전월세시장 혼란 빚었던 임대차법, 마지막 퍼즐 ‘전월세신고법’은 효과 있을까

[한국금융신문 장호성 기자]

지난해 7월 발표된 ‘임대차3법’ 중 계약갱신청구권제·전월세상한제에 이어, 마지막 조각인 ‘전월세신고제’가 오는 6월 시행을 앞두고 있다.

전월세 시장 안정을 위해 정부가 야심차게 준비했던 ‘임대차법’의 앞선 두 정책은 역으로 전세가격 혼조세·전세 매물부족 및 월세시장 양극화 등 역효과를 낳으며 시장 혼란을 야기하고 말았다. 정부는 그 때마다 “정책 시행 이후 나타날 수 있는 과도기적 현상”이라며 애써 이를 외면했지만, 제도 시행 6개월이 지나도록 전월세 시장 안정은 가시적으로 나타나지 않았다.

앞서 통과된 계약갱신청구권·전월세 상한제는 개정안은 세입자가 기존 2년 계약이 끝나면 추가로 2년 계약을 연장할 수 있도록 '2+2년'을 보장하고, 임대료 상승 폭은 직전 계약 임대료의 5% 내에서 지방자치단체가 조례를 통해 상한을 정하도록 하는 내용이 담겨있다.

다만 집주인은 직계존속·비속이 주택에 실거주할 경우 계약 갱신 청구를 거부할 수 있다. 집주인이 실거주하지 않는데도 세입자를 내보낸 뒤, 갱신으로 계약이 유지됐을 기간 내에 새로운 세입자를 받으면 기존 세입자는 손해배상을 청구할 수 있다.

이 같은 법안이 통과되자, 세를 놓은 집의 임대 만료가 임박한 임대인들은 제도 시행 전 급하게 새로운 세입자를 찾아내 기존 세입자를 몰아내려 하고, 세입자들은 어떻게든 나가지 않겠다고 버티는 등 임대-임차인간의 갈등이 곳곳에서 폭발하는 광경이 연출됐다. 부동산 커뮤니티 및 오픈 채팅방 등지에서는 정부의 무차별적 부동산 대책 난립을 비판하는 동시에, 임대인-임차인 간의 편가르기식 갈등이 두드러지게 나타났다.

실제 수치에서도 임대차법의 부작용이 드러났다. KB국민은행 리브부동산에 따르면 서울 아파트 중위전세가격은 임대차 3법이 시행된 지난해 7월 4억6931만원에서 지난달 6억63만원으로 약 30% 상승했다. 서울 중위전세가격이 처음으로 6억 원을 넘었다. 서울의 전세수급지수 또한 지난해 11월 192.3으로 역대 최대치를 경신했다.

다행히 올해 초 정부가 대규모 공급대책으로 정책 방향을 선회하면서 전세시장이 안정기에 접어들긴 했지만, 임대차법 시행 여부와는 큰 관련이 없다는 것이 전문가들의 의견이다.

부동산 한 전문가는 “전세시장의 안정은 정부의 지속적인 주택공급 시그널과 작년부터 나온 급등으로 시장이 피로감과 공포감을 느꼈기 때문”이라며, “오히려 5월 이사철이 다가오면 안정됐던 시장이 다시 흔들릴 가능성이 충분하다”고 짚었다.

◇ 국토부 “전월세신고제, 과세 편의 위한 제도 아닌 시장 투명성 위한 정책”

오는 6월 시행을 앞둔 ‘주택 임대차 신고제’는 수도권과 광역시, 세종시 등에서 전세보증금 6000만원을 초과하거나 월세 30만원을 초과하면 신규, 갱신계약 모두 임대차신고를 의무화하는 내용을 담고 있다.

시장 일각에서는 이러한 ‘신고’가 임대소득 과세에 활용하기 위한 것이 아니냐는 시각을 보내고 있다. 그러나 정부는 “시장의 투명성과 임차인 권익보호를 위한 제도일 뿐, 임대소득 과세와는 무관하다”며, “과세당국도 이를 과세에 활용할 계획이 없다”는 점을 분명히 했다.

지난 임대차법들이 그러했듯 시장이 자극돼 간신히 안정되던 전월세 시장이 다시 요동칠 수 있을 것이라는 우려에 “임대차신고제는 완성된 거래에 대한 제도이므로 앞선 제도들에 비해 시장에 미치는 영향이 크지 않을 것”이라고 진단했다.

국토교통부 김수상 주택토지실장은 “신고에 따른 국민 불편을 해소하기 위해 현장 방문 없이 비대면 신고처리가 가능하도록 차질 없이 준비 중에 있으며, 향후 신고된 계약내용을 기존 기금대출, 보증상품 등과 접목시켜 행정서비스 향상에 기여하고 국민에게 꼭 필요한 제도로 안착될 수 있도록 노력할 것”이라고 밝혔다.

장호성 기자 hs6776@fntimes.com