서울시장은 29일 긴급 부동산 기자회견을 통해 서울 부동산 안정화를 위해 ‘재건축·재개발의 정상화’를 핵심 카드로 내세웠다.

그간 정부의 규제 일변도 정책을 비판하는 동시에, 재건축·재개발 규제 완화만이 서울 아파트 공급의 유일한 길이라는 의지도 명확히 했다.

오 시장은 “규제 일변도의 부동산 정책으로 인해 부동산 시장의 수급 균형이 무너지며 부동산 가격 급등으로 이어졌다”고 강력히 규탄하는 한편, “(공급 축소가) 서울 지역 아파트 매매가격 상승 뿐 아니라, 아파트 전세가격 상승으로 고스란히 이어졌다”고 비판했다.

그는 “서울 지역에는 더 이상 신규로 대규모 택지를 개발할 땅이 없다”며, “신축 아파트에 대한 수요가 공급을 초과하는 상황에서 이를 해결할 방법은 재개발‧재건축 뿐이다”라고 강조했다.

다만 오 시장은 “만약 정상적인 재개발‧재건축 시장에서 발생하는 당연한 시장원리에 따른 단기적인 가격상승을 겁내 과거처럼 재개발‧재건축을 또다시 옥죈다면, 재개발‧재건축 대상 주택의 가격은 억누를 수 있을지 몰라도 결국에는 서울 부동산 시장의 초과수요 양만 더 늘어나 부동산 시장의 가격 급등으로 또다시 이어질 것“이라는 생각을 밝혔다. 지나친 규제가 오히려 시장 불안을 부추길 수 있다는 메시지다.

오 시장은 “재개발‧재건축의 정상화를 통한 부동산 공급 확대 정책으로 부동산 시장의 안정화를 도모하겠다”고 전하는 한편, “갭 투자를 노린 투기적 수요가 재개발‧재건축 시장의 중심에서 국민경제를 어렵게 하는 현상을 절대 좌시하지 않겠다”는 의지도 분명히 했다.

부동산 한 전문가는 “서울시와 정부가 원하는 방향은 결국 공급을 통한 시장 안정이라는 점에서 궤를 같이 한다”며, “정쟁을 떠나 내 집 마련을 원하는 실수요 서민층의 고충을 조금이라도 줄이려면 서로 견제하고 반목하기보다는 협치를 통해 각 사업장마다 사업 방식을 다르게 가져가는 방식을 고려해볼 만 하다”고 말했다.



◇ 대장홍대선·위례과천선·GTX-D '김부선' 등 광역교통 대책 발표, 지방 분양시장 활기 기대

부천대장과 홍대입구를 연결하는 ‘대장홍대선’, 복정과 정부과천청사를 잇는 ‘위례과천선’, 김포와 부천 사이를 잇는 서부권 광역급행철도(GTX), 이른바 GTX-D 노선을 포함한 정부의 대도시권 광역교통 기본·시행계획안이 윤곽을 드러냈다.

한국교통연구원(원장 오재학, 이하 ‘교통연’)은 29일 ‘제2차 광역교통기본계획 및 제4차 광역교통시행계획 수립연구’ 공청회를 갖고 이 같은 내용을 밝혔다.

이번 계획안의 골자는 광역통행 기본권 확보를 위한 인프라 확충이다. 구체적인 안으로는 광역철도, 광역도로, 간선급행버스(BRT), 환승센터 확충 등이 포함됐다. 이를 통해 대도시권에서 30분 생활권을 구축하는 동시에, 순환망과 지하 간선망 등으로 도로 혼잡성을 개선한다는 방침이다.

수도권에서는 저비용‧고효율 대중교통(BTX, S-BRT, 트램 등) 확대, GTX Triangle 중심 환승센터 구축 및 미래교통에 대비한 신개념 환승센터 설립 등의 방안이 제시됐다.

이 중 BTX(Bus Transit eXpress)는 철도의 정시성과 대용량 수송능력을 갖춘 서비스로, 주요 간선도로에 고속 전용차로를 확보하고 이를 주요 거점과 연결하는 방식으로 운용될 전망이다. 국토부는 이번 BTX를 행주대로∼당산역(서부), 수석IC∼강변역(동부) 등 혼잡도가 큰 구간에서 운영하겠다는 계획이다.

광역 철도노선으로는 대장홍대선(부천대장~홍대입구), 위례과천선(복정~정부과천청사), 제2경인선(청학~노은사), 별내선 연장(별내역~진접선), 강동하남남양주선 (강동~하남~남양주), 분당선 연장(기흥~오산) 등이 포함됐다.

이 중 가장 관심을 모았던 GTX-D 노선에 해당하는 ‘서부권 광역급행철도’는 서울 강남·하남과 연결되는 대신 장기~부천종합운동장까지만 연결되는 것으로 계획안에 포함됐다. 이를 두고 경기도와 인천시 주민들은 이를 ‘반 쪽짜리 노선’, 김포와 부천이 연결된다는 의미로 ‘김부선’이라며 실망감을 표현하고 있다.

수도권 광역 BRT 신규 사업으로는 성남∼복정역BRT(복정역∼남한산성입구), 청량리∼도농∼평내호평 광역BRT(청량리∼평내호평역), 계양·대장 광역 BRT (계양∼부천종합운동장역, 박촌역∼김포공항역) 등이 시행계획안에 이름을 올렸다.

수도권 환승센터는 총 21곳이 새로 조성된다. 신설 환승센터로는 청량리역·서울역·양재역·운정역·동탄역·부천종합운동장역·의정부역·덕정역·부평역·인천시청역·인천대입구역·초지역·구리역·아주대삼거리역 등이 있다.

광화문역·동대문역·왕십리역 등의 GTX 환승 거점 추가는 이번 계획안에 포함되지 않았다.



지방의 경우 부산~양산~울산 광역철도, 동남권순환 광역철도, 대구1호선 영천 연장, 광주～나주 광역철도, 대전~세종 광역철도 등의 계획안이 포함됐다.

그 동안 수도권을 중심으로 교통축이 형성 왔던 만큼 지방 중소도시들은 오랜 기간 소외감을 느낄 수밖에 없었다. 그러나 이번 대책에 다양한 지방 교통대책이 포함되면서 지역 부동산에도 활기가 감돌 것이라는 기대감이 번지고 있다.

양산시에서 부동산을 운영 중인 한 중개업자는 “양산시는 양산신도시를 제외한 대부분 지역은 대중교통수단이 대체적으로 버스에 한정돼 있었다”면서 “동남권순환 광역철도와 부산~울산 광역철도가 개통되면 부산•울산의 출퇴근이 훨씬 수월해지므로 주택수요가 더욱 늘어날 것”이라고 예견했다.



◇ 주택 규제에 1분기 상업·업무용 부동산 거래 전년比 16% 급증

올해 1분기 상업∙업무용 부동산(오피스텔 제외) 거래량이 전년 동기 대비 16% 증가하며 경기 불확실성이 커지는 가운데서도 뚜렷한 성장세를 보이고 있다.

부동산 정보 큐레이션업체 경제만랩이 한국부동산원의 월별 건물용도별 거래량 자료를 분석한 결과 올해 1분기 전국 상업∙업무용 부동산(오피스텔 제외) 거래량은 4만 7733건으로 2020년 1분기(4만 1096건)보다 약 16% 증가했다. 지역별로는 광주, 강원, 전북, 경남을 제외하고 전 지역에서 오름세를 보였다.

올해 상업∙업무용 부동산 거래량 증가는 주택 규제와 맞물린 저금리 기조가 장기화한 것이 주원인으로 분석된다. 현 정부는 다주택자에 대한 세금부담을 강화함과 동시에 대출, 청약, 공급 등 주택 관련 전 분야를 총망라한 억제책을 펼치고 있다. 이에 따라 상대적으로 자유로운 투자가 가능한 수익형 부동산이 반사이익을 얻고 있는 것이다.

사상 최저 금리가 유지되고 있는 점도 유동자금이 수익형 부동산으로 흘러 들어가는 데에 영향을 미친 것으로 보인다. 금리 인하로 예∙적금 수익이 줄어들면서 비교적 높은 수익을 얻기 위한 기존 고객들의 예∙적금 이탈 현상도 가속하는 추세다. 실제로 한국부동산원에 따르면 지난해 상업용부동산 투자수익률은 연 4~6%에 달한 데 반해 정기예금은 연 1.05%에 그쳤다.

거래량 증가에 양호한 투자 여건이 맞물리면서 신규 단지들도 발 빠르게 분양에 나서고 있다. 고양 향동지구 ‘현대 테라타워 DMC'를 비롯해 부천 옥길지구 ’더플랫폼R', 서울디지털산업단지 ‘아티스포럼’ 등 대부분 수도권 등지에서 분양을 준비 중이다.

경제만랩 오대열 리서치 팀장은 “주택 시장을 겨냥한 부동산 정책이 강도를 더해가며 규제 영향이 적은 수익형 부동산의 투자 메리트가 높아지는 추세”라며 “가파른 집값 상승세로 시장 피로도가 쌓이고 있는 데다 장기간 금리 회복이 어려울 것으로 전망되면서 올해 중∙하반기 역시 상당 부분의 유동자금이 수익형 부동산으로 유입될 것으로 예측된다”고 전했다.

장호성 기자 hs6776@fntimes.com